Während Städtehotels bereits seit Langem als verlässliche Assetklasse gelten, rücken Resorthotels zunehmend in den Fokus institutioneller Investoren. Beide Segmente befinden sich im Wandel, mit unterschiedlichen Chancen und Risiken. Die entscheidende Frage lautet: Welches Marktsegment bietet die überzeugenderen Risiko-Rendite-Perspektiven?
Städtehotels zwischen Stabilität und Strukturwandel
Städtehotels bleiben insbesondere für konservativ orientierte Anleger ein wichtiger Bestandteil diversifizierter Immobilienportfolios. Dennoch steht das Segment vor neuen Herausforderungen. Denn die Marktbedingungen haben sich spürbar verändert. Geschäftsreisen haben sich zwar weitgehend von den pandemiebedingten Einbrüchen erholt, wachsen jedoch nicht mehr mit der Dynamik früherer Jahre. Digitale Kommunikationsformate haben einen Teil klassischer Dienstreisen dauerhaft ersetzt. Während Kongresse, Messen und internationale Veranstaltungen wieder hohe Teilnehmerzahlen erreichen, bleibt die Zahl klassischer Geschäftsreisen vieler Unternehmen unter dem Niveau früherer Jahre. Auch sehen sich viele urbane Märkte einem intensiven Wettbewerb sowie steigenden Personal-, Energie- und Betriebskosten gegenüber.
Gleichzeitig hat sich die Nachfragebasis vieler Metropolen in den vergangenen Jahren verbreitert und stützt sich heute stärker auf eine Kombination aus Geschäfts- und Freizeittourismus. Dadurch verlieren Städtehotels nicht grundsätzlich an Attraktivität. Allerdings richten viele Investoren ihren Blick stärker auf jene Hotelsegmente mit höheren Rendite- und Wertsteigerungspotenzialen.
Resorts profitieren von strukturellem Rückenwind
Genau hier liegt die Stärke freizeittouristisch geprägter Hotelimmobilien. Die Nachfrage nach hochwertigen Reiseerlebnissen wächst seit Jahren überdurchschnittlich. Reisen werden zunehmend als Teil eines erlebnisorientierten Lebensstils verstanden, bei dem nicht allein die Übernachtung, sondern das Gesamterlebnis im Mittelpunkt steht.
Davon profitieren insbesondere Resorthotels. Sie generieren einen wesentlichen Teil ihrer Umsätze außerhalb der klassischen Zimmerübernachtung, etwa durch Wellnessangebote, Gastronomie, Freizeitaktivitäten oder geführte Ausflüge. Darüber hinaus sind viele Gäste bereit, für besondere Standorte und exklusive Erlebnisse höhere Preise zu zahlen. Dadurch eröffnen sich häufig attraktivere Ertragsmöglichkeiten als in Stadthotels. Hinzu kommt, dass viele hochwertige Resorts über einen erheblichen Preissetzungsspielraum verfügen. Steigende Kosten können oftmals über höhere Zimmerpreise kompensiert werden. Gerade im Premium- und Luxussegment zeigt sich die Nachfrage wohlhabender Gäste robust gegenüber konjunkturellen Schwankungen. Dadurch entstehen für Investoren attraktive Voraussetzungen für stabile Erträge und langfristige Wertsteigerungen.
Zugleich gewinnen bei der Wahl von Urlaubszielen Faktoren wie Sicherheit, Erreichbarkeit und Aufenthaltsqualität an Bedeutung. Davon profitieren insbesondere Spanien und Italien. Beide Länder zählen zu den wichtigsten Urlaubsmärkten Europas und verfügen über zahlreiche etablierte Resortdestinationen. Sie erleben derzeit einen zusätzlichen Aufschwung, da geopolitische Unsicherheiten viele Reisende dazu veranlassen, näher gelegene und als stabil wahrgenommene Reiseziele zu wählen. Die Nachfrage in Regionen wie den Balearen, den Kanaren oder touristischen Premiumstandorten in Italien erhält dadurch weiteren Rückenwind. Bereits 2025 erreichte Spanien mit rund 97 Millionen internationalen Besuchern einen neuen Rekordwert. Italien verzeichnete mit 185 Millionen touristischen Ankünften ebenfalls einen neuen Höchststand. Für hochwertige Resortimmobilien bedeutet dies ein attraktives Umfeld aus wachsender Nachfrage und hoher Auslastung.
Knappes Angebot stärkt bestehende Resorts
Aus Investorensicht kommt ein weiterer Faktor hinzu: die Angebotsknappheit. In vielen attraktiven Urlaubsregionen sind die Möglichkeiten für neue Hotelentwicklungen begrenzt. Restriktive Bauvorschriften, steigende Baukosten, ESG-Anforderungen und knappe Flächen erschweren die Schaffung zusätzlicher Kapazitäten.
Besonders auf den Balearen sowie in weiten Teilen Italiens stoßen neue Hotelentwicklungen zunehmend auf regulatorische und flächenbedingte Grenzen. Steigende Baukosten und strengere Nachhaltigkeitsanforderungen erschweren zusätzlich die Umsetzung neuer Projekte. Dadurch steigt die Attraktivität bestehender Objekte, weil vergleichbare Produkte nur schwer reproduzierbar sind. Während die Nachfrage weiter wächst, bleibt das Angebot vielerorts strukturell limitiert.
Der Erfolg hängt von Standort und Betreiberqualität ab
Dennoch sind Resorts keine Selbstläufer. Saisonale Schwankungen, wetterbedingte Risiken und die Abhängigkeit von einzelnen Herkunftsmärkten erfordern eine sorgfältige Analyse. Zudem unterscheiden sich die einzelnen Ferienmärkte erheblich hinsichtlich Nachfrageprofil, Betreiberlandschaft und regulatorischer Rahmenbedingungen. Der Anlageerfolg hängt deshalb in besonderem Maße von der Qualität des Standorts, des Hotelkonzepts und des Betreibers ab.
Das zeigt sich auch in Spanien und Italien. Während der spanische Hotelmarkt durch einen hohen Professionalisierungsgrad und etablierte Betreiberstrukturen geprägt ist, bieten Teile des italienischen Marktes aufgrund ihrer stärkeren Fragmentierung zusätzliche Wertschöpfungspotenziale durch Repositionierungen und professionelles Asset Management. Gleichzeitig professionalisiert sich die Betreiberlandschaft zunehmend. Internationale Hotelgruppen expandieren verstärkt in den Leisure-Bereich, während Hybridpachtmodelle mit einer umsatz- oder gewinnabhängigen Komponente Investoren attraktive Renditechancen bei ausgewogener Risikostruktur eröffnen.
Fazit: Die vielversprechendsten Chancen bieten aktuell Premium-Resorts
Während Städtehotels ihren festen Platz in institutionellen Portfolios behalten dürften, liegt das größte Wertsteigerungs- und Renditepotenzial im hochwertigen europäischen Resortsegment. Langfristige Nachfragetrends, die Verknappung des Angebots und die Fähigkeit vieler Betreiber, steigende Kosten über höhere Erlöse zu kompensieren, schaffen in europäischen Destinationen wie Spanien und Italien ein attraktives Marktumfeld. Entscheidend für Investoren bleibt der Fokus auf erstklassige Standorte, erfahrene Betreiber und zukunftsfähige Konzepte.