IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Die Zinslandschaft hat sich auf einem Niveau von rund vier Prozent stabilisiert, gleichzeitig bleibt die Volatilität hoch. Welche strukturellen Konsequenzen hat dieses ‚neue Normal‘ für die Ausgestaltung von Finanzierungen, insbesondere im Vergleich zur Niedrigzinsphase?
Marcus Kraft (MK): Die erste Konsequenz ist eine Demut, die uns in der Niedrigzinsphase abhandengekommen war. Billiges Geld hat Fehler verziehen – heute verzeiht die Struktur nichts mehr. Und ehrlich gesagt: Von einer Stabilisierung bei vier Prozent würde ich aktuell nicht sprechen. Die EZB hat im Juni erstmals seit 2023 wieder erhöht und die langfristigen Zinsen springen im Schlepptau des Ölpreises. Wer heute eine Finanzierung baut, plant nicht auf einen Zinspfad, sondern auf Resilienz. Konkret heißt das: mehr Eigenkapital, bewusst gesetzte Sicherungshorizonte, Fokus auf Schuldendienstfähigkeit und Debt Yield statt allein auf den Beleihungsauslauf. Die Kapitalstruktur ist kein Anhängsel der Transaktion mehr, sondern das Schlüsselgewerk – sie entscheidet schon beim Ankauf über Erfolg oder Misserfolg.
IA: Welche Rolle spielen dabei die geopolitischen Ereignisse?
MK: Eine größere, als den meisten lieb ist. Der Iran-Konflikt seit Februar hat Energiepreise und Inflation zurückgebracht – und damit die Zinserhöhung, die vor einem Jahr noch niemand auf dem Schirm hatte. Geopolitik ist heute der Haupttreiber der Volatilität, von der Du sprichst. Für die Finanzierung bedeutet das: Die Annahme‚ die „Zinsen fallen schon“ ist als Planungsgrundlage tot. Kapitalgeber preisen Schockresistenz ein, nicht Durchschnittsszenarien. Wer einen Exit in fünf Jahren auf der heutigen Kurve durchrechnet, rechnet sich die Welt schön. Wir modellieren bewusst gegen den Strich – was passiert, wenn es schlechter kommt.
IA: Zwischen 2026 und 2031 müssen laut der Unternehmensberatung Simon-Kucher Finanzierungen im Volumen von rund 555 Milliarden Euro neu verhandelt werden. Verändert diese Welle an Prolongationen die Machtverhältnisse zwischen Kapitalnehmern und Kapitalgebern dauerhaft?
MK: Die 555 Milliarden von Simon-Kucher betreffen meines Wissens die private Baufinanzierung der Haushalte – nicht das gewerbliche Segment, in dem wir arbeiten. Der Mechanismus ist aber derselbe: Fälligkeiten treffen auf teils erheblich höheres Zinsniveau und korrigierte Werte, es entstehen Eigenkapitallücken. Die Machtverhältnisse haben sich bereits verschoben – zugunsten der Kapitalgeber, die heute selektiver sind und die Konditionen setzen. Dauerhaft ist das aber nicht. Kapital ist reichlich vorhanden, nur wählerischer geworden: über Debt Fonds, alternative Finanzierer, Family Offices. Verhandlungsmacht behält, wer früh, transparent und gut vorbereitet agiert. Wer rechtzeitig vor Fälligkeit handelt, hat Optionen.
IA: Es ist oft die Rede von zunehmender Komplexität in Finanzierungsprozessen. Wo liegen heute konkret die neuralgischen Punkte in Restrukturierungen: in der Kapitalstruktur, in der Bewertung oder in der Governance?
MK: Alle drei – aber der stille Killer ist die Governance. Die Bewertung ist der Auslöser: Sie öffnet die Lücke zwischen Buchwert und Marktwert. Die Kapitalstruktur ist die Komplexität: viele Kapitaltranchen, Intercreditor-Themen, widersprüchliche Sicherheiten. Gescheitert wird aber an der Governance – daran, wer entscheidet und ob Senior, Mezzanine und Eigenkapital an einem Strang ziehen. Solange jede Partei auf ihrer eigenen Logik beharrt, bewegt sich nichts. Und während alle verhandeln, läuft der Zins weiter und die Vermietung stockt. Zeit ist in jeder Restrukturierung der teuerste Faktor.
IA: In vielen Fällen treffen aktuell sehr unterschiedliche Risikologiken aufeinander: Senior, Mezzanine und Eigenkapital. Wie lässt sich unter diesen Bedingungen überhaupt noch eine konsistente Finanzierungsarchitektur herstellen?
MK: Indem man aufhört, die Tranchen gegeneinander zu optimieren, und sie auf eine gemeinsame Wahrheit verpflichtet: einen realistischen Businessplan und Cashflows, die alle Beteiligten unterschreiben können. Senior will Sicherheit und Schuldendienstdeckung. Mezzanine – heute realistisch bei zwölf bis fünfzehn Prozent – will eine Story, die diese Verzinsung trägt. Eigenkapital will das Margenpotenzial bei einem realistischen Case. Diese drei Logiken versöhnt man nicht durch Druck, sondern durch ehrliche Zahlen, eine saubere Wasserfall-Struktur und klare Prioritäten im Exit. Genau das ist unsere Aufgabe als Kapital-Architekten: nicht die billigste Tranche finden, sondern eine tragfähige Gesamtstruktur.
IA: Der Markt bewegt sich sichtbar weg von klassischen Strukturen hin zu hybriden Modellen. Ist das primär ein Symptom fehlenden Eigenkapitals oder Ausdruck eines grundlegend neuen Risikoverständnisses?
MK: Beides, aber überwiegend strukturell. Basel IV zwingt die klassischen Banken aus der Projektentwicklungsfinanzierung – die höhere Eigenkapitalunterlegung macht ihnen dieses Geschäft teuer. In diese Lücke stoßen Whole-Loan-, Mezzanine- und alternative Finanzierer. Hybride Modelle sind die Antwort auf diesen Rückzug und zugleich das Werkzeug, um Eigenkapitallücken zu überbrücken. Das ist kein vorübergehendes Phänomen, sondern das neue Normal. Eine Warnung gehört aber dazu: Eine hybride Struktur repariert keinen schlechten Deal. Sie ist ein Instrument für tragfähige Projekte, kein Rettungsanker für unwirtschaftliche.
IA: Die Detailtiefe in der Prüfung von Finanzierungen hat massiv zugenommen. Welche Annahmen oder Modellierungen werden heute am häufigsten hinterfragt, die früher als gesetzt galten?
MK: Am häufigsten fällt die Annahme, dass der Markt es schon richten wird. Konkret: Der Exit – Verkaufspreis und Zeitpunkt – wird hart hinterfragt, weil die automatische Wertsteigerung weggefallen ist. Dann Baukosten und Bauzeit, die sich als deutlich weniger planbar erwiesen haben. Vermietungsgeschwindigkeit und Mietwachstum. Und vor allem: die Anschlussfinanzierung. Früher galt die Refinanzierung bei Fälligkeit als gesetzt – heute ist sie selbst eine Variable im Modell. Wir schauen weniger auf den Beleihungsauslauf zum Ankaufszeitpunkt und mehr auf die Schuldendienstfähigkeit über den gesamten Zyklus.
IA: In vielen Gesprächen zeigt sich, dass die Auswirkungen von Zinsentwicklung, Bewertungskorrekturen und Liquiditätsengpässen zwar grundsätzlich verstanden werden, in der konkreten Umsetzung aber häufig zu spät oder zu zögerlich adressiert werden. Spiegelt sich diese Diskrepanz auch in Deinen Mandaten wider?
MK: Ja, sehr deutlich. Das schwierigste Problem in unseren Mandaten ist selten ein analytisches – die Zahlen liegen meist auf dem Tisch. Es ist ein zeitliches und ein psychologisches. Menschen hoffen. Und Hoffnung ist keine Strategie. Wer zwölf bis fünfzehn Monate vor Fälligkeit das Gespräch sucht, hat Spielraum und mehrere Lösungswege. Wer wartet, bis der Covenant gebrochen ist, verhandelt aus der Schwäche. Unser größter Mehrwert ist oft nicht die clevere Struktur, sondern der frühe, unbequeme Anstoß: bitte jetzt handeln, nicht erst, wenn es weh tut.
IA: Family Offices treten verstärkt als Kapitalgeber und Mandatsträger für Portfoliobereinigungen auf. Handelt es sich dabei um eine temporäre Lücke im institutionellen Kapitalmarkt oder um eine nachhaltige Verschiebung?
MK: Eine nachhaltige Verschiebung. Der KINGSTONE Family Office Real Estate Report – KINGSTONE ist Teil unseres Unternehmensverbunds – zeigt es klar: Family Offices halten im Schnitt rund sechsundfünfzig Prozent ihres Nettovermögens in Immobilien, über achtzig Prozent davon als Direktanlage. Sie zählen 2025/26 zu den aktivsten Käufern überhaupt. Warum? Hohe Eigenkapitalquote, kurze Entscheidungswege, langer Atem über Generationen. Genau dort, wo institutionelles Kapital gerade zögert und in Gremien feststeckt, sind sie handlungsfähig. Das ist keine Lücke, die sich wieder schließt – das ist eine veränderte Spielerstruktur am Markt.
IA: Viele Transaktionen scheitern aktuell immer noch an unterschiedlichen Preisvorstellungen. Ist das ein klassisches Marktphänomen in der Anpassungsphase oder ein strukturelles Problem, das länger bestehen bleibt?
MK: Im Kern ein Anpassungsphänomen – aber eines mit langem Atem. Die Schere zwischen Käufer- und Verkäufererwartung schließt sich nicht durch Einsicht, sondern durch Druck: Fälligkeiten, Covenant-Brüche und auslaufende Zinsbindungen zwingen Verkäufer, die neue Realität zu akzeptieren. Die Zinserhöhung im Juni hat die Lücke, die sich gerade zu schließen begann, wieder ein Stück aufgerissen. Mein Bild: Das löst sich über Zwang, nicht über Konsens – und es wird uns über das Jahr 2027 hinaus begleiten. Wer als Verkäufer Liquidität braucht, bewegt sich zuerst.
Dr. Markus Kraft hat über Finanzierung und Refinanzierung im Podcast IMMOBILÈROS gesprochen.