Die Wärmewende im Gebäudebestand beginnt oft lange vor der nächsten Sanierung. Umfassende Modernisierungen sind Teil der langfristigen Strategie, lassen sich aufgrund hoher Investitionen und begrenzter Kapazitäten jedoch nur schrittweise umsetzen. Umso stärker rückt der laufende Anlagenbetrieb in den Fokus. Vor allem bei Heizungen lohnt der Blick auf das, was im Alltag tatsächlich passiert. Eine kontinuierliche Überprüfung und bedarfsgerechte Anpassung kann Effizienzpotenziale erschließen, bevor größere bauliche Sanierungsschritte anstehen.
Vier große kommunale und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen verankern diesen Ansatz deshalb in ihrer strategischen Bestandsführung. Mit dem digitalen Heizungskeller gewinnen sie eine belastbare Datengrundlage, um den laufenden Betrieb gezielter zu steuern und die energetische Weiterentwicklung ihrer Bestände fundierter zu planen.
Einheitliche Daten schaffen Prioritäten
In heterogenen Beständen wird eine einheitliche Datengrundlage zur Voraussetzung für eine systematische Bestandsführung. „Als Genossenschaft bewirtschaften wir einen großen und technisch vielfältigen Gebäudebestand. Mit Immoconn beobachten wir derzeit die Heizungsanlagen von mehr als 500 Gebäuden digital“, berichtet Christina Pfaffenrot, Abteilungsleiterin Technik bei dem MIETER- UND BAUVEREIN KARLSRUHE eG. „Dadurch erhalten wir erstmals die Betriebsdaten der erfassten Anlagen in einer einheitlichen Darstellung und können technische Auffälligkeiten sowie möglichen Prüf- und Optimierungsbedarf systematisch identifizieren.“
Die einheitliche Datengrundlage hilft dem Technikteam, Maßnahmen nach ihrer Relevanz für den Bestand zu bewerten und gezielt zu priorisieren. Damit verbindet die Genossenschaft die laufende Optimierung eng mit dem langfristigen Erhalt ihrer Gebäude. „Unser Ziel ist es, den Anlagenbetrieb schrittweise zu verbessern, unseren Bestand sorgfältig zu erhalten und gleichzeitig zu einer möglichst guten Planbarkeit der Nebenkosten beizutragen.“
Praxiseinblick GSW: Wenn nicht der Kessel das Problem ist
Wie digitale Betriebsdaten die technische Bestandsführung unterstützen, zeigt ein konkreter Fall aus dem Bestand der GSW Gesellschaft für Siedlungs- und Wohnungsbau Baden-Württemberg mbH. In einer Liegenschaft deutete eine Störungsmeldung zunächst auf einen Temperaturabfall im Heizkreislauf hin. Die Auswertung mehrerer Messwerte zeigte dann, dass die Ursache bei einer Zirkulationspumpe lag.
Damit aus Betriebsdaten belastbare Rückschlüsse für den Anlagenbetrieb entstehen, braucht es die Kombination aus zuverlässiger Datenerfassung und heizungstechnischem Fachwissen – ein Ansatz, der im Markt für Heizungsmonitoring bislang nicht flächendeckend vorhanden ist. Genau darin sieht Birgid Eberhardt, Bereichsleiterin Forschung und Entwicklung bei der GSW, einen entscheidenden Faktor: „Wir haben uns den Markt intensiv angeschaut und viele Anbieter getestet. Was uns bei Immoconn überzeugt hat, ist die Tatsache, dass von der Installation bis zur detaillierten Analyse im Keller Heizungsfachleute zum Einsatz kommen. Nur mit dieser heizungstechnischen Kompetenz sind die angestrebten Einsparungen realistisch.“
Vom Pilotprojekt zum flächendeckenden Rollout
Was sich auf Ebene einzelner Anlagen bewährt, muss in großen Beständen jedoch auch skalierbar sein. Die GAG Ludwigshafen – wie auch die kwb Rheingau-Taunus – setzten daher zunächst auf ein Pilotprojekt, um diesen Anspruch unter realen Bedingungen zu prüfen.
Die dabei identifizierten Optimierungsmöglichkeiten gaben anschließend den Ausschlag für die Ausweitung. „Unsere Erfahrungen zeigen, dass datenbasiertes Heizungsmonitoring einen messbaren Beitrag zu mehr Effizienz leistet. Im Pilotprojekt mit Immoconn konnten wir effektive Optimierungsmöglichkeiten identifizieren“, erklärt Hans-Jürgen Lenz, Fachbereichsleiter Technisches Bestandsmanagement bei der GAG Ludwigshafen am Rhein. „Das hat uns überzeugt, den digitalen Heizungskeller auf insgesamt 377 Heizungsanlagen mit 9.328 angeschlossenen Wohneinheiten auszuweiten.“
Monitoring verändert Wartung und Zusammenarbeit
Die zusätzliche Datentransparenz wirkt über die technische Bewertung einzelner Anlagen hinaus und verändert auch die Zusammenarbeit mit externen Fachfirmen. Die kwb Rheingau-Taunus hat ihre Dienstleister deshalb direkt in die Plattform eingebunden. „Zusätzlich haben wir neue Wartungsverträge für unsere Wartungsfirmen eingeführt. Die beauftragte Firma wird verpflichtet, sich mindestens wöchentlich über die Onlineplattform ein Bild vom effizienten Betrieb der jeweiligen Anlage zu machen“, sagt Ditmar Joest, Geschäftsführer der kwb Rheingau-Taunus GmbH.
Damit wird die Wartung stärker an der tatsächlichen Anlagenperformance ausgerichtet und über einzelne Termine hinaus verstetigt. In jährlichen Gesprächen bewertet das kommunale Wohnungsunternehmen gemeinsam mit den Dienstleistern die Entwicklung und weitere Effizienzpotenziale. „Bei Notdiensten am Wochenende können Anrufe wegen Störungen dank Immoconn gut nachvollzogen werden“, ergänzt Joest. So steht auch in akuten Fällen eine belastbarere Grundlage für die Einordnung zur Verfügung.
Lessons Learned für andere Bestandshalter
Aus der Praxis zeigt sich, dass digitales Heizungsmonitoring vor allem dann Wirkung entfaltet, wenn drei Voraussetzungen erfüllt sind: Es muss über größere Bestände skalierbar sein, unterschiedliche Anlagentypen zuverlässig abbilden und durch fachliche Bewertung ergänzt werden.
Messdaten allein führen noch nicht zu Einsparungen. Erst durch fachliche Expertise, wie sie Immoconn einbringt, lassen sich daraus konkrete Handlungsmaßnahmen ableiten, nach ihrem Einsparpotenzial priorisieren und je nach Anlage per Fernsteuerung oder vor Ort umsetzen. Zugleich entsteht so eine fundierte Grundlage für die weitere energetische Entwicklung.