„Keiner verlässt sein Land für einen Job im Ausland in einer unklaren Wohnsituation“, sagt Dennis Rahneberg, Geschäftsführer der aczepta Sozialbetriebe GmbH. Das Sozial- und Pflegeunternehmen stellt nach eigenen Angaben in 13 Wohnungen rund 60 Mitarbeitern Wohnraum zur Verfügung. Bei etwa 500 Beschäftigten soll mittelfristig ein Viertel der Belegschaft ein Wohnangebot erhalten. Für aczepta gehört die Unterbringung damit zur Personalplanung. Doch zwischen dem Bedarf an Fachkräften und einem passenden Wohnangebot liegen Entscheidungen, für die vielen Arbeitgebern die Immobilienkenntnisse fehlen: selbst bauen, Wohnungen anmieten, Kontingente sichern und jeweils klären, wer Finanzierung, Verwaltung und Belegung übernimmt.
Wie begrenzt die direkte Wohnraumversorgung bislang verbreitet ist, dokumentiert die im März 2026 veröffentlichte Studie „Mitarbeiterwohnen in Deutschland – Zwischen steigender Relevanz und fortbestehenden Hürden“ des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). In der zugrunde liegenden Befragung von 826 Unternehmen im Sommer 2025 gaben nur rund neun Prozent an, Wohnraum direkt oder über Tochtergesellschaften beziehungsweise externe Wohnungsunternehmen bereitzustellen. Etwa 21 Prozent unterstützten ihre Beschäftigten bei der Suche, etwa organisatorisch oder durch Zuschüsse zu Maklerkosten. Beide Gruppen können sich überschneiden. Lediglich vier Prozent der befragten Unternehmen planten, innerhalb der folgenden fünf Jahre erstmals Wohnraum bereitzustellen. Unter den Betrieben mit einem geplanten Engagement erwarteten 67 Prozent Schwierigkeiten durch ungünstige Anmietungsbedingungen, 44 Prozent bei der Suche nach geeigneten Kooperationspartnern. Wegen der kleinen Teilgruppe bewertet das IW diese Ergebnisse ausdrücklich als Richtungsindikator. Die Autoren beschreiben zudem einen strukturellen Konflikt: Personalbedarf kann kurzfristig entstehen und schwanken, während Mietverhältnisse längerfristige Verpflichtungen begründen. Individuelle Regelungen zu Laufzeiten, Nebenkosten und Wiedervermietung verursachen Verwaltungsaufwand, den gerade kleinere Unternehmen ohne Immobilienexpertise schwer einschätzen können.
„Organisierte Unterbringung darf keine soziale Isolation schaffen“
Aczepta verbindet deshalb unterschiedliche Wege der Wohnraumversorgung. Das Unternehmen kombiniert eigene Immobilien mit angemieteten Wohnungen und Häusern. Bei Neubauprojekten wird Mitarbeiterwohnen mitgeplant, im Bestand werden Nachverdichtung und Umnutzung geprüft. Das Angebot muss vom Zimmer in einer Wohngemeinschaft für Auszubildende bis zur Wohnung für den Familiennachzug reichen. In der Pflege gehört außerdem eine Nahverkehrsanbindung dazu, die zu frühen und späten Schichtzeiten funktioniert. Möblierte, bezugsfertige Wohnungen erleichtern den Einzug. Dennis Rahneberg hält darüber hinaus die Verbindung zum Integrationsmanagement und Unterstützung im Alltag für notwendig: Die betrieblich organisierte Unterbringung dürfe keine soziale Isolation schaffen.
Für neue Beschäftigte und zeitlich begrenzte Projekteinsätze können Arbeitgeber auch möblierte Apartmentkontingente sichern. International Campus hat nach eigenen Angaben seit September 2025 Unternehmensvereinbarungen über 400 Apartments geschlossen. Unter der Marke HAVENS LIVING bietet das Unternehmen vollständig ausgestattete Apartments in Berlin, Frankfurt am Main und Hamburg an. „Firmen erwarten vor allem verlässliche Verfügbarkeiten, transparente Kosten und wenig eigenen Organisationsaufwand“, sagt Nora Gehlen, Key Account Managerin bei International Campus. „Auch längerfristige Kontingente mit wechselnden Bewohnern sind möglich. Mietdauer und Flexibilität werden mit den Unternehmen individuell abgestimmt.“ Ansprechpartner vor Ort, Gemeinschaftsflächen und Veranstaltungen ergänzen die Unterkunft.
Stadtwerke München bauen über 400 Wohnungen
Wie weit ein Arbeitgeber mit eigener Immobilienkompetenz über die Anmietung einzelner Wohnungen hinausgehen kann, zeigen die Stadtwerke München (SWM). Auf dem ehemaligen Betriebshof in München-Laim entwickeln sie ihren bislang größten Werkswohnungsstandort. Im Juni 2026 wurde an der Westendstraße/Zschokkestraße der Grundstein für die ersten 212 Wohnungen gelegt. Vier achtgeschossige Gebäude mit knapp 17.400 Quadratmetern Wohnfläche sollen bis Ende 2028 fertig werden, weitere rund 420 Wohnungen sind bis 2032 geplant. Zum Vorhaben gehören eine Kindertagesstätte, Gemeinschaftsräume und eine Mobilitätsstation. Der Schwerpunkt liegt auf Familienwohnungen: Im ersten Bauabschnitt haben 145 der 212 Wohnungen drei bis fünf Zimmer. Die SWM wollen ihr Angebot auch für andere Arbeitgeber öffnen. Ihr bisheriges Ziel von 3.000 reinen Werkswohnungen bis 2030 haben sie auf insgesamt 4.000 Wohnungen bis 2040 erweitert. „Wir bauen unser Engagement konsequent aus“, so Dr. Bernhard Boeck, SWM Geschäftsbereichsleiter Immobilien. Im Juni 2026 hatten die Stadtwerke nach eigenen Angaben rund 1.400 Werkswohnungen im Bestand und weitere rund 1.500 Einheiten in Vorbereitung. Das Interesse potenzieller Partnerunternehmen sei bereits groß.
Immobilienleasing ab zehn Millionen Euro
Eine solche Öffnung ermöglicht es Betrieben, Wohnungen für ihre Beschäftigten zu erhalten, ohne selbst ein Bauvorhaben zu entwickeln. Bei eigenen Projekten lässt sich wiederum die Finanzierung über externe Strukturen organisieren. Klaus Busch, Geschäftsführer der CoRE Solutions, verweist auf Immobilienleasing und leasingähnliche Modelle über eine separate Objektgesellschaft. CoRE strukturiert und beschafft dabei die Finanzierung; der Arbeitgeber kann die Wohnungen über einen langfristigen Vertrag nutzen und an Beschäftigte weitervermieten. Solche von CoRE umgesetzten Strukturen kommen laut Klaus Busch in der Regel ab einem Investitionsvolumen von rund zehn Millionen Euro infrage. Für Unternehmen, die nur wenige Wohnungen benötigen, können gemeinsame Vorhaben oder Projekte mit ergänzender freier Vermietung eine Option sein. Ein von CoRE begleitetes Projekt für das ISAR Klinikum in München verbindet Mitarbeiterapartments mit höherpreisigen Wohnungen für den allgemeinen Mietmarkt. Deren Einnahmen tragen dazu bei, günstigere Mieten für Klinikbeschäftigte zu ermöglichen. „Wenn man ein bisschen über den eigenen Unternehmensbedarf hinausdenkt, kann es ein Gedanke sein, das Projekt etwas größer anzugehen“, sagt Klaus Busch. Neben Generalmietverträgen seien auch direkte Mietverträge zwischen Bewohnern und Objektgesellschaft möglich. Ob die Mischung wirtschaftlich trägt, muss anhand der Investitionskosten, der erzielbaren Mieten und der Vertragsstruktur geprüft werden.
Für Neubauinvestitionen verweist Ulrich Creydt, Geschäftsführer der Ypsilon Group, zudem auf steuerliche Anreize. „Durch die Kombination von degressiver AfA und Sonderabschreibung können Unternehmen unter den gesetzlichen Voraussetzungen in den ersten vier Jahren bis zu rund 40 Prozent der begünstigten Anschaffungs- oder Herstellungskosten abschreiben“, erläutert er. Die Sonderabschreibung nach Paragraph 7b Einkommensteuergesetz ist unter anderem an den Gebäudestandard, Kostenobergrenzen und eine zehnjährige entgeltliche Wohnnutzung gebunden. Vorübergehende Beherbergung ist ausgeschlossen, die Begünstigung lässt sich deshalb nicht pauschal auf jedes Apartmentmodell übertragen.
Für den örtlichen Wohnungsmarkt bleibt maßgeblich, ob durch das Engagement zusätzliche Wohnungen entstehen. Die IW-Studie unterscheidet deshalb zwischen der Versorgung der eigenen Belegschaft und einer Ausweitung des Angebots: Wer Bestandswohnungen kauft oder anmietet, erleichtert Beschäftigten den Zugang, kann aber andere Wohnungssuchende verdrängen. Besonderes Potenzial sehen die Autoren auf Betriebsgrundstücken und in nicht mehr benötigten Bürogebäuden. Der ehemalige SWM-Betriebshof in Laim steht für diesen Weg. Er macht aber auch den zeitlichen Vorlauf sichtbar: Zwischen der Grundsteinlegung im Juni 2026 und der geplanten Fertigstellung des zweiten Bauabschnitts liegen sechs Jahre. Arbeitgeber müssen solche Investitionen lange vor dem Arbeitsvertrag der Menschen organisieren, die dort einmal einziehen sollen.