„Am Berliner Ostbahnhof sehen wir einen Markt für unser Büroangebot. Aber Unternehmen, die 300 bis 1.000 Quadratmeter suchen, unterschreiben häufig nicht, solange noch nichts steht. Wer diese Mieter erreichen will, muss bereit sein, mit dem Bau voranzugehen.“ Lothar Schubert, Geschäftsführender Gesellschafter von DCD Services, setzt beim B.YARD auf diese Nachfrage. An der Straße der Pariser Kommune in Berlin-Friedrichshain entstehen nach einem Entwurf von Tchoban Voss Architekten rund 7.000 Quadratmeter Bürofläche, 60 Wohnungen sowie Flächen für Einzelhandel, Ateliers und Galerien. Für das Ensemble sind 100 Millionen Euro vorgesehen, die Fertigstellung ist für das dritte Quartal 2028 geplant.
Die Bereitschaft, ohne vollständige Vorvermietung zu bauen, gehört zur gemeinsamen Strategie mit Equora Capital. Die Luxemburger Investmentgesellschaft übernimmt 50 Prozent der Anteile an dem Hamburger Entwickler. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. Equora bringt Kapital und Finanzierungskompetenz ein, DCD Services übernimmt die Entwicklung. „Mit Equora erweitert sich unser Akquisitionsspektrum. Wir bieten die Entwicklungskompetenz an und bringen jetzt auch Kapital mit. Das eröffnet uns den Zugang zu Projekten, die wir als reiner Dienstleister nicht hätten übernehmen können“, sagt Lothar Schubert. Die Verbindung hat für beide Seiten einen Vorteil: Equora bekommt einen eigenen Entwickler, wir einen Gesellschafter, der sich finanziell engagiert. Ankauf und Umsetzung können wir damit gemeinsam angehen.“
Das Service Development für institutionelle Eigentümer soll parallel wachsen. DCD Services bearbeitet dabei insbesondere stagnierende Vorhaben, Restrukturierungen, beschäftigt sich der der Schaffung von Baurecht. Hinzu kommen nun eigene Grundstücksankäufe und Beteiligungen an Projektgesellschaften, vor allem für Wohnungs- und Mixed-Use-Projekte in deutschen Großstädten und Metropolregionen. „Service Development bleibt ein fester Bestandteil unseres Geschäfts. Zugleich entwickeln wir wieder eigene Projekte. Es wird bei uns keine zwei getrennten Welten geben: Auch die von Equora erworbenen Vorhaben setzen wir in der gemeinsamen Gesellschaft um.“
„Rechtssicherer Markt Deutschland“: Grundlage für langfristige Immobilieninvestitionen
Dr. Murat Ay, Gründer und Geschäftsführer von Equora Capital, nähert sich dem Geschäft aus der Finanzierungs- und Risikoperspektive. „Ich bin Physiker und über das Investmentbanking zur Immobilienentwicklung gekommen. Über 16 Jahre habe ich ein Team im Risk Trading aufgebaut. Seit 2021 entwickle ich in der Schweiz Immobilienprojekte, immer gemeinsam mit Partnern aus der Bauwirtschaft.“ Equora investiert eigenes Kapital gemeinsam mit langfristigen Partnern. Den deutschen Markt halten die beiden Unternehmen im internationalen Vergleich für unterbewertet. Murat Ay sieht neben den Einkaufsmöglichkeiten auch strukturelle Vorteile: „Deutschland ist für mich der Heimatmarkt. Aus internationaler Perspektive sehe ich hier einen gut strukturierten, rechtssicheren Markt. Das ist für langfristige Immobilieninvestitionen eine wichtige Grundlage.“ Nach Unternehmensangaben umfasst die Zusammenarbeit zum Start Projekte mit einem Investitionsvolumen von rund 900 Millionen Euro. Allein 400 Millionen Euro entfallen auf den geplanten „Neuen Tower am Alexanderplatz“. Vorgesehen sind 40 Geschosse nach einem Entwurf von O&O Baukunst mit rund 316 Wohnungen, darunter öffentlich geförderte, ein Hotel mit etwa 295 Zimmern sowie ergänzende Gewerbeflächen.
Die Kombination unterschiedlicher Nutzungen ist für Murat Ay keine Besonderheit, wohl aber eine planerische Aufgabe: „Gemischte Nutzungen sind in vielen internationalen Städten selbstverständlich. Entscheidend ist für mich, wie sie im Gebäude organisiert werden. Büro, Hotel und andere Nutzungen auf einer Etage zu vermischen, überzeugt mich nicht. Eine klare Trennung nach Geschossen halte ich für vernünftiger.“ Ein Nutzungsmix muss für ihn also auch innerhalb des Hauses nachvollziehbar geordnet sein.
Dresden: Verbindung von Hotel und Büro
In Dresden verbinden die Partner ebenfalls Hotel und Büro. An der Papiermühlengasse 18 ist auf einem rund 4.260 Quadratmeter großen Grundstück ein achtgeschossiger Neubau mit etwa 15.000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche geplant. Im Erdgeschoss sind Einzelhandel und Gastronomie geplant. Gebaut werden soll von September 2027 bis zum vierten Quartal 2029. Der Entwurf stammt von Tchoban Voss Architekten, ist nach Lothar Schuberts Angaben aber noch in Bearbeitung: „In Dresden stimmt für uns die Wirtschaftlichkeit, am Entwurf arbeiten wir noch. Mit verschiedenen Hotelbetreibern sind wir im Gespräch.“ Auch das Wissen um einen begrenzten Büromarkt in der Landeshauptstadt sieht der Projektentwickler. „Gleichzeitig fehlt aber das Angebot für neue und hochwertige Flächen.“ Das Investitionsvolumen für dieses Projekt: 60 Millionen Euro.
Nur noch selten zeigen Unternehmen den Mut für spekulativen Bürobau. „Dazu braucht es ein selbstbewusstes Produkt, Erfahrung und genaue Marktkenntnis.“ Den geringen Wettbewerb um neue Entwicklungen wollen die Partner dennoch nutzen. „Wer jetzt nachhaltigen Städtebau tatsächlich in die Umsetzung bringt, hat einen Vorteil. Es wird wenig gebaut, wir stellen uns diesem Trend entgegen. Das bedeutet auch, dass wir mittel-und langfristig Angebot und Produkt haben. Das sehe ich als klaren Vorteil für unsere Entwicklung“, so Lothar Schubert.