„Der Wahnsinn hat einen Namen: Aequitas Real Estate. Antizyklisches Handeln ist zwar in Mode, aber ist das Risiko nicht etwas zu hoch?“ Sven-Christian Frank und Thomas Bergander lachen über die Einstiegsfrage beim Gespräch auf der EXPO REAL. Die beiden Geschäftsführer von Aequitas Real Estate haben ihre Investmentboutique im Angesicht der geänderten Immobilienwelt gegründet. Ihre Strategie soll gerade dort funktionieren, wo bisherige Eigentümer und Kapitalgeber nicht mehr weiterkommen.
Restrukturierung nennt sich das, hier mit dem Blick auf steckengebliebene Projektentwicklungen. „Die Eigentümer sind häufig nicht mehr handlungsfähig. Wir strecken Kosten vor, treiben die Wertschöpfung nach oben und werden am späteren Exit beteiligt. Dabei konzentrieren wir uns insbesondere auf Projekte, bei denen noch kein Baurecht geschaffen wurde“, so Thomas Bergander. Daneben plant Aequitas eigene Wohnprojektentwicklungen in Berlin, München und Dresden. Dabei kommen kleinere Vorhaben ebenso infrage wie größere Quartiere. „Das reicht von der Baulückenschließung mit 20 Wohnungen bis zur Quartiersentwicklung mit 350 Wohnungen“, so Thomas Bergander. Drittes Standbein: Beim Investment in Wohnungsbestände will das Unternehmen Eigenkapital einwerben und die erworbenen Immobilien über mehrere Jahre weiterentwickeln. „Wir suchen Eigenkapital, optimieren die Bestände über fünf bis sieben Jahre und bereiten den Exit vor“, erläutert Thomas Bergander.
Übernahme von Unternehmen ebenfalls im Fokus
Die Münchner Investmentboutique richtet sich an internationale Investoren, die in Deutschland komplexe Value-Add- und Restrukturierungsinvestments eingehen wollen. Im Mittelpunkt stehen Wohn- und Büroimmobilien. Neben Portfolios kommen gemeinsam finanzierte Projektentwicklungsgrundstücke sowie die Übernahme und Sanierung ganzer Unternehmen infrage. Langfristig wollen die Gründer ihr Geschäft im deutschsprachigen Raum ausbauen. Die Bereitschaft zum antizyklischen Investment allein bringt allerdings noch keine Transaktion zustande. Gerade in Berlin beobachtet Sven-Christian Frank viele Akteure, die Geschäfte machen wollen, aber beim Preis nicht zusammenfinden. Das Zinsniveau sei inzwischen kalkulierbar, die Erwartungen gingen weiter auseinander: „Bestandshalter haben andere Preisvorstellungen. Im Value-Add-Bereich beträgt die Lücke ein bis zwei Faktoren, im Core-Bereich sind wir schon ziemlich nah beieinander.“ Auch wirtschaftlicher Druck führt seiner Beobachtung nach nicht automatisch zu mehr Angebot. Während offene Immobilienfonds verkaufen müssten, hielten Banken Immobilien zurück.
Um aus einer Investitionsgelegenheit ein umsetzbares Geschäft zu machen, haben die Gründer strategische Kooperationspartner eingebunden. „Michael Zahn bringt den Kontakt zu Investoren ein“, sagt Thomas Bergander. Der Ex-CEO der Deutschen Wohnen gilt in der Branche immer noch als Schwergewicht, bestens verdrahtet mit eben jenen Investoren und immer nah dran an möglichen Transaktionen. Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, berät bei der Gestaltung der Fremdfinanzierung und der Beschaffung des Kapitals. Dr. Kristian J. Heiser, Partner der Kanzlei Raschke von Knobelsdorff Heiser, begleitet die rechtliche Strukturierung. Auch die beiden Gründer sind keine Unbekannten: Thomas Bergander ist Inhaber und Geschäftsführer des Berliner Projektentwicklers Taurecon. Sven-Christian Frank, Rechtsanwalt und zuletzt Vorstand der Adler Group, hat nach eigener Aussage zwei Sanierungen begleitet, sagt: „In der Nullzinsphase Immobilien zu kaufen, war einfach. In der Krise zeigt sich, ob man es wirklich kann.“
Also heißt es jetzt: Geeignete Investments finden, Kapital beschaffen und die Projekte selbst voranbringen. Den Wertzuwachs sollen aktives Management und die passende Strukturierung erwirtschaften. Thomas Bergander traut der kleinen Einheit zu, damit auch in der Krise erfolgreich zu sein. „Wir haben die Weisheit nicht mit Löffeln gefressen. Das, was wir machen, können wir allerdings sehr gut.“