„Inzwischen bin ich der Meinung, dass der Mietwohnungsbau in der Breite eher vom Staat kommen sollte“, sagte Francesco Fedele, Gründer und Vorstand der BF direkt AG, gegenüber WELT. Wenn ein Immobilienfinanzierer einen wesentlichen Teil des Neubaus lieber der öffentlichen Hand überlassen würde, ist das eine ziemlich vernichtende Auskunft über dessen privatwirtschaftliche Tragfähigkeit. Für eine Branche, die sich gern als Gestalterin der Zukunft präsentiert, ein eher ungünstiges Attest. So fühlte sich diese EXPO REAL für mich an: wie die Führung durch ein sorgsam hergerichtetes Haus, dessen Statik-Gutachten man kennt, aber bitte nicht zum Gegenstand des Rundgangs machen möchte. Die Risse sind dokumentiert, bewundert werden soll die Aussicht.
Als hätte es noch eines Beweises bedurft, liefert EY-Parthenon die Zahlen. Rund ein Viertel der Immobilienfinanzierungen in den Büchern deutscher Kreditinstitute wird in den kommenden zwei Jahren fällig. Mehr als 40 Prozent der befragten Banken haben bereits in Einzelfällen keine tragfähige Finanzierungslösung gefunden. Der Anteil der Institute, die steigende Immobilienpreise erwarten, ist binnen eines halben Jahres von 30 auf zwei Prozent eingebrochen. Was für Zahlen!
Befragt wurden von August bis September 2026 insgesamt 90 immobilienfinanzierende Kreditinstitute, ergänzend 70 auf Restrukturierungen spezialisierte Kanzleien. Die vermeintliche Bodenbildung war aus Sicht der Finanzierer lediglich eine Verschnaufpause im Abschwung. Um im Bild der Hausbesichtigung zu bleiben: Man hatte das kurze Schweigen des Gutachters offenbar schon als Entwarnung verstanden.
Auch die Gewohnheit, Kredite zu verlängern und Bedingungen nachzuverhandeln, wird fragwürdig. Jean-Pierre Rudel, Partner bei EY Real Estate und Autor der Studie, warnt: „Was heute als pragmatische Überbrückungslösung erscheint, entwickelt sich perspektivisch selbst zum Belastungsfaktor.“ Man kann Risse überstreichen. Tragfähiger wird die Wand davon nicht. Bei Büroimmobilien erwarten rund 70 Prozent der befragten Banken sinkende Preise. Steigende erwartet niemand. Immerhin herrscht bei dieser Prognose kein lästiger Meinungsstreit.
Draußen werden solche Befunde gern in eine Phase der Neuorientierung übersetzt., drinnen besinnt man sich auf die Grundlagen. Denisa Bonanno, Head of Investment der AIF Capital Group, erklärt: „Entscheidend ist für uns die detaillierte Analyse des konkreten Objekts, seines Standorts, der Betreiber- und Vertragsqualität sowie der langfristigen wirtschaftlichen Perspektiven.“ Fachlich tadellos. Als Erkenntnis einer Immobilienmesse ungefähr so überraschend wie die Empfehlung, vor dem Kauf das Gebäude anzusehen. Wenn die ordentliche Prüfung einer Investition schon als bemerkenswerte Botschaft einer Immobilienmesse durchgeht, ist zumindest der intellektuelle und/oder der wirtschaftliche Leerstand beträchtlich.
Yama Mahasher, CEO von Westbridge, benennt Stagnation, Unsicherheit und zurückhaltende Investitionen. Sein Hinweis auf Energieeffizienz und stabile Nebenkosten betrifft wenigstens die tatsächliche Arbeit am Bestand. Die Aufhellung liefert ein anderer Satz: „Für etwas bessere Stimmung sorgt in diesen Tagen immerhin das Münchner Wetter.“ Endlich ein positiver Einflussfaktor, dessen Existenz sich überprüfen lässt. Leider akzeptiert ihn die Bank nicht als Sicherheit.
Auch die Politik hat ihre Methode, den Anblick erträglich zu halten. Es ist das Prinzip jener Instagram-Videos: Ohne Brille sieht die Wohnung tadellos aus, mit Gestell wird das ganze Durcheinander sichtbar. Bundesbauministerin Verena Hubertz scheint ihre Besichtigungen lieber ohne dieses Hilfsmittel zu absolvieren. „Lassen Sie uns doch mal über die Dinge reden, die funktionieren“, wird sie von der Immobilien Zeitung zitiert. Also zum Münchner FlaucherQuartier, wo rund 210 Wohnungen entstehen sollen. Laut Stadtwerken hat der Bauturbo dort zwei Jahre in der Baurechtschaffung eingespart. Gut für dieses Projekt. Für den Scherbenhaufen der Branche müsste man allerdings die Brille aufsetzen. Mit dem passenden Besichtigungsziel erspart man sich das. Das Ärgernis ist nicht, dass ein Vorhaben vorankommt. Es ist die Auswahl des Ausschnitts, der als Antwort auf die Gesamtlage dienen soll. Ein funktionierendes Projekt darf besichtigt werden. Der Rest hätte nur gern eine Ministerin, die auch dort hinschaut, wo sich kein Erfolg vorführen lässt und die nicht über Dinge sprechen will, die funktionieren, so als hätte sie die eigentliche Dramatik des Hauses Immobilienbranche nicht registriert.
Für Berlin musste eine andere Schönwetterprognose herhalten: Die Enteignung werde schon nicht kommen. Jürgen Michael Schick, CEO von Schick Immobilien, beschreibt die Debatte in seiner Messebilanz als das meistdiskutierte Thema der EXPO REAL. Viele seiner Gesprächspartner vertrauten darauf, dass der Bund die Vergesellschaftung durch ein Gesetz verhindern werde. Zugleich berichtet er von der Verunsicherung, die bereits die Debatte im Markt auslöst. Zur Beruhigung dient also, was die Bundesregierung hoffentlich noch erledigt. Was die Berliner Politik bereits angerichtet hat, soll bis dahin offenbar nicht weiter die Stimmung verderben. Francesco Fedele empfiehlt derweil gegenüber dem Tagesspiegel, von Berliner Wohnimmobilien derzeit die Finger zu lassen. Nach seiner Forderung nach staatlichem Mietwohnungsbau die nächste Aussage, die sich schlecht für eine Erfolgsmeldung eignet. Man muss seine Einschätzung nicht teilen. Aber ein Finanzierer, der vom Investieren abrät, gehört auf einer Immobilienmesse wohl zum Befund. Die Hoffnung, der Bund werde die Enteignung verhindern, macht daraus keine gute Nachricht. Sie klingt nur besser.
Auch die Messe selbst hatte an der Fassade gearbeitet. InfrastructureNow hieß der neue Schwerpunkt, der in der Außendarstellung erheblich mehr Raum einnahm als in meiner Wahrnehmung vor Ort. Energie, Digitales, Soziales, Verteidigung: relevante Investitionsfelder. Der Anstrich war schon fertig, der Ausbau schien mir noch nicht ganz so weit, weshalb auch Besucherströme ausblieben. Besonders bequem wäre es, wenn nun die Verteidigung die Immobilienwirtschaft gleich mitrettete. Nicolas Deuerling, Partner in der Real Estate Practice Group der internationalen Kanzlei Gowling WLG, formuliert präzise ungenau: „Defence ist heute noch eine spezialisierte Assetklasse, aber keine kurzfristige Erscheinung“, sagt er. Die Aussicht auf langfristige Nachfrage ist plausibel. Geeignete Standorte brauchen aber unter anderem die Nähe zu Logistikachsen, industriellen Clustern und militärischer Infrastruktur. Wie viel Entlastung daraus für die gesamte Branche entsteht, ist offen. Aus einem Büroproblem wird durch einen Tarnanstrich kein Verteidigungsauftrag.
Was diese EXPO für mich so deprimierend machte, war die Sorgfalt, mit der zwischen Befund und Außendarstellung unterschieden wurde. Stefan de Greiff, Vorstandsmitglied und Gründer der aam2core Holding AG, sagt: „Derzeit verhindern unter anderem starre Verkehrswerte eine schnellere Anpassung.“ Die Schwierigkeiten sind also durchaus benennbar. In der öffentlichen Erzählung werden sie dennoch gern hinter dem nächsten gelungenen Einzelbeispiel abgestellt. Dort stören sie den Rundgang nicht.
Die Fassade hält auf diese Weise noch eine EXPO REAL länger. Nur die Fälligkeiten halten sich nicht an das Besichtigungsprogramm.