„Die Berliner Wohnungspolitik löst keine Probleme, sie verschlimmbessert sie. Berlin ist zum Versuchslabor geworden.“ Uwe Bottermann, Rechtsanwalt und Partner bei Bottermann::Khorrami, erwartet von den angekündigten Eingriffen in den Wohnungsmarkt vor allem neue Unsicherheit. Dabei kommt es für ihn nicht allein darauf an, welche Pläne tatsächlich Gesetz werden: „Auch Vorhaben, die sich rechtlich am Ende nicht durchsetzen lassen, entfalten ihre Wirkung. Eigentümer treffen ihre Entscheidungen schon vorher. Wer das Risiko scheut, wartet nicht auf das letzte Gerichtsurteil, sondern zieht sich aus Berlin zurück.“
Die Linke hat nach ihrem Wahlsieg ihre Vorhaben bekräftigt: große private Wohnungsbestände vergesellschaften, soziale Vermietungsvorgaben einführen und ein Landesamt für Mieterschutz aufbauen. Ihr Entwurf für ein Sicher-Wohnen-Gesetz sieht vor, dass gewerbliche Vermieter mit mehr als 50 Wohnungen in Berlin 30 bis 50 Prozent der zur Wiedervermietung kommenden Wohnungen zu sozialverträglichen Mieten an Haushalte mit Wohnberechtigungsschein vergeben müssen. Welche Vorhaben eine neue Koalition tatsächlich umsetzt, ist offen. Uwe Bottermann rechnet jedoch bereits mit Folgen für die Investitionsbereitschaft: „Stillstand wird es geben. Wer eine Vergesellschaftung befürchten muss, wird sich sehr genau überlegen, was er noch in seine Immobilien investiert.“
Vorhandene Instrumente „erst mal wirken lassen“
Für zusätzlichen Druck braucht es nicht zwangsläufig ein neues Gesetz. Die Bezirke können schon heute gegen Mietpreisüberhöhungen vorgehen, die Berliner Mietpreisprüfstelle unterstützt Mieter bei der Prüfung ihrer Ansprüche. „Wir haben die Mietpreisbremse und die Möglichkeit, gegen überzogene Erhöhungen vorzugehen. Lassen wir diese Regeln doch erst einmal wirken, bevor wir die nächsten erfinden“, fordert der Rechtsanwalt. Eine zusätzliche Behörde löst für ihn noch kein Vollzugsproblem: „Ein Landesamt ist schnell angekündigt. Aber die Stellen müssen besetzt und die Strukturen aufgebaut werden. Auch ein Bußgeldbescheid ist nicht das letzte Wort: Der Vermieter kann sich dagegen rechtlich wehren.“
Wie einschneidend die Anwendung bestehenden Rechts sein kann, zeigt ein Urteil zur möblierten Vermietung auf Zeit. Das Verwaltungsgericht Berlin bestätigte Mitte September die Untersagung eines Geschäftsmodells in einem Neuköllner Milieuschutzgebiet. Die Eigentümerin vermietete 15 zuvor dauerhaft vermietete Wohnungen ganz oder zimmerweise für drei bis zwölf Monate. Das Gericht sah darin eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung, die geeignet sei, die ansässige Wohnbevölkerung zu verdrängen. Die Berufung wurde zugelassen. Uwe Bottermann hält die Entscheidung für angreifbar: „Denn gewohnt wird ja weiterhin in den Wohnungen.“ Er verlangt eine Prüfung der tatsächlichen Auswirkungen auf das Milieuschutzgebiet. „Statt die hypothetischen Grundannahmen des Verwaltungshandelns zu hinterfragen, weist das Urteil den Weg für weitere Einschränkungen der vorübergehenden Vermietung. Zudem drohen neben Untersagungsverfügungen nun auch empfindliche Bußgelder.“ Das Urteil bedeutet kein pauschales Verbot befristeter Vermietung: Die Berliner Verwaltungsvorschriften sehen unter anderem für Zeitmietverträge nach Paragraf 575 BGB grundsätzlich eine Genehmigungsfähigkeit vor. Für Uwe Bottermann fügt sich der Fall jedoch in eine Entwicklung ein, die Vermietern weniger Bewegungsspielraum lässt: „Die Ausweichmöglichkeiten am Berliner Mietmarkt werden enger. Auch die möblierte und temporäre Vermietung gerät zunehmend unter Druck. Wer die bestehenden Regeln konsequent anwendet, kann bereits viel verändern.“
Bei einer Vergesellschaftung würde sich die Unsicherheit auf die Eigentumsordnung selbst erstrecken. „Bei der Vergesellschaftung droht ein Schwebezustand: Es wird darüber gestritten, wem die Immobilien gehören sollen, während ihre Bewirtschaftung und Finanzierung weiterlaufen müssen.“ Damit reicht seine Kritik über die juristische Durchsetzbarkeit hinaus. Auch eine Übertragung der Bestände beantwortet für ihn noch nicht, wie deren langfristige Bewirtschaftung gesichert werden soll: „Mit der Übernahme von Immobilien übernimmt man auch Verantwortung. Ich bezweifle, dass die dafür vorgesehenen Strukturen diese Verantwortung und die langfristige Finanzierung tatsächlich tragen können.“