Die nächste Effizienzstufe entsteht durch KI

Heizung und Kühlung arbeiten gegeneinander, Sollwerte stehen noch auf Winterbetrieb und Betreiber steuern ihre Anlagen ohne verlässliche Daten. Johannes Fütterer, CEO von aedifion, erklärt, warum Gebäude häufig kein Technik-, sondern ein Betriebsproblem haben und wie sich Energieverbrauch und Kosten durch digitale Optimierung deutlich senken lassen.

IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Die Hitzetage, die immer wieder auftreten, haben gezeigt, wie stark Gebäude an ihre Grenzen kommen. Wo liegen aus Ihrer Sicht die größten Fehler im Betrieb von Klima- und Kühlsystemen und welche Beispiele begegnen Ihnen in der Praxis immer wieder?

 

Johannes Fütterer (JF): Der klassische Fehler: Heizung und Kühlung laufen gleichzeitig gegeneinander – etwa durch historisch falsch eingestellte Sollwerte, die sich weder an Wetterprognosen noch an der Tageszeit orientieren. Gleichzeitig stehen Betreibern unzählige Sensor- und Zählerdaten zur Verfügung, die angesichts zunehmender Komplexität in der Gebäudetechnik kaum manuell auszuwerten sind. Fehlerhafte Anlagenzustände bleiben so unbemerkt. An kritischen Hitzetagen kann das zu unnötigem Energieverbrauch und Komforteinbußen für die Mieter führen. Dies zeigt sich besonders drastisch in Kliniken, Seniorenheimen und anderen gewerblich genutzten Gebäuden, wo Menschen auf ein gesundes Raumklima angewiesen sind.

 

IA: Sie sagen, dass sich mit der Optimierung bestehender Gebäudetechnik oft erhebliche Einsparungen erzielen lassen, ohne große Investitionen. Wie geht das und wird das zu wenig genutzt?

JF: Das stimmt. Häufig wird angenommen, dass Fassade oder Gebäudetechnik vollständig erneuert werden müssen. Dabei kann in nahezu allen Asset- und Baualtersklassen ein digitales Upgrade Abhilfe schaffen. Softwarelösungen analysieren Gebäudedaten in Echtzeit und regeln Kälte- und Lüftungsanlagen vorausschauend auf Basis von Wettervorhersagen und Nutzerverhalten. Oft werden diese Potenziale noch zu wenig ausgeschöpft. Dabei sprechen die Zahlen für sich: Bei einer Büroimmobilie aus dem Jahr 2014 sanken die Energiekosten durch diese Maßnahme um 33 Prozent – ohne große Investitionen, bei vollem Nutzerkomfort.

IA: Stichwort intelligenter Gebäudebetrieb, hier scheiden sich die Geister: Befürworter sehen vernetzte Sensorik, wetterprädiktive Steuerungen und digitale Analyseplattformen als Voraussetzungen für Energieeffizienz, Gegner als Kostenbooster.

JF: Unsere Erfahrung zeigt, dass es sich für nahezu alle Gewerbegebäude lohnt, in einen intelligenten Gebäudebetrieb zu investieren – nach vorheriger Analyse der Potenziale. Messbare Ergebnisse sehen unsere Kunden typischerweise innerhalb von 3 bis 6 Monaten: reduzierte Energieverbräuche von oft 15 bis 25 Prozent, niedrigere Energiekosten und eine verbesserte CO₂-Bilanz – sauber dokumentiert durch kontinuierliches Monitoring. Neben Hitzeschutz und Kosteneffizienz erfüllen Betreiber damit gleichzeitig auch gesetzliche Anforderungen an die Gebäudeautomation- und Steuerung, wie sie im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) festgeschrieben sind. Anders als klassische Sanierungsmaßnahmen, z.B. an der Fassade, lassen sich Softwarelizenzkosten als laufender Betriebskostenposten verbuchen und unter bestimmten Voraussetzungen sogar auf die Mieter umlegen.

IA: Viele Betreiber investieren in neue Technik, obwohl bestehende Anlagen längst mehr leisten könnten. Wann reicht eine intelligente Optimierung aus und wann ist tatsächlich eine Modernisierung der Klimatechnik erforderlich?

JF: Eine Betriebsoptimierung reicht aus, wenn die wesentlichen Anlagen technisch intakt sind und über digitale Kommunikationsschnittstellen verfügen. Softwarelösungen können dann direkt aufgeschaltet werden, um Daten aus IoT-Geräten oder Automationssystemen in einer Cloud-Plattform zu bündeln. Gebäude ohne IP-fähige Anlagen lassen sich mit zusätzlicher Hardware wie Smart Meter oder Gateways nachrüsten. Eine Modernisierung wird erst erforderlich, wenn zentrale Komponenten am Ende ihrer Lebensdauer sind oder rein analog laufen – hier überbrücken gezielte Retrofit-Maßnahmen wie Funksensoren oder Controller den Weg. Der Grundsatz bleibt: erst digital optimieren, dann gezielt modernisieren.

IA: Immer häufiger ist von reversiblen Wärmepumpen die Rede, die nicht nur heizen, sondern auch kühlen können. Sind sie aus Ihrer Sicht die wirtschaftlichere Alternative zu klassischen Klimaanlagen und unter welchen Voraussetzungen?

JF: Das ist eine Fall-zu-Fall-Entscheidung. Grundsätzlich sind Wärmepumpen eine Alternative, wenn das Heizsystem im Gebäude für niedrige Vorlauftemperaturen ausgelegt ist. Besonders geeignet sind Fußboden-, Wand- oder Deckenheizungen. Aber auch entsprechend dimensionierte Niedertemperaturheizkörper können in Kombination mit einer Wärmepumpe funktionieren. Darüber hinaus gibt es bei Wärmepumpen unterschiedliche Kühlungsarten. Die passive Kühlung arbeitet besonders energieeffizient, senkt die Raumtemperatur allerdings je nach Gebäude und Außenbedingungen typischerweise nur um etwa 2 bis 4 Grad. Bei der aktiven Kühlung können die Raumtemperaturen im Vergleich zur Außentemperatur deutlich stärker – in günstigen Fällen um bis zu 10 Grad – gesenkt werden. Die Wärmepumpe verbraucht im aktiven Kühlbetrieb deutlich mehr Strom und erreicht dabei einen ähnlichen Verbrauch wie eine vergleichbare Split-Klimaanlage – abhängig vom jeweiligen Gerät und dessen Effizienzklasse. Je nach Beschaffenheit des Gebäudes und nach der eigenen Wohlfühltemperatur kann entweder eine Wärmepumpe wirtschaftlicher sein oder eine Split-Klimaanlage.

IA: Sie haben ein Bürogebäude in Bonn begleitet, in dem allein durch die Optimierung der technischen Anlagen die Klimatisierung deutlich effizienter wurde. Was wurde dort konkret verändert? Gibt es messbare Erfolge?

JF: Das Beispiel ereignete sich während der Hitzewelle Ende Juni. Die Gebäudeleittechnik war seit Wochen defekt – der Betreiber hatte keine Visualisierung und operierte quasi blind. Eine gezielte Datenanalyse zeigte schnell: Die Kühlkreise hatten keine Freigabe, weil Sollwerte noch auf „Heizen“ standen und nach der Heizperiode nicht zurückgesetzt worden waren. Gleichzeitig leitete die Lüftungsanlage unbehandelte Außenluft ins Gebäude. Gemeinsam mit dem Betreiber haben wir rund 40 Ventile auf Kühlbetrieb umgestellt und die Freigaben gesetzt. Das geschah rein digital, ohne neue Technik, innerhalb kürzester Zeit. Was dieser Fall zeigt: Digitale Transparenz kann genau dort den Unterschied machen, wo klassische Gebäudetechnik versagt. Unser Team agiert dabei nicht als externer Dienstleister, sondern als digitale Verlängerung des Betreiberteams – remote, reaktionsschnell und auf Augenhöhe.

IA: Die Hitzewellen werden häufiger und intensiver. Wird intelligentes Temperaturmanagement in Gebäuden in wenigen Jahren so selbstverständlich sein wie heute eine moderne Heizungssteuerung?

JF: Datenbasiertes Temperaturmanagement wird in gewerblichen Immobilien zunehmend zum Standard – angetrieben durch Energiekosten, Nutzerkomfort, Vermietbarkeit und Betriebssicherheit.  Hinzu kommt wachsender Kostendruck: während Personal, Versicherungs- und Baukosten in den zurückliegenden Jahren gestiegen sind, liegen Einsparpotenziale dabei vorrangig beim Gebäudebetrieb selbst. Auch Versorgungssicherheit gewinnt an Bedeutung. Ein aktuelles Beispiel: Während der Hitzewelle im Juni stieß das städtische Kältenetz im bekannten Geschäftsviertel La Défense bei Paris an seine Grenzen – das zentrale Versorgungssystem konnte nachts keine ausreichenden Kühlreserven mehr aufbauen. Das Beispiel zeigt: Energiemanagement bedeutet nicht mehr nur „Kühlung einschalten, wenn es heiß ist“. Die nächste Effizienzstufe entsteht durch KI‑gestützte Betriebsoptimierung und intelligentes Lastmanagement – also die automatisierte, vorausschauende Steuerung von Verbrauchsspitzen und Sollwerten.