Die vergangenen Jahre haben den Immobilienmarkt stark verändert. Nach einer langen Phase historisch niedriger Zinsen hat die Europäische Zentralbank die Leitzinsen deutlich angehoben, um die hohe Inflation zu bekämpfen.
Der Anstieg von 2,00 auf 2,25 Prozent wurde im Juni unter Dach und Fach gebracht. Das Ziel: Die grassierende Inflation dort eindämmen, wo es geht.
Was gleichzeitig passiert: Baufinanzierungszinsen bewegen sich heute wieder auf einem Niveau, das viele Menschen über Jahre hinweg nicht mehr erlebt haben. Während Finanzierungen vor wenigen Jahren teilweise noch für unter 1 Prozent erhältlich waren, liegen die Zinsen heute häufig zwischen 3,5 und 4,5 Prozent. Für viele Marktteilnehmer klingt das zunächst negativ. Werden die Chancen für den Objektkauf also immer kleiner? Welche Sicherheiten gibt es heute noch?
Schwere Zeiten für Eigennutzer
Wie so oft kommt es darauf an, aus welcher Perspektive man auf die Situation blickt. Denn was für Eigennutzer aktuell eine der schwierigsten Marktphasen der vergangenen Jahre ist, kann für Kapitalanleger gleichzeitig eine der spannendsten Chancen seit Langem darstellen.
Denn das Absetzen von Finanzierungskosten stellt einen wesentlichen Vorteil in der Kalkulation dar. Ein strategisches Asset, über das Eigennutzer nicht verfügen. Bedeutet auch: Während Käufer für ein Eigenheim abwinken, werden bestimmte Lagen für Anleger dann erst interessant.,
Ein einfaches Beispiel zeigt die Auswirkungen: Eine Finanzierung über 500.000 Euro verursachte bei einem Zins von 1 Prozent und einer Tilgung von 2 Prozent eine monatliche Rate von rund 1.250 Euro.
Bei einem Zinssatz von 4 Prozent und gleicher Tilgung steigt die monatliche Belastung bereits auf rund 2.500 Euro. Viele Familien können diese zusätzliche Belastung trotz guter Einkommen nicht mehr darstellen. Hinzu kommen gestiegene Lebenshaltungskosten, höhere Energiekosten und strengere Anforderungen der Banken bei der Kreditvergabe.
Ein weiterer Punkt wird häufig übersehen: Für Eigennutzer sind die Zinsen steuerlich nicht abzugsfähig. Die Finanzierungskosten müssen vollständig aus dem bereits versteuerten Einkommen getragen werden. Die Kombination aus hohen Kaufpreisen, hohen Finanzierungskosten und steigenden Lebenshaltungskosten sorgt dafür, dass der Traum vom Eigenheim für viele Menschen in weite Ferne gerückt ist.
Potenziale und Lagen für den Investoren
Ganz anders stellt sich die Situation für Kapitalanleger dar. Denn Kapitalanleger kaufen Immobilien als wirtschaftliches Investment. Dadurch greifen steuerliche Regelungen, die für Eigennutzer nicht gelten.
Die Zinsen einer vermieteten Immobilie sind grundsätzlich als Werbungskosten steuerlich absetzbar. Je nach persönlichem Steuersatz können dadurch erhebliche Teile der Finanzierungskosten wieder kompensiert werden.
Ein Gutverdiener mit einem Grenzsteuersatz von bis zu 42 Prozent erhält einen erheblichen Teil seiner Finanzierungskosten indirekt über die Steuer zurück. Das bedeutet nicht, dass hohe Zinsen positiv sind. Es bedeutet jedoch, dass Kapitalanleger die Auswirkungen deutlich anders bewerten müssen als Eigennutzer. Ebenfalls können Kapitalanleger die Abschreibung Ihres Objekts nutzen und das sogar bis zu 10% jährlich und dass trotz historisch steigendem Immobilienwachstum.
Lagen mit vergleichsweise niedrigeren Einstiegspreisen bieten in dieser Dynamik das größte Wachstumspotenzial. Warum? Weil Wertsteigerung bei niedrigeren Preisen wahrscheinlicher ist als in prominenten A-Lagen wie den Innenstädten von Top Seven-Metropolen.
Beispiele für Nordrhein-Westfalen
- Erkrath
- Mettmann
- Meerbusch
- Neuss
- Soest
- Essen-Kettwig
- Bochum
- Dortmund Süd & West
- Bergheim
- Bedburg
Beispiele für Baden-Württemberg
- Schwäbisch Hall
- Heilbronn
- Ulm
- Karlsruhe
Investoren, die hier zuschlagen, haben bei einem soliden Gebäudezustand, moderner Infrastruktur, stabiler Vermietbarkeit und positiven Demographiezahlen sehr gute Chancen.
Neubau besser als der Ruf?
Hinzu kommen die aktuell sehr attraktiven Abschreibungsmöglichkeiten für Neubauimmobilien. Durch die Kombination aus degressiver Abschreibung und Sonderabschreibung können Investoren in den ersten Jahren erhebliche steuerliche Effekte erzielen.
Dadurch entstehen steuerliche Verluste, die mit anderen Einkünften verrechnet werden können. Gerade für Gutverdiener kann dies eine interessante Möglichkeit sein, einen Teil der Steuerlast in Vermögensaufbau umzuwandeln. Natürlich sollte eine Immobilie niemals ausschließlich aufgrund steuerlicher Vorteile gekauft werden.
Die Wirtschaftlichkeit des Investments muss immer im Vordergrund stehen. Steuerliche Vorteile können jedoch ein zusätzlicher Hebel sein, um den Vermögensaufbau deutlich zu beschleunigen.
Cashflow statt Spekulation
Ein weiterer wichtiger Unterschied zur Niedrigzinsphase ist die Rückkehr zu wirtschaftlich nachvollziehbaren Kalkulationen. In den Jahren extrem niedriger Zinsen wurde häufig ausschließlich auf Wertsteigerung spekuliert.
Heute rückt wieder stärker die Frage in den Vordergrund: Trägt sich die Immobilie wirtschaftlich? Genau diese Entwicklung ist langfristig gesund. Kapitalanleger beschäftigen sich wieder intensiver mit Mietnachfrage, Standortqualität, Verwaltungskosten, Fördermöglichkeiten und steuerlichen Effekten.
Wie könnte sich die Zinsentwicklung weiter entwickeln?
Die spannendste Frage bleibt auf lange Sicht die zukünftige Zinsentwicklung. Die Märkte reagieren dabei insbesondere auf Inflationsdaten, wirtschaftliche Entwicklungen und geopolitische Risiken.
Ein wichtiger Faktor bleibt dabei die Situation im Nahen Osten sowie die Entwicklung rund um die Straße von Hormus, einen der wichtigsten Transportwege für Energie weltweit. Sollte sich die geopolitische Lage entspannen und die Inflation weiter zurückgehen, könnte dies den Zentralbanken wieder mehr Spielraum für eine lockerere Geldpolitik geben.
Aus heutiger Sicht erscheint daher eine leichte Entspannung der Zinsen mittelfristig wahrscheinlicher als ein weiterer deutlicher Anstieg. Mit einer Rückkehr zu den historischen Tiefständen der vergangenen Jahre ist jedoch nicht zu rechnen.
Autor: Max Schmidt, X Capital