Der deutsche Self-Storage-Markt wächst weiter. Doch der Vergleich mit Österreich zeigt, wie viel Entwicklung noch möglich wäre. Während Deutschland über den deutlich größeren Bestand verfügt, ist das Angebot in Österreich gemessen an der Einwohnerzahl dichter, die Auslastung höher und das Produkt in der Bevölkerung wesentlich bekannter. Der Branchenreport 2026 von CBRE und dem Verband deutscher Self Storage- Unternehmen zeichnet damit das Bild zweier Nachbarmärkte, die sich in unterschiedlichen Reifephasen befinden.
Deutschland verfügt inzwischen über 1.394 Self-Storage-Standorte mit zusammen 2,92 Millionen Quadratmetern vermietbarer Fläche. Österreich kommt auf 373 Anlagen und 481.000 Quadratmeter. Absolut ist der deutsche Markt damit rund sechsmal so groß. Pro Einwohner dreht sich das Verhältnis jedoch: In Deutschland stehen 0,035 Quadratmeter Self-Storage-Fläche je Einwohner zur Verfügung, in Österreich sind es 0,052 Quadratmeter. Noch deutlicher ist der Unterschied bei der Zahl der Anlagen. Deutschland erreicht 16,7 Standorte je einer Million Einwohner, Österreich 40,5. Damit ist der österreichische Markt gemessen an der Standortzahl pro Kopf rund 2,4-mal so dicht versorgt. Als einen möglichen Grund nennt der Report die geringere Bevölkerungsdichte Österreichs. Drive-up- und Containerangebote lassen sich dort offenbar auch außerhalb großer Ballungsräume wirtschaftlich betreiben.
Unterschiede bestehen zudem bei der Struktur des Angebots. In Deutschland entfallen 52,2 Prozent der Standorte auf klassische Walk-in-Anlagen, bei denen die Lagerabteile über innen liegende Erschließungsflächen zugänglich sind. Hinzu kommen gebäudebasierte Drive-up-Anlagen, Containerstandorte und Mischformen. In Österreich machen Drive-up-Formate rund zwei Drittel aller Standorte aus. Das Angebot verteilt sich dort damit auf mehr, im Durchschnitt aber kleinere Anlagen.
Österreich erreicht eine Auslastung von mehr als 80 Prozent
In beiden Ländern haben sich die operativen Kennzahlen verbessert. Deutschland steigerte seine durchschnittliche Auslastung innerhalb eines Jahres von 75 auf 76,3 Prozent. In Österreich fiel der Anstieg wesentlich kräftiger aus: Dort erhöhte sich die Quote von 74 auf 80,5 Prozent und liegt damit inzwischen auch über dem europäischen Durchschnitt von 77,6 Prozent. Die österreichischen Betriebsdaten beruhen allerdings auf Angaben vergleichsweise weniger Betreiber und sind deshalb laut Report nur eingeschränkt verallgemeinerbar. Dass Deutschland trotz steigender Nachfrage noch unter dem europäischen Mittel liegt, erklären die Herausgeber unter anderem mit dem jungen Bestand. Die deutschen Anlagen sind flächengewichtet durchschnittlich 7,9 Jahre alt, europaweit sind es 11,1 Jahre. Neu eröffnete Häuser benötigen üblicherweise mehrere Jahre, um ihre angestrebte Belegung zu erreichen.
Auch die Mieten steigen. In Deutschland erhöhte sich der durchschnittliche Preis von 292 auf 302 Euro je vermietetem Quadratmeter und Jahr. Österreich erreicht mit 328 Euro einen höheren Wert, verzeichnete gegenüber den 326 Euro des Vorjahres aber nur einen geringen Anstieg. Beide Länder liegen oberhalb des europäischen Durchschnitts. Der Erlös je verfügbarer Fläche – einschließlich des Leerstands – stieg in Deutschland von 219 auf 231 Euro je Quadratmeter. Rund zwei Drittel des Zuwachses führt der Report auf die höheren Preise zurück, ein Drittel auf die bessere Belegung. In Österreich wirkt sich vor allem der kräftige Auslastungsanstieg aus.
Der deutsche Markt bleibt fragmentiert
Trotz des Wachstums ist der deutsche Markt bislang nur teilweise konsolidiert. Die sieben größten Anbieter vereinen 45 Prozent der vermietbaren Fläche und 41 Prozent der Standorte auf sich. In Österreich entfallen 53 Prozent der Fläche und rund 60 Prozent der Standorte auf die sieben größten Betreiber. Dabei spielt das Storebox-Franchisesystem eine besondere Rolle: Es stellt in Österreich rund 30 Prozent aller Standorte, in Deutschland rund 19 Prozent. Das deutsche Wachstum erfolgt bislang überwiegend organisch. Von 31 Standorten, die bei den befragten Unternehmen in den vergangenen zwölf Monaten hinzukamen, wurden lediglich drei zugekauft. Weitere 65 Anlagen stehen in der Pipeline, davon befinden sich 28 bereits im Bau.
Diese Projektpipeline könnte den Wettbewerb verschärfen. Bei den Geschäftserwartungen der deutschen Betreiber ist die Euphorie bereits zurückgegangen. 60 Prozent rechnen für die kommenden zwölf Monate mit einer Verbesserung ihres Ergebnisses. Im Vorjahr waren es noch 71,4 Prozent. Eine deutliche Verbesserung erwarten nur noch zehn Prozent, nachdem der Anteil zuvor bei 23,8 Prozent gelegen hatte. Steigende Mieten prognostiziert die Hälfte der deutschen Betreiber. Im europäischen Durchschnitt sind es 72,2 Prozent.
Investoren bezahlen das Betreiberrisiko mit
Auch für Investoren gewinnt Self Storage an Bedeutung. CBRE beziffert die Spitzenrendite auf 4,75 Prozent. Damit liegt sie leicht über der Spitzenrendite für Logistikimmobilien von 4,50 Prozent, aber deutlich unter den sechs Prozent für Light Industrial. Gegenüber der zehnjährigen Bundesanleihe ergibt sich ein Abstand von 165 Basispunkten. „Der Renditeabstand zeigt, wie der Markt Self-Storage einordnet: näher an der Logistik als am Light-Industrial-Segment, aber mit einem Aufschlag für das Betreiberrisiko“, sagt Dr. Jan Linsin, Managing Director und Head of Research bei CBRE Deutschland. Das Interesse werde derzeit nicht von der Aussicht auf sinkende Renditen, sondern vom laufenden Ertrag getragen. „Damit entscheidet die operative Qualität – Standortwahl, Belegung, Preissetzung – stärker über die Performance als der Einstiegszeitpunkt.“ Kapital kommt in Deutschland zunehmend über Finanzierungen und Joint Ventures in den Markt und weniger über direkte Übernahmen. Investoren erhalten auf diese Weise Zugang zur Assetklasse, ohne selbst eine Betreiberplattform aufbauen zu müssen. Gerade diese operative Komponente unterscheidet Self Storage von klassischen Immobilieninvestments: Kurze Vertragslaufzeiten ermöglichen schnelle Preisanpassungen, erfordern aber eine kontinuierliche Vermietung, Kundenakquise und Steuerung der Auslastung.
In Österreich: Self Storage wesentlich bekannter
Am stärksten unterscheiden sich Deutschland und Österreich bei der Wahrnehmung in der Bevölkerung. Nach einer YouGov-Befragung im Auftrag des Verbands haben 52,1 Prozent der Deutschen noch nie von Self Storage gehört. In Österreich beträgt dieser Anteil lediglich 24,2 Prozent. Die geringere Bekanntheit schlägt sich in der Nutzung nieder. In Deutschland mieteten zum Zeitpunkt der Befragung 2,5 Prozent eine Self-Storage-Fläche, in Österreich waren es 6,4 Prozent. Weitere 8,6 Prozent der Deutschen hatten die Nutzung innerhalb der vergangenen zwölf Monate erwogen, aber nicht umgesetzt. In Österreich lag dieser Anteil bei 14,3 Prozent. Auf einen tatsächlichen Nutzer kommen damit in Deutschland 3,4 Interessenten, die sich gegen eine Buchung entschieden haben, in Österreich sind es 2,2.
Auch bei der Wahrnehmung des lokalen Angebots liegt Österreich vorn. In Deutschland können 68,4 Prozent keinen Self-Storage-Standort in ihrer Nähe benennen. Darunter geben 38,5 Prozent ausdrücklich an, keinen zu kennen, weitere 29,9 Prozent wissen es nicht. In Österreich beläuft sich dieser Anteil zusammen auf 46,1 Prozent. Die höhere Anlagendichte sorgt dort offenbar nicht nur für ein größeres Angebot, sondern auch für mehr Sichtbarkeit. Das bedeutet allerdings nicht, dass in Deutschland der Bedarf fehlt. 11,5 Prozent geben an, häufig zu wenig Stauraum zu Hause zu haben, weitere 21,1 Prozent stoßen zumindest gelegentlich an ihre Grenzen. In Österreich berichten 7,9 Prozent von häufigem und 24,6 Prozent von gelegentlichem Platzmangel. Deutschland verbindet damit sogar den größeren akuten Stauraummangel mit der deutlich niedrigeren Nutzung.
Die wichtigsten möglichen Nutzungsanlässe sind in beiden Ländern Umzüge, Renovierungen sowie die Verkleinerung oder Entrümpelung eines Haushalts. Hinzu kommen Todesfälle und Haushaltsauflösungen, Trennungen, vorübergehender Platzbedarf und die Lagerung von Hobby- oder Sportausrüstung. In Österreich werden fast alle Anlässe häufiger genannt. Besonders groß ist der Abstand beim allgemeinen Platzmangel: 35,2 Prozent der Österreicher, aber nur 18,5 Prozent der Deutschen können sich deswegen eine Nutzung vorstellen.
Zehn Quadratmeter kosten nicht 50 Euro
Eine weitere Hürde ist die Preiswahrnehmung. In Deutschland können 34 Prozent nicht einschätzen, wie viel eine zehn Quadratmeter große Lagerfläche monatlich kostet. In Österreich sind es 17,6 Prozent. Fast ein Drittel der Deutschen vermutet einen Preis von höchstens 50 Euro. Auch in Österreich liegen viele Schätzungen deutlich unter dem tatsächlichen Niveau. Aus der durchschnittlichen deutschen Miete von 302 Euro je Quadratmeter und Jahr ergeben sich für zehn Quadratmeter rund 252 Euro netto beziehungsweise etwa 300 Euro einschließlich Umsatzsteuer pro Monat. In Österreich liegt der rechnerische Preis auf Grundlage der Durchschnittsmiete von 328 Euro noch höher.
Unter den Deutschen, die Self Storage erwogen, anschließend aber nicht genutzt hatten, nannten 18,6 Prozent den Preis als wichtigsten Hinderungsgrund. 15,2 Prozent verwiesen auf eine fehlende Anlage in ihrer Nähe. Am häufigsten hatte sich der Bedarf bis zur möglichen Buchung allerdings schlicht erledigt. In Österreich bezeichneten 23,4 Prozent den Preis als größte Hürde, nur 9,2 Prozent fehlte ein Standort in der Nähe.
Klaus Müller, Vorstandsvorsitzender des Verbands deutscher Self Storage Unternehmen, sieht deshalb neben der Bekanntheit vor allem die Preiskommunikation als Aufgabe: „Wer mit 50 Euro im Kopf für eine Zehn-Quadratmeter-Einheit anfragt und 250 Euro genannt bekommt, springt ab und hält das Angebot für überteuert, dabei zahlt er für Videoüberwachung, gesicherten Zugang und volle Flexibilität.“ Sichtbarkeit vor Ort und bereits vor dem ersten Kontakt einsehbare Preise könnten diese Hürden verringern.