IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Sie brechen mit der etablierten A-/B-/C-Systematik und entwickeln eine eigene Klassifizierung ausschließlich für Wohnen. Wo führt die klassische, stark vom Bürosegment geprägte Einteilung aus Ihrer Sicht bei Wohninvestments zu Fehlentscheidungen?
Mark Holz (MH): Die klassische Systematik stammt ursprünglich aus dem gewerblichen Immobiliensektor. Ob sie bei Wohninvestments tatsächlich zu Fehlentscheidungen führt, lässt sich pauschal nicht sagen. Wohnen und auch Logistik folgen jedoch anderen Gesetzmäßigkeiten als Büroimmobilien. Deshalb haben wir eine Klassifizierung entwickelt, die den Besonderheiten des Wohnungsmarktes besser gerecht wird. Das ist gerade in einer Zeit wichtig, in der sich Wohnen und Arbeiten räumlich zunehmend voneinander entkoppeln. Wer nicht mehr täglich ins Büro fahren muss, kann seinen Wohnort nach anderen Kriterien auswählen. Den meisten Investoren dürfte diese Entwicklung bewusst sein. Dennoch beschränken sich viele Ankaufsprofile weiterhin auf A- und B-Städte sowie Universitätsstandorte. Dabei finden sich abseits der großen Metropolen interessante Märkte: Ulm, Koblenz oder Heilbronn gelten in der klassischen Systematik teilweise als D-Märkte, sind aus Sicht des Wohnens aber starke Investmentstandorte. In unserer Klassifizierung zählen sie deshalb zu den B-Märkten. Das erleichtert die Analyse und erhöht die Transparenz.
IA: Bevölkerung und Investmentliquidität werden in Ihrer Typisierung besonders stark gewichtet. Besteht damit nicht die Gefahr eines Zirkelschlusses: Städte werden unter anderem deshalb höher klassifiziert, weil dort bereits viel investiert wird – und die höhere Klassifizierung könnte wiederum zusätzliches Kapital auf diese Märkte lenken?
MH: Die Gefahr besteht grundsätzlich. Deshalb muss klar sein, was unsere Klassifizierung leisten soll: Sie bewertet nicht die Qualität eines Investments, sondern die Relevanz eines Marktes. Wir erweitern den Kreis der A-Märkte von sieben auf 14. Dort finden viele Transaktionen statt, entsprechend hoch sind Liquidität und Markttransparenz. Das macht diese Standorte zu A-Märkten, sagt aber noch nichts darüber aus, ob ein konkretes Investment dort attraktiv ist.
IA: Die Mietdynamik liefert ein bemerkenswert anderes Bild als die reine Marktklassifizierung: Bei Bestandswohnungen liegen mit Brandenburg an der Havel, Rheine und Wismar drei C-Märkte beim Wachstum vorn. Was sagt das über das Verhältnis von Marktgröße, Risiko und Renditepotenzial aus?
MH: Kleinere Märkte können teilweise spannender sein als die großen. Viele Investmentprofile beruhen auf den Erfahrungen der vergangenen zehn bis 15 Jahre. In dieser Zeit verzeichneten vor allem die Metropolen hohe Bevölkerungs- und Mietzuwächse. Das ist jedoch keine verlässliche Orientierung für die Zukunft. Seit fünf oder sechs Jahren verlieren die Metropolen Einwohner an Städte der zweiten und dritten Reihe. Davon profitieren vor allem Standorte, die bezahlbar sind und als eigenständige Städte funktionieren. Wie schon erwähnt: Es spielt auch eine Rolle, wie häufig die Menschen noch ins Büro fahren müssen. Mit zunehmender Flexibilität werden die möglichen Wohnradien größer. Ein Umzug kann attraktiv werden, wenn die Miete am neuen Standort sechs statt 20 Euro pro Quadratmeter beträgt und die Stadt zugleich eine funktionierende Infrastruktur bietet. Der ländliche Raum wird davon allerdings nicht automatisch profitieren.
IA: Gleichzeitig entfallen im Zehnjahresdurchschnitt rund 75 Prozent des Investmentvolumens auf die A-Märkte. Wie viel davon ist tatsächlich Ausdruck besserer Fundamentaldaten und wie viel schlicht eine Folge der Liquiditätsanforderungen institutioneller Investoren?
MH: In den A-Märkten konzentrieren sich ein großer Teil der Bevölkerung und erhebliche institutionell gehaltene Wohnungsbestände. Hinzu kommen die hohen Preise je Quadratmeter. Ein großes Transaktionsvolumen bedeutet deshalb noch nicht, dass Investitionen dort zwangsläufig besonders erfolgreich waren. Es bildet zunächst einmal die hohe Relevanz dieser Märkte ab. Für internationale Anleger sind Liquidität und Transparenz zentrale Voraussetzungen. Diese Anforderungen erfüllen häufig nur die A-Märkte. Dafür ist der Einstiegspreis dort hoch. Damit ein Investment dennoch aufgeht, braucht es entsprechendes Mietwachstum, was wiederum aufgrund der hohen Basis nicht zwangsläufig gegeben ist. Zugleich kann das Risiko außerhalb der Top-Standorte beim späteren Verkauf größer sein. Investoren müssen daher genau prüfen, welchen Risikoaufschlag sie für eine geringere Liquidität in kleineren Märkten akzeptieren. Prinzipiell gilt aber immer noch der Grundsatz: Investiere nur dort, wo du dich auskennst.
IA: Ihr Attraktivitätsscoring stellt die Hierarchie teilweise auf den Kopf: Leipzig liegt auf Platz eins, Potsdam auf zwei, vorBerlin, Hamburg und München. Müssten institutionelle Wohninvestoren ihre Standortallokation stärker von der klassischen A-Stadt-Logik entkoppeln?
MH: Im Wohnsegment ist es sinnvoll, das seit Langem etablierte System infrage zu stellen. Kleinere Städte können ein höheres Renditepotenzial bieten. Welche Standorte infrage kommen, hängt allerdings stark von der jeweiligen Strategie ab. Für einen Value-add-Investor ist die Liquidität beim Exit besonders wichtig. Ein Markt wie Rheine kann deshalb schwierig sein, weil es einfach nur sehr wenige gibt, die dort Kapital hinbringen wollen. Wer dagegen langfristig investieren und laufende Ausschüttungen erzielen möchte, sollte sich auch mit Standorten jenseits der klassischen A-Städte beschäftigen.
IA: Sie führen mit „Metro“ und „Uni“ zwei zusätzliche Standorttypen ein. Was bedeuten sie und warum braucht es sie?
MH: Als „Metro“ kennzeichnen wir Städte wie Potsdam, die sowohl von der Nähe als auch von den Strukturen einer benachbarten Metropole profitieren. „Uni“ steht für Städte, deren Entwicklung und Nachfrage wesentlich durch eine Universität geprägt werden. Auf die A-Märkte wenden wir diese Ergänzungen nicht an, weil diese in der Regel ohnehin beide Eigenschaften aufweisen. Relevant sind sie vor allem für B- und C-Märkte. Freising ist beispielsweise ein C-Markt, zugleich aber ein Metro- und ein Uni-Standort. Wer den Markt zunächst aus der übergeordneten Perspektive betrachtet, erhält durch diese zusätzlichen Kategorien schnell ein genaueres Bild seiner Struktur.