Nach einer Analyse von BNP Paribas Real Estate lag die mittlere Angebotsmiete für Neubauwohnungen in Hamburg im ersten Halbjahr 2026 bei 23 Euro je Quadratmeter. Nur München war teurer. In Ottensen würden inzwischen auch Mieten oberhalb von 25 Euro je Quadratmeter erzielt, berichtete Holger Fieseler, Geschäftsführer OTTO WULFF Projektentwicklung. Für viele Projekte reiche selbst dieses Niveau nicht aus, um Entstehungskosten und Rendite zu kompensieren. „Der freie Mietwohnungsbau ist zum Problemkind geworden.“ Die hohe Nachfrage ändert daran nichts. Beim Hamburger Projekt Moringa lagen für gut 70 öffentlich geförderte Wohnungen fast 1.000 Anfragen vor – ohne dass die Wohnungen inseriert worden seien. „Absagen zu vermitteln, ist nicht so einfach“, sagte Daniel Huppertz, Abteilungsleiter Property Management Wohnen und Leiter Vermietung Wohnen bei der Stadtmarken GmbH. Die Interessentenliste werde deshalb weitergeführt, damit frei werdende Wohnungen unmittelbar nachbesetzt werden können.
Die Knappheit stützt vor allem den Bestand. Der „Realometer“ der Real I.S. erwartet, dass Wohnen auch 2027 die dominierende Assetklasse am Investmentmarkt bleibt. Die Erträge beruhen allerdings weniger auf einer erneuten Renditekompression als auf Mietwachstum und stabilen laufenden Einnahmen. Bei anhaltend hohen Zinsen gewinnen Standort, Nutzungsart und Objektqualität weiter an Bedeutung. Ein angespannter Wohnungsmarkt macht damit nicht automatisch jede Wohnungsentwicklung finanzierbar. Die BayernLB will ihr Immobiliengeschäft dennoch ausbauen. „Wir haben uns entschieden, bei Real Estate auf Wachstum zu gehen“, sagte Bernd Mayer, Global Head Real Estate der BayernLB. Am liebsten finanziere das Institut derzeit Logistik, Wohnen und neue Hotels. Der Anteil von Büroimmobilien im Portfolio soll dagegen sinken. Rund zehn Prozent des gesamten Immobilienportfolios entfallen nach Angaben Bernd Mayers auf Geschäfte mit Hamburger Unternehmen. Hamburg und München zählt die Bank zu den stabilsten deutschen Märkten. Wachstum bedeutet allerdings keine Rückkehr zu den früheren Finanzierungskriterien. „Insolvenzmeldungen verunsichern uns alle“, so Bernd Mayer. Mehr Eigenkapital und eine höhere Marge allein genügten nicht. Entscheidend sei: „Mit wem kann man das machen?“ Bei Private-Equity-Investoren bevorzugt die Bank deshalb Unternehmen, die bereits länger am Markt tätig sind.
Im klassischen Projektentwicklungsgeschäft sieht Bernd Mayer die größte Diskrepanz zwischen den gestiegenen Zinsen während der Entwicklung und den Konditionen einer späteren Endfinanzierung. Banken verlangen zudem Vorvermietungsquoten, Käufer wiederum hielten sich zurück, weil sie nicht sicher seien, ob ein Vorhaben tatsächlich realisiert werde. Damit fließen die Erfahrung des Entwicklers und die Wahrscheinlichkeit der Fertigstellung stärker in die Finanzierungsentscheidung ein. Diese Auswahl beginnt bereits beim Grundstück. „Wir fangen nichts Neues an, schauen uns aber ein paar Dinge an“, sagte Britta Barth, Head of Development Strategy & Sales der B&L Gruppe. Grundstücksgröße und Kaufpreis seien nur ein Teil der Prüfung. Genehmigungen, technische Anforderungen, Digitalisierung und weitere Rahmenbedingungen müssten frühzeitig geklärt werden. „Man muss am Anfang des Prozesses schon wissen, was man am Ende hat“, so Britta Barth.
„Zeit wird zum Kostenfaktor“
OTTO WULFF dagegen ist stark im Wohnungssegment unterwegs: „Wir bauen in diesem Jahr jeden Tag eine Wohnung“, so Holger Fieseler über die Projekte des Unternehmens in Hamburg, Berlin und Leipzig. Bei einer Genehmigungsdauer von rund einem Jahr werde die Zeit jedoch selbst zum Kostenfaktor. Die Verfahren seien zudem mit ständigem Anrufen und Nachhaken verbunden. „Wir wollen anfangen und nicht warten.“ Auch der Verkauf von Eigentumswohnungen trägt nicht mehr automatisch die Kalkulation. Er könne weiterhin eine „Cashcow“ sein, sagte Holger Fieseler. Dafür müssten Lage und Projektgröße jedoch genau passen. OTTO WULFF profitiere davon, eher Vorhaben mit kleineren Stückzahlen umzusetzen. Eine Auswertung von eXp Germany passt dazu: Sie zeigt, dass Kaufinteressenten in Hamburg zuletzt mehr Auswahl hatten. Zwischen Juni und Ende August 2026 nahm die Zahl der inserierten Wohnungen und Häuser um 14,2 Prozent zu und damit stärker als in jedem anderen Bundesland. Bundesweit wuchs das Angebot um 7,2 Prozent beziehungsweise 22.498 Objekte.
Der Hamburger Standard soll die andere Seite der Kalkulation verbessern: die Kosten. Holger Fieseler hält jedoch wenig von pauschalen Einsparversprechen. Die Annahme, durch das Streichen einzelner Anforderungen ließen sich grundsätzlich 2.000 Euro je Quadratmeter sparen, sei „Quatsch“. „Man kann alles weglassen, aber das macht man ja nicht.“ Für ihn entscheidend: das Verfahren. „Wir können hinter jedes Projekt Hamburger Standard schreiben. Wenn sich die Beteiligten frühzeitig zusammensetzten und die Anforderungen vorab abstimmten, kann es funktionieren.“ Der Wille müsse aber bei allen da sein. Das gelte auch für den Bauturbo: „Er bringt ganz viel, nämlich dort, wo man ihn anwenden will.“ Hamburg verhalte sich dabei bislang eher zurückhaltend.
Hamburger Standard muss „bis zu jedem Mitarbeiter durchsickern“
Dirk Mattner, Head of Real Estate Hamburg der BayernLB, sieht im Hamburger Standard ebenfalls einen guten Ansatz. Dieser müsse allerdings „von der oberen Ebene bis zu jedem einzelnen Mitarbeiter durchsickern“. Lange Bearbeitungszeiten seien in der Niedrigzinsphase weniger problematisch gewesen. Heute verursache jeder zusätzliche Tag weitere Kosten. Einsparpotenzial sieht Dirk Mattner auch bei den Wohnungsstandards. „Wir wohnen in einer maximal isolierten, zwangsbelüfteten Thermoskanne. Daran haben wir uns gewöhnt.“ Um wieder einfacher und günstiger bauen zu können, müssten nicht nur technische Anforderungen überprüft werden. Auch die Nutzer seien gefordert, ihre Ansprüche zurückzuschrauben. Zusätzliche Subventionen lehnt Dirk Mattner weiterhin kategorisch, weil sie den Markt verzerren.
Christoph Reschke, CEO von Garbe Urban Real Estate, hält eine bloße Anpassung bestehender Kalkulationen ebenfalls für unzureichend. „Das Geschäftsmodell muss heute anders sein, man muss es komplett neu denken.“ Benötigt werde ein nachhaltiges Produkt, das der Nutzer akzeptiere und das dennoch eine angemessene Rendite erziele. „Dazu müssen viele alte Zöpfe abgeschnitten werden.“ Garbe Urban Real Estate steht hinter dem Hamburger Holzhochhaus Roots und würde das Konzept gern ein zweites Mal realisieren. München sei ein Wunschstandort, das Unternehmen prüfe aber auch andere Städte. In Köln und Düsseldorf befinden sich rund 550 Wohnungen in Planung. „Ein großer Wunsch von uns ist, wieder Wohnungen in Hamburg zu machen“, so Christoph Reschke. Bei Urban Roots liegt die durchschnittliche Wohnungsgröße bei rund 60 Quadratmetern. Und eines bleibt deutschlandweit: Die Grundstückspreise dürften nach seiner Einschätzung auch 2027 unter Druck bleiben.
we-house in Baakenhafen als Vorzeige-Projekt
Wie unmittelbar der Grundstückspreis das Produkt bestimmt, zeigt das we-house Baakenhafen. Archy Nova entwickelt das Projekt gemeinsam mit DeepGreen Development. In dem zehngeschossigen Gebäude entstehen 54 Wohnungen auf rund 6.200 Quadratmetern Nutzfläche. Hinzu kommen ein Restaurant mit Coworking-Bereich, Gewerbeflächen, ein hydroponisches Dachgewächshaus, ein Dachgarten, Photovoltaikanlagen, begrünte Fassaden und gemeinschaftlich genutzte Innenhöfe. Das we-house entsteht in Holz-Hybridbauweise mit Vollholzwänden. Das Gebäude soll durchgängig barrierefrei werden und in allen fünf Kategorien das Platinsiegel der HafenCity erreichen. Die künftigen Bewohner zeichnen Anteile an der Projektgesellschaft und entscheiden mit, welche Standards sie benötigen. „Wir deprivilegieren uns ganz bewusst“, so Gerd Hansen, Geschäftsführer von Archy Nova. Dazu gehöre beispielsweise der Verzicht auf bestimmte Schallschutzanforderungen oder auf die individuelle Erfassung einzelner Verbräuche. Sein Fazit: „Wir bauen für intelligente Menschen.“ Was nichts anderes heißt, als dass die Bewohner sehr bewusst auf die USPs von we-house setzen und sich von lieb gewordenen Ansprüchen verabschieden.
Den Quadratmeterpreis nach Abzug der Förderung bezifferte Gerd Hansen auf rund 8.100 Euro. Das Projekt nutzt 22 Förderbausteine, unter anderem für die nachhaltige Bauweise und die Fassadenbegrünung. Entscheidend für die Kalkulation ist zudem die Konzeptvergabe des Grundstücks. Der Bodenrichtwert am Baakenhafen liegt laut Gerd Hansen inzwischen bei rund 10.000 Euro je Quadratmeter. Über die Konzeptvergabe lande man dagegen bei etwa 2.500 Euro. Für die 54 Wohnungen meldeten sich rund 700 Interessenten. Hansen kritisierte, dass die HafenCity Grundstücke zurückhalte. Ein weiteres Quartier würde Archy Nova genau dort noch einmal bauen. Wo Standards sinken, stellt sich zudem die Verteilungsfrage. „Es darf nicht der Eindruck entstehen: Ich gehe mit dem Standard runter, zahle aber genau dasselbe“, sagte Dr. Lisa Rödel, stellvertretende Leiterin der Rechtsabteilung und Angehörige des Vorstands des Mietervereins zu Hamburg. Günstigeres Bauen müsse sich auch in den Mieten niederschlagen.