IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Nach einigen sehr schwierigen Jahren gibt es erste Signale einer Marktbelebung. Spiegelt sich diese Entwicklung bereits in den Anfragen und Projekten wider, die die SAB begleiten soll?
Dr. Katrin Leonhardt (KL): Ja, wir sehen, dass wieder mehr Bewegung in den Markt kommt und sich konkrete Projekte herausbilden. Bei den sächsischen Wohnungsunternehmen zeigt sich diese Belebung allerdings weniger in einer breiten Rückkehr zum Neubau, sondern vor allem in einer intensiveren Beschäftigung mit den bestehenden Beständen. Hier gibt es einen erheblichen Investitionsbedarf in Instandhaltung, Modernisierung und energetische Sanierung. Gleichzeitig entstehen insbesondere im ländlichen Raum – bedingt durch demografische Entwicklungen und strukturelle Leerstände – Anforderungen an Rückbau und Bestandsanpassung.
Für uns als SAB ist dabei entscheidend, dass wieder mehr Vorhaben konkret geplant werden und der Bedarf an Begleitung und Finanzierung deutlich zunimmt. Die zentrale Frage lautet zunehmend: Wie lassen sich diese Projekte wirtschaftlich darstellen und mit einer sinnvollen Kombination aus Förder- und Finanzierungsmitteln umsetzen?
Wir sehen daher erste positive Signale, würden aber noch nicht von einer flächendeckenden Markterholung sprechen. Gerade bei den Wohnungsunternehmen geht es aktuell vielfach darum, notwendige Investitionen überhaupt finanzierbar und damit realisierbar zu machen.
IA: Wo sehen Sie derzeit den größten Finanzierungsbedarf: im Wohnungsneubau, bei der Modernisierung von Bestandsgebäuden oder im Bereich der Gewerbeimmobilien?
KL: Der größte Finanzierungsbedarf liegt aus meiner Sicht derzeit klar in der Modernisierung von Bestandsgebäuden. Viele Gebäude müssen energetisch verbessert, Heizungsanlagen erneuert oder Wohnungen altersgerecht umgebaut werden. Gerade bei den Gebäuden, die in den 1990er Jahren im Rahmen des verstärkten Wohnungsbaus in den neuen Bundesländern entstanden sind, steigt der Investitionsbedarf aufgrund der üblichen Instandhaltungszyklen deutlich. Gleichzeitig haben sich die Kosten, insbesondere infolge gestiegener Baupreise, in den vergangenen Jahren erheblich erhöht. Auch im Wohnungsneubau besteht weiterhin Bedarf, vor allem in größeren Städten wie Dresden und Leipzig, in denen bezahlbarer Wohnraum knapp ist und wie im gesamten Bundesgebiet ein deutlicher Mangel an Sozialwohnungen herrscht. Allerdings ist es derzeit häufig schwierig, Neubauprojekte wirtschaftlich darzustellen: Hohe Baukosten, das seit 2022 deutlich gestiegene Zinsniveau und begrenzte Spielräume bei den Mieten treffen hier zusammen. Bei Gewerbeimmobilien hängt das Bild stärker von Standort und Nutzungskonzept ab. Logistik- und Produktionsflächen sind vielerorts stabil nachgefragt, insbesondere im Umfeld größerer Industrieansiedlungen. Büro- und Einzelhandelsimmobilien stehen dagegen, etwa durch hybrides Arbeiten und den Strukturwandel im Handel, deutlich stärker unter Anpassungsdruck. Chancen sehen wir vor allem dort, wo bestehende Gewerbeimmobilien weiterentwickelt oder einer neuen Nutzung zugeführt werden.
IA: Der BFW Landesverband Mitteldeutschland vertritt viele private Projektentwickler in Sachsen. Welche Impulse erhalten Sie aus dem Austausch mit dem Verband, und wo sehen Sie gemeinsame Ansatzpunkte?
KL: Der Austausch mit dem BFW ist für uns sehr wichtig, weil wir dadurch unmittelbar erfahren, welche Themen die Projektentwickler und Immobilienunternehmen in der Praxis bewegen. Derzeit stehen insbesondere die hohen Baukosten, lange Planungs- und Genehmigungszeiten und die Frage im Zentrum, wie Förderangebote konkret in die Finanzierung eines Projektes eingebunden werden können. Dieser Dialog mit unseren Praxispartnern gibt uns als Förderbank die Möglichkeit, gezielt Impulse für die Weiterentwicklung passender Förderangebote aufzunehmen. Gemeinsame Ansatzpunkte sehen wir überall dort, wo wir mit klaren Strukturen, transparenter Förderung und verlässlicher Finanzierung dazu beitragen können, Projekte trotz der anspruchsvollen Rahmenbedingungen umsetzbar zu machen.
IA: Immer häufiger müssen unterschiedliche Finanzierungsbausteine miteinander kombiniert werden. Wie hat sich die Beratung von Investoren und Projektentwicklern dadurch verändert?
KL: Die Beratung ist in den vergangenen Jahren deutlich anspruchsvoller geworden. Ein einzelnes Förderprogramm oder ein einzelnes Darlehen reicht bei vielen Vorhaben heute nicht mehr aus. Stattdessen müssen verschiedene Bausteine klug miteinander kombiniert werden, von Eigenmitteln über klassische Bankdarlehen bis hin zu Förderdarlehen und Zuschüssen. Dabei geht es nicht nur um Konditionen, sondern auch um Laufzeiten, Fördervoraussetzungen und den Zeitpunkt, zu dem die Mittel zur Verfügung stehen. Deshalb ist es wichtig, frühzeitig miteinander ins Gespräch zu kommen, um gemeinsam eine passende Finanzierungsstruktur für die Kundinnen und Kunden zu entwickeln. Wir setzen genau hier an und begleiten Vorhaben möglichst frühzeitig, mit einer Beratung, die das Gesamtfinanzierungskonzept im Blick behält.
IA: Welche Förderangebote werden derzeit besonders stark nachgefragt und gibt es Bereiche, in denen die Möglichkeiten aus Ihrer Sicht noch zu wenig bekannt sind?
KL: Besonders stark nachgefragt sind derzeit Angebote, die zur Schaffung und zum Erhalt von bezahlbarem Wohnraum beitragen. Dazu gehören sowohl Fördermöglichkeiten für den Mietwohnungsbau als auch Angebote für Familien, die selbst Wohneigentum erwerben möchten. Zunehmend in den Fokus rücken zudem die energetische Sanierung und die Anpassung bestehender Wohnungen. Viele Eigentümer beschäftigen sich mit der Frage, wie sie ihren Gebäudebestand langfristig wirtschaftlich und energetisch weiterentwickeln können. Noch nicht überall ausreichend bekannt sind aus meiner Sicht die vielfältigen Möglichkeiten bei Modernisierung, Wohnraumanpassung und insbesondere bei der Kombination verschiedener Förderangebote. Förderprogramme werden häufig zunächst mit Neubau verbunden. Dabei bietet gerade der Gebäudebestand zahlreiche Ansatzpunkte, um Wohnraum zukunftsfähig auszurichten.
IA: Die SAB feiert in diesem Jahr ihr 30-jähriges Bestehen. Wie hat sich die Rolle der Bank für die Immobilienwirtschaft in Sachsen in dieser Zeit verändert?
KL: Die Aufgaben der SAB haben sich in den vergangenen Jahrzehnten deutlich weiterentwickelt. In den ersten Jahren standen vor allem die Schaffung und Sanierung von Wohnraum sowie die Wohneigentumsbildung im Vordergrund. Heute sind die Anforderungen deutlich breiter: Neben der Schaffung von Wohnraum geht es um energetische Sanierung, altersgerechtes Wohnen, bezahlbare Mieten und die Entwicklung ganzer Quartiere. Auch die Art der Förderung hat sich verändert. Zuschüsse spielen weiterhin eine wichtige Rolle, gleichzeitig gewinnen Darlehen und Finanzierungsinstrumente immer mehr an Bedeutung. Wir sind stärker als Partnerin gefragt, die nicht nur Fördermittel bereitstellt, sondern Finanzierungsstrukturen aktiv mitgestaltet.
IA: Mit welchen Erwartungen kommen Projektentwickler und Wohnungsunternehmen heute auf die SAB zu, die für die Bank neu sind?
KL: Die Erwartungen sind heute deutlich umfassender als früher. Viele Unternehmen möchten nicht nur wissen, welches Förderprogramm grundsätzlich infrage kommt, sondern auch, wie sich verschiedene Finanzierungsbausteine sinnvoll miteinander verbinden lassen. Ein zentrales Thema ist die Geschwindigkeit. Projektentwickler und Wohnungsunternehmen müssen häufig früh entscheiden, ob ein Vorhaben wirtschaftlich umgesetzt werden kann. Deshalb sind klare Informationen, nachvollziehbare Abläufe und eine möglichst frühzeitige Einschätzung besonders wichtig. Für uns bedeutet das, dass wir nicht nur gute Programme anbieten müssen, sondern auch in Beratung und Prozessen so aufgestellt sein sollten, dass wir schnelle und verlässliche Orientierung bieten können.
IA: Welche Entwicklungen werden die Nachfrage nach Förder- und Finanzierungslösungen in Sachsen in den kommenden Jahren am stärksten beeinflussen?
KL: Ein wesentlicher Punkt wird die energetische Sanierung des Gebäudebestands sein. Hier besteht in den kommenden Jahren ein erheblicher Investitionsbedarf vor dem Hintergrund gestiegener Energiepreise und des Klimawandels. Gleichzeitig wird der demografische Wandel die Nachfrage verändern. In Ballungsräumen wie Dresden und Leipzig wird zusätzlicher Wohnraum benötigt, während es in anderen Regionen stärker um altersgerechte Wohnungen, die Anpassung vorhandener Gebäude oder neue Nutzungskonzepte geht. Entscheidend wird auch sein, inwieweit die Umsetzung der Reformvorhaben dazu beitragen, Genehmigungsprozesse zu beschleunigen.
Ebenso maßgeblich bleibt die Entwicklung der Baukosten und der Zinsen. Sie beeinflusst unmittelbar, ob sich Projekte wirtschaftlich darstellen lassen. Förderangebote können helfen, Finanzierungslücken zu schließen, sie können jedoch nicht jede wirtschaftliche Herausforderung vollständig ausgleichen. Daneben werden Umnutzungen und die Weiterentwicklung bestehender Gebäude an Bedeutung gewinnen. Gerade bei leerstehenden oder nicht mehr zeitgemäß nutzbaren Immobilien liegen große Chancen. Für die SAB wird es daher wichtig sein, die Entwicklungen am Markt weiterhin genau zu beobachten und unsere Förder- und Finanzierungsangebote möglichst passgenau an den tatsächlichen Bedarf auszurichten.