Offene Immobilienfonds geraten zunehmend unter Druck. Seit Monaten ziehen Anleger hohe Summen ab, zugleich werden die verfügbaren Geldreserven knapper. Erste Fonds haben deshalb Rückzahlungen zeitweise eingeschränkt. Die Entwicklung wirft eine grundsätzliche Frage auf: Warum über einen Fonds in Gebäude investieren, wenn Anleger stattdessen selbst eine Wohnung erwerben können?
Auf den ersten Blick führen beide Wege zum gleichen Ziel, schließlich fließt das Kapital jeweils in Immobilien. Bei genauerer Betrachtung bestehen jedoch erhebliche Unterschiede. Wer ein Objekt selbst besitzt, kann über dessen Nutzung, Finanzierung und Weiterentwicklung bestimmen und zudem steuerliche Möglichkeiten ausschöpfen.
Ein Fonds nimmt Arbeit ab, aber auch Entscheidungen
Der große Vorteil eines Immobilienfonds liegt zunächst in seiner Einfachheit. Die Fondsgesellschaft sucht geeignete Objekte, organisiert deren Bewirtschaftung und kümmert sich um An- und Verkäufe. Anleger müssen sich damit nicht beschäftigen.
Im Gegenzug haben sie kaum Einfluss darauf, was mit ihrem Kapital geschieht. Das kann problematisch werden, wenn viele Investoren gleichzeitig aussteigen möchten. Während Fondsanteile zurückgegeben werden, lassen sich Gebäude nicht kurzfristig veräußern. Hohe Mittelabflüsse können daher die Liquidität belasten.
Hinzu kommen Halte- und Kündigungsfristen. Bei geschlossenen Modellen kann das Kapital sogar über längere Zeit gebunden sein. Die derzeitige Situation zeigt damit deutlich: Eine Beteiligung an Immobilien bedeutet nicht automatisch, selbst über das investierte Vermögen verfügen zu können.
Beim Direktkauf entscheidet der Eigentümer
Wer eine Wohnung besitzt, bestimmt dagegen selbst über den Umgang mit dem Objekt. Eigentümer können vermieten, modernisieren oder die Immobilie zu einem passenden Zeitpunkt verkaufen. Auch eine Nutzung innerhalb der Familie bleibt möglich.
Besonders interessant kann dieser Spielraum bei sanierungsbedürftigen Immobilien sein. Wird ein Objekt zu einem angemessenen Preis erworben, können gezielte Maßnahmen seine Qualität, Vermietbarkeit und damit möglicherweise auch seinen Wert verbessern. Anleger haben somit die Möglichkeit, die wirtschaftliche Entwicklung aktiv mitzugestalten.
Das verlangt allerdings eine sorgfältige Auswahl. Lage, baulicher Zustand und notwendige Investitionen müssen realistisch eingeschätzt werden. Auch mit einer eigenen Immobilie lassen sich Verluste machen. Chancen und Risiken hängen jedoch stärker von den eigenen Entscheidungen ab.
Steuern können die Gesamtrechnung verändern
Neben der Entscheidungsfreiheit spielt die steuerliche Behandlung eine wichtige Rolle. Bei einer vermieteten Wohnung können beispielsweise Abschreibungen sowie bestimmte Kosten steuerlich berücksichtigt werden. Dadurch kann sich die Belastung der laufenden Mieteinnahmen reduzieren.
Gerade bei Immobilien mit Sanierungsbedarf sollte dieser Aspekt von Anfang an in die Kalkulation einfließen. Welche Aufwendungen berücksichtigt werden können, hängt allerdings vom jeweiligen Fall ab.
Auch der spätere Verkauf ist relevant. Wer eine Immobilie im Privatvermögen hält, kann sie unter den gesetzlichen Voraussetzungen nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist mit einem einkommensteuerfreien Veräußerungsgewinn verkaufen. Für langfristig orientierte Anleger kann das einen erheblichen Unterschied ausmachen.
Fremdkapital eröffnet weitere Möglichkeiten
Eine eigene Wohnung lässt sich zudem individuell finanzieren. Käufer müssen den Kaufpreis nicht vollständig aus vorhandenem Vermögen bezahlen, sondern können einen Teil über Fremdkapital abdecken. Dadurch lässt sich mit weniger Eigenkapital ein größerer Sachwert erwerben.
Geht die Rechnung auf, kann die Finanzierung die Rendite auf das eingesetzte eigene Kapital erhöhen. Dafür müssen Mieteinnahmen, Kaufpreis, Zinsen und laufende Ausgaben jedoch zusammenpassen. Denn Leerstand, höhere Finanzierungskosten oder ungeplante Reparaturen können den Effekt ebenso in die andere Richtung drehen.
Mehr Aufwand, dafür mehr Einfluss
Der direkte Immobilienkauf verlangt mehr Eigeninitiative als ein Fondsinvestment. Käufer müssen Objekte prüfen, die Finanzierung planen und ausreichende Rücklagen berücksichtigen. Dafür bestimmen sie selbst über Vermietung, Modernisierung und Verkauf und können steuerliche Aspekte in ihre Strategie einbeziehen.
Die Milliardenabflüsse aus offenen Immobilienfonds geben deshalb Anlass, die bequemere Lösung neu zu bewerten. Wer über das notwendige Wissen, genügend finanzielle Reserven und einen langfristigen Anlagehorizont verfügt, kann mit einer eigenen Wohnung deutlich stärker auf sein Investment einwirken. Für Anleger, die ihr Immobilienvermögen aktiv gestalten möchten, kann der direkte Besitz daher die attraktivere Variante sein.