Celle oder Koblenz stehen bei institutionellen Immobilieninvestoren nicht unbedingt oben auf der Einkaufsliste. Für einen privaten Wohnungskäufer können dieselben Standorte durchaus interessant sein. Auf diesen Unterschied setzt INDUSTRIA bei seinen Überlegungen ins Aufteilergeschäft zurückzukehren. „Wir kommen ursprünglich dort her und wollen in diese Richtung wieder aktiv werden. Dabei schauen wir auf C- und D-Städte. Sobald wir das Modell skalieren können, lassen sich auch Portfolio-Ankäufe umsetzen“, sagt Geschäftsführer Arnaud Ahlborn. Angesprochen werden sollen ganz klassisch Käufer, die eine Wohnung zur eigenen Nutzung suchen. „Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist ungebrochen. Wir sprechen nicht über Luxusimmobilien, sondern über Eigentumswohnungen für 300.000 oder 400.000 Euro. Wer zur Miete wohnt und über viele Jahre jährliche Steigerungen von zwei oder zweieinhalb Prozent erlebt, kommt auf erhebliche zusätzliche Ausgaben. Mit einer selbst genutzten Wohnung kann man sich gegen künftige Mietsteigerungen absichern. In diesem Sinne ist das Eigentum eine Versicherung für die Zukunft.“
Institutionelle: Zurückhaltung bei gleichzeitigem Interesse
Im institutionellen Geschäft bleibt die Abstimmung zwischen den Ausschüttungserwartungen der Anleger und den erzielbaren Immobilienerträgen schwierig. Im Sommer 2026 brachte das Unternehmen eine angepasste Variante des offenen Immobilien-Spezialfonds „INDUSTRIA Wohnen Deutschland VIII“ an den Markt. Zuvor war für den Vorgängerfonds „Wohnen Deutschland VII“ das Schlussinvestment beurkundet worden. Der achte Fonds kann neben Neubauten inzwischen auch Bestandsimmobilien erwerben. „Momentan setzen wir in diesem Bereich auf Neubau und Bestand. Institutionelle Investoren sind am Kapitalmarkt weiterhin zurückhaltend, trotzdem ist Interesse vorhanden. Allerdings liegen die Erwartungen an die Nettoausschüttung inzwischen bei vier Prozent und darüber. Diese Anforderungen lassen sich mit den angebotenen Immobilien derzeit nicht wirtschaftlich darstellen. Die Vorstellungen müssen erst wieder zusammenfinden“, so Arnaud Ahlborn.
Dass INDUSTRIA sein verwaltetes Vermögen dennoch ausbauen konnte, liegt unter anderem an zusätzlichen Managementmandaten. Die Assets under Management stiegen 2025 nach Unternehmensangaben um 13 Prozent auf 6,3 Milliarden Euro. Für 2026 hat INDUSTRIA einen weiteren Zuwachs um 500 Millionen Euro angekündigt. „Ein wichtiger Wachstumstreiber ist die Übernahme bestehender Fondsmandate. Dazu gehören zwei Fonds von d.i.i. aus Wiesbaden. „Das sind anspruchsvolle Mandate mit älteren Wohnungsbeständen. Von der Nutzungsart her passen sie zu unserem Geschäft. Über solche Übernahmen konnten wir auch in dieser Marktphase erheblich wachsen“, erläutert Arnaud Ahlborn. Die beiden 2024 übernommenen Fondsmandate umfassen rund 2.200 Wohnungen und ein Volumen von 350 Millionen Euro. Auf dem Transaktionsmarkt beobachtet er eine große Bandbreite angebotener Qualität. „Bis Mitte August hatten wir rund 700 Angebote auf dem Tisch, in den Jahren zuvor waren es in einem ähnlichen Zeitraum etwa 2.000. Zuletzt kommen wieder mehr Immobilien auf den Markt, auch wegen Liquiditäts- und Refinanzierungsfragen. Die Qualität reicht von hochwertigen Objekten in sehr guten Lagen bis zu ausgesprochen schwachen Portfolios. Angebote zu einstelligen Faktoren sehen wir allerdings nur sehr vereinzelt.“ Eine pauschale Erwartung, dass unter Druck geratene Eigentümer nun in großer Zahl verkaufen, leitet Arnaud Ahlborn daraus nicht ab. „Wir müssen beobachten, wie stark der Druck im Markt tatsächlich zunimmt. Man hört von Fondspartnern, die unter Liquiditätsdruck geraten und deshalb verstärkt Projekte abgeben. Man hört aber auch vieles, was nicht der Wahrheit entspricht. Nicht jede Geschichte über einen vermeintlichen Verkaufsdruck hält einer Prüfung stand.“
Wie schwierig es sein kann, Immobilienverkäufe und Liquiditätsbedarf zeitlich aufeinander abzustimmen, zeigt der von INDUSTRIA betreute Publikumsfonds „Fokus Wohnen Deutschland“. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft Intreal setzte am 26. Februar 2026 die Rücknahme und Ausgabe von Anteilen aus. Nach ihrer damaligen Mitteilung reichten die verfügbaren liquiden Mittel nicht aus, um sowohl fällige Anteilrückgaben zu bedienen als auch die laufende Bewirtschaftung sicherzustellen. Seit 2024 waren zehn Objekte für insgesamt 163 Millionen Euro verkauft worden. Die Erlöse genügten jedoch nicht, um die Mittelabflüsse vollständig aufzufangen. Seit Dezember 2025 hatte sich der Abflusstrend nach Angaben des Managements nochmals verstärkt. Zum Zeitpunkt der Aussetzung wurden zehn weitere Immobilien zum Verkauf angeboten. Der damals genannte Bestand umfasste 45 Objekte mit 2.743 Wohnungen und 163 Gewerbeeinheiten bei einem Bruttofondsvermögen von rund 993 Millionen Euro.
„Bieten unsere Leistungen im Property Management zunehmend auch Dritten an“
Für weiteres Wachstum setzt INDUSTRIA auch auf Dienstleistungen außerhalb der eigenen Fonds. Seit 2023 baut das Unternehmen sein Property Management strategisch aus und hat größere externe Mandate übernommen, darunter für Gewerbeimmobilien. Dabei nutzt INDUSTRIA auch Synergien mit ihrem Gesellschafter, der Becken-Gruppe. Zusätzliche Bestände lassen sich mit stärker vereinheitlichten Abläufen bewirtschaften. Dafür arbeitet INDUSTRIA unter anderem mit B&O Service zusammen. „Wir haben uns angesehen, welche Leistungen in unseren Beständen standardisiert werden können. Dazu gehören Kleininstandhaltung, viele Wartungsarbeiten und Wohnungsmodernisierungen. Es ist sinnvoll, diese Aufgaben in einer Hand zu bündeln, Aufzüge behandeln wir dabei beispielsweise gesondert. Für die Umsetzung der Rahmenverträge wurden die entsprechende Struktur aufgesetzt“, so Arnaud Ahlborn. Den operativen Spielraum für weitere Mandate hält er deshalb für groß: „An der Skalierbarkeit unserer Bewirtschaftung arbeiten wir intensiv, könnten den betreuten Bestand heute aus dem Stand verdoppeln und hätten dafür ein tragfähiges Konzept.“