Der European Living Investor Survey 2026 von Cushman & Wakefield sieht Deutschland wieder an der Spitze der bevorzugten europäischen Wohninvestmentmärkte. Gegenüber der Vorjahresbefragung verbessert sich der deutsche Markt vom dritten auf den ersten Rang und verdrängt das Vereinigte Königreich auf Platz drei, während Spanien den zweiten Platz behauptet. Die Verschiebung gilt weniger als Ausdruck einer neuen Marktstruktur denn als Hinweis darauf, dass viele Investoren die Preiskorrektur inzwischen für weitgehend abgeschlossen halten und auf eine Erholungsphase setzen.
Für diese Einschätzung spricht insbesondere die Entwicklung der Spitzenrenditen. Sie gingen 2025 in Deutschland in mehr Teilmärkten zurück als in anderen europäischen Ländern. Der große und liquide Wohnungsmarkt gilt damit zunehmend wieder als Standort mit Erholungspotenzial. Künftige Wertsteigerungen sollen weniger aus einer weiteren Renditekompression entstehen als aus Mietwachstum, stabileren Bewertungen und einer schrittweisen Normalisierung der Finanzierungsbedingungen. Im Vergleich zum Vereinigten Königreich, das mit seinem stärker institutionalisierten Private-Rental- und Build-to-Rent-Markt vor allem für Marktreife steht, profitiert Deutschland derzeit von seiner zyklischen Ausgangslage. Beide Länder vereinten 2025 rund zwei Drittel des europäischen Living-Investmentvolumens auf sich, verfolgen aus Investorensicht derzeit jedoch unterschiedliche Investmentthesen.
AEW erwartet bis 2030 durchschnittliches Mietwachstum von 2,9 Prozent pro Jahr
Dieses Bild bestätigt auch der Halbjahresausblick 2026 des Investment- und Asset-Managers AEW. Trotz der geopolitischen Unsicherheiten geht das Unternehmen davon aus, dass selbst ein anhaltender Nahostkonflikt den Erholungskurs nur begrenzt bremsen würde. Ausschlaggebend seien nicht weiter sinkende Renditen, sondern stabile laufende Erträge und steigende Mieten. Für Wohnimmobilien erwartet AEW bis 2030 ein durchschnittliches Mietwachstum von 2,9 Prozent pro Jahr. Gleichzeitig dürfte das begrenzte Neubauangebot die Fundamentaldaten zusätzlich stärken. Hans Vrensen, Head of Research & Strategy Europe bei AEW, sieht den Wohnsektor deshalb gut aufgestellt: „Der europäische Immobiliensektor zeigt weiterhin eine hohe Widerstandsfähigkeit gegenüber zunehmenden geopolitischen Spannungen. Getragen wird dies von stabilen laufenden Erträgen und positiven Mietwachstumsperspektiven.“ Im Basisszenario rechnet AEW bis 2030 zudem mit einem Rückgang der Spitzenrenditen für europäische Wohnimmobilien um 17 Basispunkte. Die prognostizierte Gesamtrendite liegt im Zeitraum 2026 bis 2030 bei durchschnittlich 7,7 Prozent pro Jahr.
Family Offices wieder stärker im Markt
Dass sich die veränderte Markteinschätzung inzwischen auch im Anlageverhalten widerspiegelt, zeigen sowohl die Erhebungen des Immobiliennetzwerks DAVE als auch die Studie „Wohninvestment Trends 2026“ von INDUSTRIA. Family Offices treten am deutschen Wohninvestmentmarkt wieder deutlich stärker als Käufer auf und konzentrieren sich überwiegend auf Portfolios mit 100 bis 800 Wohnungen. Ausschlaggebend sind langfristiger Vermögensaufbau und Werterhalt. Zugleich verschiebt sich das Interesse angesichts hoher Baukosten, regulatorischer Unsicherheiten und eines anspruchsvollen Finanzierungsumfelds zunehmend vom Neubau hin zum Bestand. Diese Entwicklung bestätigt auch Thomas Portmann, Leiter Transactional Services bei Arcadis, dem Kooperationspartner von DAVE: „Family Offices zählen 2025/26 zu den aktivsten Käufern im Immobilienmarkt, legen ihren Fokus auf Direktinvestments, haben eine hohe Eigenkapitalquote und können somit auch schnelle Entscheidungen treffen.“ Im Mittelpunkt stehen Wohnungsbestände aus den Baujahren 1980 bis 2000, zugleich wächst das Interesse an älteren Objekten. Wieland Münch, DAVE-Partner, sieht darin erhebliches Entwicklungspotenzial: „Gerade diese Objekte bieten durch gezielte Refurbishment-Maßnahmen erhebliches Wertsteigerungspotenzial.“ Auch René Husfeldt, Geschäftsführer von DAVE, beobachtet einen strukturellen Wandel: „Wir sehen eine klare Verschiebung hin zu Bestandsinvestments. Family Offices agieren derzeit sehr selektiv, aber mit klarer strategischer Ausrichtung. Der Markt für größere Wohnportfolios belebt sich spürbar. Besonders institutionelle Privatinvestoren treten wieder verstärkt auf.“
Auch die Anfang Mai veröffentlichte INDUSTRIA-Studie bestätigt diesen Trend. Demnach soll knapp ein Drittel der in den kommenden zwölf Monaten für Immobilien vorgesehenen Investitionsmittel in den Wohnsektor fließen. Zwar wollen viele Anleger ihre Immobilienquote insgesamt konstant halten oder leicht reduzieren, innerhalb ihrer Allokation bleibt Wohnen jedoch die bevorzugte Assetklasse. Parallel sinkt die Risikobereitschaft. Thomas Wirtz FRICS, Geschäftsführer von INDUSTRIA Immobilien, verweist auf die deutlich gestiegene Core-Orientierung: „Dieses Jahr gaben 91,3 Prozent an, in den kommenden zwölf Monaten in Core-Immobilien investieren zu wollen. Vor einem Jahr waren es noch 72,1 Prozent.“ Zugleich richtet sich der Fokus stärker auf Deutschland: „Die Deutschland-Neigung der Investoren ist weiter gestiegen. Während 2025 noch 64,2 Prozent angaben, in den nächsten zwölf Monaten in deutsche Wohnimmobilien investieren zu wollen, waren es 2026 74,2 Prozent. Im Gegenzug sank der Resteuropa-Anteil von 28,8 Prozent auf 20,8 Prozent.“ Bevorzugt wird dabei eine Kombination aus Bestands- und Neubauwohnungen.
Die verbesserte Marktstimmung zeigt sich inzwischen nicht nur in Investorenbefragungen. Nach einer Analyse von GeoMap hat sich die Vermarktungsdauer von Bestandsmietwohnungen gegenüber dem ersten Quartal 2025 zwar in allen acht deutschen Metropolen verlängert. Langfristig ergibt sich jedoch ein differenzierteres Bild. Während Wohnungen in Stuttgart weiterhin am schnellsten einen Mieter finden und Berlin sowie Leipzig die längsten Vermarktungszeiten aufweisen, verzeichnet Leipzig seit 2019 als einzige Metropole einen deutlichen Rückgang der Vermarktungsdauer – von rund 47 auf gut 21 Tage. Das entspricht einer Reduzierung um knapp 55 Prozent und unterstreicht die strukturell gestiegene Nachfrage in der Messestadt, auch wenn sich die Vermarktung zuletzt wieder etwas verlangsamt hat.