Büroimmobilien: die unspektakulärsten Grundrisse sind oft die zukunftsstärksten

Wie zukunftsfähig eine Büroimmobilie ist, entscheidet sich nicht erst bei New Work, Desk Sharing oder hybriden Arbeitsmodellen. Entscheidend sind oft deutlich unspektakulärere Faktoren: Gebäudetiefe, Raumhöhe, Stützraster, Erschließung und Teilbarkeit. Anton Mertens, CEO der OSMAB Holding AG, erläutert für IMMOBILIEN AKTUELL, warum gerade einfache und flexible Grundrisse im sich neu sortierenden Büromarkt zum langfristigen Werttreiber werden.

Wenn heute über die Zukunft des Büros gesprochen wird, geht es meist um Konzepte: New Work, hybride Arbeit, Desk Sharing, Kollaborationsflächen, Services oder die Frage, wie viel Erlebnis ein Büro bieten muss. Diese Debatten sind berechtigt, setzen aber oft zu spät an.

 

Bevor ein Bürogebäude eine bestimmte Arbeitsweise abbilden kann, muss es unterschiedliche Arbeitswelten überhaupt aufnehmen können. Wer heute Büroimmobilien plant, sollte nicht versuchen, die jeweils neueste Arbeitsmode baulich festzuschreiben. Vielmehr geht es darum, Gebäude zu schaffen, die künftige Arbeitsmodelle zulassen, ohne bei jeder Veränderung infrage gestellt zu werden.

 

Der deutsche Büromarkt zeigt, warum diese Unterscheidung wichtiger wird. Zahlen von JLL zufolge lag der Flächenumsatz in den sieben größten deutschen Büromärkten im ersten Quartal 2026 bei rund 617.000 Quadratmetern und damit deutlich unter dem Vorjahresquartal. Gleichzeitig stieg der Leerstand weiter auf 8,3 Millionen Quadratmeter. Auf den ersten Blick wirkt das wie ein reines Angebotsproblem. Tatsächlich ist die Lage differenzierter: Ältere, schlechter angebundene oder sanierungsbedürftige Flächen geraten stärker unter Druck. Moderne, nachhaltige und gut gelegene Flächen bleiben dagegen gefragt. In München lag die Spitzenmiete zuletzt bei 60 Euro pro Quadratmeter und damit auf einem Allzeithoch.

 

Der Büromarkt sortiert sich also eher neu, anstatt zu schrumpfen. Diese Sortierung entscheidet sich daran, welche Gebäude über mehrere Nutzungszyklen hinweg anpassungsfähig bleiben und welche schon bei der nächsten Veränderung an ihre Grenzen stoßen. Deshalb sollten Entwickler die Debatte wieder stärker auf die Grundlagen zurückführen. Die baulichen Grundprinzipien guter Büroflächen haben sich – anders als die Arbeitsweisen – seit der Jahrtausendwende erstaunlich wenig verändert.

 

Ein zentraler Punkt ist die Flächentiefe. Ein Bürogebäude braucht ausreichend tiefe Flächen, damit unterschiedliche Raumprogramme möglich bleiben. Gleichzeitig darf diese Tiefe nicht in unpraktische Geometrien kippen. L-förmige Grundrisse können in der Projektentwicklung zunächst attraktiv erscheinen, weil sie Grundstückszuschnitte scheinbar effizient ausnutzen. In der späteren Nutzung werden sie häufig zum Problem. Sie unterbrechen Sichtachsen, erschweren die Möblierung und begrenzen die Teilbarkeit. Je komplexer der Grundriss, desto stärker legt er den Nutzer auf ein bestimmtes Konzept fest. In einem Markt mit kürzeren Planungszyklen ist das riskant.

 

Auch die Raumhöhe ist mehr als ein gestalterisches Detail. Sie ist ein echter Nutzungsfaktor. Eine lichte Raumhöhe von rund drei Metern schafft nicht nur ein großzügigeres Raumgefühl. Sie erleichtert auch technische Führung, Lüftung, Beleuchtung und spätere Anpassungen. Gerade weil Unternehmen ihre Mitarbeitenden nicht mehr selbstverständlich jeden Tag ins Büro bekommen, muss der Arbeitsplatz physisch überzeugen. Das Büro muss sich besser anfühlen als ein funktionaler Ersatzarbeitsplatz am heimischen Küchentisch.

 

Hinzu kommt das Stützraster. Ein belastbares, modular gedachtes Tragwerk entscheidet darüber, ob ein Gebäude langfristig unterschiedliche Nutzungen aufnehmen kann. Einzelbüros, Projektflächen, Besprechungsbereiche oder offene Arbeitslandschaften lassen sich dann ohne tiefgreifende Eingriffe neu ordnen. Fehlt diese strukturelle Flexibilität, werden schon einfache Mieterwechsel teuer.

 

Ebenso wichtig ist die Erschließung. Treppenhäuser, Aufzüge, Sanitärkerne und Fluchtwege sind keine Nebensache. Sie bestimmen, ob eine Etage als große Einheit, als zwei kleinere Einheiten oder in weiteren Teilungen vermietet werden kann. In einem Markt, in dem viele Unternehmen Flächen konsolidieren und zugleich hochwertige Standorte suchen, wird diese Teilbarkeit zum Werttreiber. Ein Gebäude, das nur für einen spezifischen Großnutzer funktioniert, trägt ein anderes Risiko als ein Gebäude, das mehrere Nachfrageszenarien bedienen kann.

 

Diese Punkte wirken unspektakulär. Genau darin liegt ihre Stärke. Sie sind nicht abhängig vom nächsten Bürokonzept. Sie funktionieren für klassische Strukturen ebenso wie für offene Arbeitswelten, für hybride Teams ebenso wie für projektbasierte Organisationen. Sie geben keine fertige Antwort auf die Zukunft. Sie schaffen die Voraussetzung, auf künftige Anforderungen reagieren zu können.

 

Das erklärt auch, warum das Baujahr allein wenig über die Zukunftsfähigkeit eines Gebäudes aussagt. Einige ältere Bürogebäude oder historische Gewerbeareale verfügen über robuste Tragwerke, großzügige Geschosshöhen und klare Grundrisse. Sie lassen sich deshalb erstaunlich gut an neue Anforderungen anpassen. Andere Gebäude sind trotz jüngeren Baujahrs deutlich schwieriger: aufwendige Fassaden, ungünstige Gebäudetiefen, starre Innenstrukturen oder schlechte Verschattung können spätere Anpassungen massiv erschweren.

 

Damit verschiebt sich auch die Nachhaltigkeitsdebatte. ESG wird häufig über Energiekennzahlen, Zertifizierungen und technische Systeme geführt. Diese Aspekte bleiben wichtig. Doch ein Gebäude, das sich über Jahrzehnte sinnvoll anpassen lässt, ist auch aus Nachhaltigkeitsperspektive wertvoller als ein Objekt, das nach kurzer Nutzungsdauer nur mit hohem Aufwand umgebaut oder ersetzt werden kann. Flexibilität verlängert Lebenszyklen. Verlängerte Lebenszyklen schonen Ressourcen.

 

Für Projektentwickler folgt daraus eine klare Konsequenz: Neubau darf nicht mit gestalterischer Überambition verwechselt werden. Die beste Büroimmobilie ist nicht zwingend diejenige, die bei Fertigstellung am auffälligsten wirkt. Es ist jene, die über mehrere Nutzungszyklen hinweg am wenigsten Reibungsverluste erzeugt. Dazu gehören einfache Geometrien, sinnvolle Gebäudetiefen, ausreichend Höhe, ein robustes Raster und eine kluge Erschließung.

 

Die Zukunftsfähigkeit eines Büros entscheidet sich aber nicht allein am Grundriss, sondern auch daran, ob der Standort den Arbeitsalltag erleichtert. Erreichbarkeit, kurze Wege, Gastronomie, Grünflächen und ein funktionierendes urbanes Umfeld sind Teil der Vermietbarkeit. Wer morgens mit unzuverlässigen Verbindungen kämpft oder nach Feierabend in einem monofunktionalen Gewerbegebiet steht, wird auch durch das modernste Bürogebäude kaum dauerhaft vom Homeoffice überzeugt.

 

Die Zukunft des Büros liegt deshalb nicht im nächsten großen Konzeptversprechen. Sie liegt in Gebäuden und Quartieren, die robust, angenehm und anpassungsfähig genug sind, um viele Konzepte zu überdauern. Gute Bürogrundrisse sind zeitlos, sofern sie Veränderung ermöglichen.