Im März 2026 wurde eine 240 Millionen Euro-Projektfinanzierung für ein Büroobjekt im Münchner Werksviertel verkündet. Das Objekt mit 33.000 Quadratmetern Bruttogrundfläche ist voll vermietet. Im vergangenen Jahr hat ein Büroturmprojekt in Frankfurt, das 32.000 Quadratmeter umfasst, ebenfalls Vollvermietung erreicht. Aus dem April 2026 wiederum datiert der Vermietungserfolg für 20.000 Quadratmeter Büroflächen in Berlin-Friedrichshain, die ebenfalls noch im Bau befindlich sind. Die drei Beispiele haben eines gemeinsam: Weitere Büromieter werden in den jeweiligen Projekten beziehungsweise Gebäudeabschnitten keinen Platz mehr finden. Ein Nutzer dominiert somit künftig das jeweilige Objekt, Stichwort Single Tenant. Bedenken wir zusätzlich, dass die Zahl an Großabschlüssen in vielen Bürohochburgen jüngst wieder etwas anstieg – mit Ministerien, Banken, Energieunternehmen, Softwareentwicklern oder der Bauwirtschaft, die jeweils 10.000 Quadratmeter Fläche und teils deutlich mehr angemietet haben und damit ebenfalls in Größenordnungen fallen, mit denen komplette Gebäude belegt wären. Feiert die Single-Tenant-Immobilie nun womöglich ein Comeback? Dem kurzfristigen Trend zum Trotz: vermutlich nicht.
Lange ist es her: Kaufpreis-Premium
Es dürfte vielmehr weiterhin der Vergangenheit angehören, dass die Single-Tenant-Büroimmobilie ein Liebling vieler institutioneller Investoren war. Vergangenheit, dass für das „Core im Core-Segment“ höhere Kaufpreise gezahlt wurde. Rund ein Drittel betrug das Kaufpreis-Premium Anfang der 2010er-Jahre, und der Anteil am Transaktionsvolumen war bezogen auf die begrenzte Zahl an Single-Tenant-Objekten beachtlich. Lange her wie gesagt. Und schon damals gab es mahnende Marktbeobachter, die statt der vermeintlichen Vorteile wie fehlenden (Teil-)Leerstandsrisiken während der oft langen Mietvertragslaufzeiten eher die Nachteile gesehen haben wie die Nachvermietungsrisiken respektive das Mieterklumpenrisiko.
Kleinere Ticketgrößen, steigender Leerstand
Die Bedenken sind spätestens aus heutiger Sicht nachvollziehbar. Ein Grund ist das Homeoffice: Aktuell liegt die Anwesenheitsquote der Büromitarbeiter in den großen deutschen Städten nur bei rund 70 Prozent, wie eine Umfrage der GSG Berlin ergab. Demnach müssten 30 Prozent der Flächen im Schnitt ungenutzt sein. Das entsprechende Verkleinerungspotenzial im Falle eines Büroumzugs liegt dabei nicht nur auf der Hand, es ist am Markt auch tatsächlich längst zu beobachten: In Berlin beispielsweise lag die durchschnittlich angemietete Flächengröße zuletzt bei nur noch 700 Quadratmetern und damit 30 Prozent unter dem 5-Jahres-Schnitt von rund 1.000 Quadratmetern. Und wenn wir zurück zu den eingangs genannten Beispielen springen: Der Abschluss über 32.000 Quadratmeter in Frankfurt relativiert sich durchaus auch ein wenig, wenn man bedenkt, dass das Unternehmen aus Flächen kommt, die rund 40.000 Quadratmeter groß sind. Es wurden demnach 20 Prozent Fläche eingespart. Und vielerorts wird es so weitergehen: Die kurzfristigen Leerstandserwartungen variieren dabei je nach Standort, wobei Berlin laut der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) in den Jahren 2026 und auch 2027 mit insgesamt plus 90 Basispunkten den größten Zuwachs der Leerstandsrate verzeichnen wird. Kritisch könnte zudem der Einsatz von Künstlicher Intelligenz in den mietenden Unternehmen sein: Einer Umfrage der GSG Berlin zufolge soll KI dermaßen viele Jobs in den Büros übernehmen, dass der Flächenbedarf in den deutschen Metropolen schon bis 2030 um 27 Prozent zurückgeht – zusätzlich zu den Effekten, die das Homeoffice hat.
Investmentfähig bleiben: Die Bestände umbauen
Der Blick der Investoren auf die Single-Tenant-Immobilie dürfte entsprechend verhalten sein – wobei die aktuell im Bau befindlichen Büros noch besser dastehen, da sie üblicherweise von vorneherein baulich darauf ausgerichtet sind, zu einem späteren Zeitpunkt in kleinere Mieteinheiten aufgeteilt zu werden. Ältere Büros hingegen bringen die entsprechenden Attribute hingegen nicht immer mit: Wie einfach lässt sich die erforderliche Erschließung realisieren, um Zugänge in die künftig separierten kleineren Büroeinheiten zu schaffen? Wie steht es um die Technische Gebäudeausrüstung, die gerade bei älteren Gebäuden nicht immer ein Ansteuern auch von Teilbereichen erlaubt? Wie aufwendig ist die Nachrüstung der entsprechenden Zählerinfrastruktur mit Blick auf Energie, Wasser und so weiter? Lassen sich New Work-Konzepte mit unterschiedlicher Zonierung realisieren, um zukunftsfähig in der Mieteransprache zu bleiben? Welche Rolle sollte und muss Nachhaltigkeit dabei spielen, angefangen von unbedenklichen Baumaterialien, die nicht schädlich ausgasen – für die Umwelt und die Gesundheit der Menschen –, bis hin zu entsprechenden Zertifizierungsfragen? Und natürlich sind wie immer Fluchtwege und Brandschutz sehr große, keineswegs triviale Themen, die immer wieder gelöst werden müssen.
Kosten- und Zeitrahmen nicht überschreiten
Ebenso wie die Tatsache, dass beim Bauen im Bestand erheblich häufiger die budgetierten Kosten (und Zeitpläne) überschritten werden als häufig angenommen – und sich eine Büroimmobilie in den ersten Jahren nach Umbau dann womöglich nur auf dem Papier rechnet. Der Grund dafür, dass Bauen im Bestand oft teurer ist als geplant, liegt unter anderem in der zu schnellen Grundlagenermittlung: Wird am Anfang nicht tief genug ins Projekt eingestiegen, kann dies zu unnötigen Folgekosten führen. Eine entsprechend frühe Einbindung der Berater und Bauunternehmen in der Projektfrühphase kann entsprechend helfen. Generell achten Eigentümer zuletzt mehr darauf, sich gegen Preisschwankungen am Markt abzusichern, etwa über die Beauftragung von Generalunternehmern oder -übernehmern mit hoher Eigenleistungstiefe oder entsprechenden Vertragskonstruktionen, die das Nachtragsrisiko senken. Ein Beispiel ist das Verzahnen von Planung und Bau durch das Design-and-Build-Prinzip aus einer Hand anstelle des oft vorhandenen Silodenkens zwischen planender und bauausführender Stelle. Dabei wird immer öfter auch erwartet, dass das ausführende Unternehmen selbst wie ein Entwickler denkt und strategische Erwägungen, was macht eine Fläche wieder vermietbar, was macht eine gute Positionierung am Markt aus, im Hinterkopf behält.