Bei hohem Zeitdruck und knappen Verwaltungskapazitäten sollten Kommunen Schulprojekte eher über ein Investor-/Mietmodell oder eine öffentlich-private Partnerschaft realisieren. Verfügen sie dagegen über ausreichend Personal, Finanzierungsmöglichkeiten und eigene Steuerungskompetenz, spricht mehr für die kommunale Eigenentwicklung. Zu diesem Ergebnis kommt eine neue Kurzstudie von bulwiengesa.
Kern der Untersuchung ist eine Entscheidungsmatrix mit sechs typischen Ausgangslagen im kommunalen Schulbau. Für komplexe Großprojekte mit langfristigem Betriebsbezug sieht sie Vorteile bei Partnerschaftsmodellen. Begrenzte Investitionsspielräume bei gleichzeitig hohem Handlungsdruck sprechen nach Einschätzung der Autoren eher für ein Investor-/Mietmodell, bei dem ein privater Akteur Planung, Finanzierung und Bau übernimmt und die Kommune die Immobilie langfristig anmietet. Die Studie bewertet die Modelle allerdings nicht anhand konkreter Projekte. Sie enthält weder Kostenberechnungen noch Angaben zu möglichen Zeitgewinnen, Mietbelastungen oder Wirtschaftlichkeitsunterschieden. Auch Vergleichsfälle fehlen. Die Matrix liefert damit Kriterien für eine Vorauswahl, aber keine belastbare Grundlage für eine Investitionsentscheidung.
Weitere Empfehlungen der Matrix
Bei hohem Bedarf an späteren Umbauten, Erweiterungen oder Nutzungsänderungen wird die kommunale Eigenentwicklung favorisiert.
Standardisierbare Sanierungsprogramme können in kommunaler Regie mit General- oder Totalunternehmervergabe sowie über ein Partnerschaftsmodell umgesetzt werden.
Gute personelle Ressourcen und hohe Anforderungen an die eigene Steuerung sprechen für Planung und Realisierung durch die Kommune.
Als Kosten eines Schulprojekts berücksichtigt die Studie nicht allein Planung und Bau. Einbezogen werden sollen auch Grundstück, Finanzierung, Betrieb, Instandhaltung, Vertragssteuerung sowie spätere Modernisierungen. Beim Investor-/Mietmodell sind zudem Laufzeiten, Indexierungsmechanismen, Änderungsrechte und die Verteilung der Betriebskosten zu prüfen. Kommunale Finanzierung kann günstiger sein, während private Modelle zusätzliche Planungs- und Umsetzungskapazitäten erschließen können. „Ob ein Schulbauprojekt wirtschaftlich und langfristig tragfähig ist, entscheidet sich nicht allein bei den Baukosten“, sagt Sven Carstensen, Geschäftsführer von bulwiengesa und Mitautor der Studie. Eine projektspezifische Wirtschaftlichkeitsuntersuchung bleibe deshalb für jedes Vorhaben notwendig.
Neben den Kosten ordnet die Untersuchung auch die Verantwortlichkeiten der Modelle. Bei der Eigenentwicklung liegen Planung, Finanzierung, Bau, Betrieb und Instandhaltung bei der Kommune. Im Investor-/Mietmodell übernimmt der Investor Planung, Finanzierung und Bau; Betrieb und Instandhaltung richten sich nach dem Vertrag. Bei Partnerschaftsmodellen werden Planung, Bau und Steuerung gemeinsam organisiert, während Finanzierung und Bewirtschaftung unterschiedlich verteilt werden können. Nach Ansicht der Autoren sollten Risiken nicht möglichst umfassend übertragen, sondern demjenigen Partner zugeordnet werden, der sie tatsächlich steuern kann. Dazu zählen vor allem Baukosten, Termine, Finanzierung, Betrieb und Instandhaltung. Ungenau geregelte Zuständigkeiten können dazu führen, dass Risiken zwar formal beim privaten Vertragspartner liegen, die finanziellen Folgen aber dennoch die Kommune treffen. Einen eigenen Stellenwert erhält die spätere Veränderbarkeit der Gebäude. Langfristige Verträge können zum Problem werden, wenn sich Schülerzahlen, pädagogische Konzepte oder technische Anforderungen ändern. Die Studie empfiehlt deshalb, bereits in der Planung flexible Grundrisse, erweiterbare Gebäudestrukturen, anpassbare Technik sowie Möglichkeiten für eine spätere Umnutzung zu berücksichtigen.
Erarbeitet wurde die Kurzstudie im Rahmen der von bulwiengesa initiierten Initiative Bildungsimmobilien. Ihr gehören elf Unternehmen aus Finanzierung, Projektentwicklung, Planung, Recht und institutionellem Investment an. Die Mitglieder wirkten fachlich an der Untersuchung mit. Vertreter von Kommunen sind in der veröffentlichten Mitgliederliste der Initiative dagegen nicht aufgeführt. Als erste Veröffentlichung des Netzwerks zeigt die Studie damit vor allem, nach welchen Kriterien öffentliche und private Modelle verglichen werden sollten. Den Nachweis, welches Modell Schulen tatsächlich schneller oder günstiger entstehen lässt, erbringt sie nicht.
Offizieller Baubeginn im Juli für den Schulcampus Eberswalde-Finow: Auf dem Gelände des ehemaligen Finanz- und Arbeitsamtes entsteht in den kommenden zwei Jahren ein Bildungsstandort für rund 1.200 Schülerinnen und Schüler.
Quelle Goldbeck