Die Vergesellschaftung großer privater Wohnungsbestände würde die Eigentumsverhältnisse in Berlin verändern, den Wohnungsbestand aber nicht vergrößern. Zu diesem Ergebnis kommt Prof. Dr. Alcay Kamis in der 50. Ausgabe der Publikationsreihe Die Immobilienanalyse der EBZ Business School. Der Professor für Strategisches Management und Controlling untersucht die Forderung anlässlich der Berliner Abgeordnetenhauswahl am 20. September 2026 aus ökonomischer, historischer, fiskalischer und ordnungspolitischer Sicht.
Alcay Kamis bestreitet in der Analyse nicht, dass hinter der Vergesellschaftungsforderung ein reales Problem steht. Der Berliner Wohnungsmarkt sei von einem extrem niedrigen Leerstand, einer geringen Fluktuation und einer großen Differenz zwischen bestehenden Mietverhältnissen und aktuellen Angeboten geprägt. Der Autor hält die Überführung privater Bestände in Gemeineigentum jedoch für das falsche Instrument, weil sie keine zusätzlichen Wohnungen schaffe und erhebliche öffentliche Mittel binde. Je nach Abgrenzung und Berechnungsstand könnten rund 220.000 bis 240.000 Wohnungen betroffen sein. Der im September 2025 vorgestellte Gesetzentwurf der Initiative Deutsche Wohnen & Co enteignen geht von rund 220.000 Wohnungen aus. Die höhere Größenordnung von etwa 240.000 Einheiten stammt aus den Berechnungen im Zusammenhang mit dem Volksentscheid von 2021.
Große Spanne bei den Entschädigungskosten
Wie teuer eine Vergesellschaftung wäre, hängt vor allem vom Entschädigungsmaßstab ab. Die Initiative kalkuliert für ihren Gesetzentwurf von 2025 mit acht bis 18 Milliarden Euro. Die Zahlung soll über Schuldverschreibungen erfolgen, die innerhalb von 100 Jahren aus den Mieteinnahmen der neu zu gründenden Anstalt öffentlichen Rechts bedient werden. Als Entschädigung sieht der Entwurf nach Angaben der Initiative etwa 40 bis 60 Prozent des heutigen Marktwertes vor. Die Berliner Senatsverwaltung hatte die Kosten bereits 2019 deutlich höher eingeschätzt. Ihre damalige Berechnung belief sich auf 28,8 bis 36 Milliarden Euro. Diese Spanne wird bis heute als amtlicher Referenzwert verwendet, beruht aber auf einer anderen Zahl betroffener Wohnungen und einem anderen Entschädigungsansatz als die aktuelle Kalkulation der Initiative.
Der Rechnungshof Berlin untersuchte 2024 die möglichen Folgen für den Landeshaushalt. Bei einer verkehrswertorientierten Entschädigung errechnete er für die ersten zehn Jahre einen jährlichen Finanzierungsbedarf von rund 700 Millionen bis zu einer Milliarde Euro. Das Ergebnis hängt allerdings wesentlich von der Höhe der Entschädigung, den Finanzierungskosten, den Mieteinnahmen und den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ab. Alcay Kamis hält insbesondere die vorgesehene Laufzeit von 100 Jahren für riskant. Das Modell setze voraus, dass Zinsen, Instandhaltungskosten, energetische Anforderungen und Mieterträge über mehrere Generationen ausreichend kalkulierbar blieben. Zudem sei rechtlich nicht geklärt, wie weit eine Entschädigung unterhalb des Verkehrswertes liegen dürfe.
Umsetzung wäre ein langwieriger Prozess
Das Berliner Abgeordnetenhaus hat am 12. März 2026 ein Vergesellschaftungsrahmengesetz beschlossen. Es definiert allgemeine Bedingungen, überführt aber noch keine Grundstücke oder Unternehmen in Gemeineigentum. Für eine konkrete Vergesellschaftung wäre ein gesondertes Umsetzungsgesetz erforderlich, in dem unter anderem die betroffenen Unternehmen, Bestände und Entschädigungen festgelegt werden müssten. Das Rahmengesetz soll erst zwei Jahre nach seiner Verkündung in Kraft treten und zuvor verfassungsgerichtlich überprüft werden. Alcay Kamis erwartet – wie auch viele andere – darüber hinaus Verfahren gegen ein mögliches Umsetzungsgesetz sowie Auseinandersetzungen über die Entschädigung. Eine Eigentumsübertragung hält er deshalb nicht vor Mitte der 2030er-Jahre für realistisch.
Angebotsmieten bleiben auf hohem Niveau
Die angespannte Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt wird durch die aktuellen Marktberichte bestätigt. Der Wohnmarktreport Berlin 2026 von CBRE und Berlin Hyp sieht die mediane Angebotsmiete bei 15,78 Euro je Quadratmeter. Deutlich niedriger sind die Mieten der landeseigenen Wohnungsunternehmen. Nach ihrer gemeinsamen Bilanz verfügten Berlinovo, degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, STADT UND LAND und WBM Ende 2025 über 404.170 Wohnungen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete lag bei 7,09 Euro je Quadratmeter. Seit 2016 wurde der Bestand um rund 92.000 Wohnungen erweitert: Etwa 43.000 Einheiten entstanden durch Neubau, rund 49.000 kamen durch Ankäufe hinzu. Für Alcay Kamis belegt der große kommunale Bestand, dass öffentliches Eigentum allein den Gesamtmarkt nicht entspannt. Günstigere Mieten kämen zunächst den Haushalten zugute, die bereits in den betreffenden Wohnungen lebten. Wohnungssuchende profitierten erst dann, wenn zusätzliche Angebote entstünden oder Wohnungen neu vergeben würden.
Neubau befindet sich weiter auf niedrigem Niveau
Auch die bundesweiten Bautätigkeitszahlen stützen den Befund eines Angebotsproblems. Nach den Angaben des Statistischen Bundesamtes wurden 2025 rund 206.000 Wohnungen fertiggestellt. Das waren 18 Prozent weniger als im Vorjahr und so wenige wie seit 2012 nicht mehr. Die Zahl der genehmigten Wohnungen erhöhte sich 2025 zwar wieder auf 238.100, blieb aber weit unter dem Niveau früherer Jahre. Zudem erloschen rund 35.700 Genehmigungen. Die durchschnittliche Zeit zwischen Genehmigung und Fertigstellung eines Neubaus verlängerte sich laut Statistischem Bundesamt von 20 Monaten im Jahr 2020 auf 27 Monate im Jahr 2025. Der Autor der Studie sieht die größten Hindernisse in den Bau- und Finanzierungskosten, fehlendem Bauland, langwierigen Verfahren und steigenden Anforderungen. Ein Wechsel des Eigentümers bei bestehenden Gebäuden verändere keinen dieser Faktoren.
Rückgang der Sozialbindungen als unterschätztes Problem
Einen größeren Stellenwert als die Eigentumsfrage räumt die Analyse dem Verlust von Sozialbindungen ein. Anfang der 1990er-Jahre gab es in Deutschland rund 2,9 Millionen Sozialwohnungen. Ende 2024 waren nach Angaben der Bundesregierung noch 1.046.031 preis- oder belegungsgebende Wohnungen vorhanden. Der Rückgang ist vor allem darauf zurückzuführen, dass Bindungen auslaufen und nicht in ausreichendem Umfang durch neue geförderte Wohnungen ersetzt werden. Das Institut der deutschen Wirtschaft hat für 2035 einen möglichen Rückgang auf rund 554.100 Sozialwohnungen berechnet. Dabei handelt es sich um eine Prognose, deren Eintritt davon abhängt, wie viele neue Bindungen geschaffen und bestehende verlängert werden. Alcay Kamis plädiert dafür, öffentliche Mittel stärker für den Ankauf und die Verlängerung von Belegungsbindungen einzusetzen. Dies sei erheblich günstiger als der Erwerb der Wohnungen selbst und könne schneller wirken.
Gegenrechnung beruht auf Modellannahmen
Die Analyse stellt den möglichen Entschädigungskosten von 30 Milliarden Euro mehrere alternative Verwendungen gegenüber. Bei angenommenen Gesamtkosten von 312.000 Euro je Wohnung könnten damit rechnerisch rund 96.000 kommunale Wohnungen vollständig finanziert werden. Würde das Land pro Wohnung durchschnittlich 125.000 Euro Förderung bereitstellen, ließen sich nach dem Modell etwa 240.000 Neubauwohnungen anstoßen. Bei angenommenen Kosten von 30.000 Euro je Belegungsbindung ergäbe sich ein rechnerisches Potenzial von rund einer Million Bindungen. Ein jährliches Fördervolumen von 700 Millionen Euro könnte bei einer Förderhöhe von 125.000 Euro etwa 5.600 Wohnungen pro Jahr unterstützen. Zudem würde das Land bei einer Vergesellschaftung nicht nur Ausgaben übernehmen, sondern zugleich Immobilienvermögen erhalten. Für die wohnungspolitische Bewertung bleibt dennoch relevant, welche Alternative mit demselben Mitteleinsatz den größeren zusätzlichen oder dauerhaft gebundenen Wohnungsbestand erzeugen könnte.
Lehren aus Mietendeckel und Wohnungsgeschichte
Alcay Kamis zieht außerdem die Erfahrungen mit dem Berliner Mietendeckel heran. Untersuchungen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung und des ifo Instituts zeigten, dass die Mieten im regulierten Segment langsamer stiegen oder sanken, gleichzeitig aber deutlich weniger Mietwohnungen angeboten wurden. Das ifo Institut ermittelte einen Rückgang des Angebots im regulierten Segment von mehr als 60 Prozent. Der Autor sieht darin einen Hinweis, dass dauerhaft abgesenkte Mieten in vergesellschafteten Beständen die Fluktuation weiter reduzieren und den Zugang für Wohnungssuchende erschweren könnten. Historisch verweist die Analyse auf die frühere Wohnungsgemeinnützigkeit, die Neue Heimat und die Wohnungswirtschaft der DDR. Daraus leitet er ab, dass die Eigentümerform allein weder dauerhaft niedrige Mieten noch eine ausreichende Bestandsqualität sichere. Entscheidend seien Kostendeckung, professionelle Kontrolle und kontinuierliche Investitionen. Auch Wien tauge nur eingeschränkt als Argument für eine kurzfristige Vergesellschaftung. Der große kommunale und geförderte Wohnungsbestand der österreichischen Hauptstadt sei über Jahrzehnte durch Neubau, Förderung und strategische Bodenbevorratung entstanden.
Zehn Vorschläge statt Eigentümerwechsel
Als Alternativen nennt Alcay Kamis eine langfristige kommunale Bodenbevorratung, Konzeptvergaben statt Grundstücksverkäufen zum Höchstpreis und den Ankauf auslaufender Belegungsbindungen. Hinzu kommen eine über mehrere Jahre verlässlich ausgestattete Wohnungsbauförderung, schnellere Genehmigungsverfahren und eine Überprüfung kostensteigernder Baustandards. Außerdem schlägt die Analyse eine stärkere Subjektförderung über das Wohngeld, die Abschöpfung planungsbedingter Bodenwertsteigerungen und eine bessere personelle Ausstattung der Bauverwaltung vor. Landeseigene Wohnungsgesellschaften sollten nach Auffassung des Autors stärker an ihren Neubauleistungen und weniger an der Größe ihres durch Ankäufe erweiterten Bestandes gemessen werden.
Quelle: EBZ Business School GmbH