Auslöser der geldpolitischen Straffung ist die wieder gestiegene Inflation. Im August lagen die Verbraucherpreise im Euroraum nach vorläufiger Schätzung 3,3 Prozent über dem Vorjahresniveau. In Deutschland betrug die Teuerungsrate 2,9 Prozent. Vor allem höhere Energiepreise infolge des Konflikts um die Straße von Hormus treiben die Inflation. Hinzu kommen die Folgen der Hitze- und Dürreperiode sowie das Niedrigwasser auf wichtigen europäischen Wasserstraßen. Gegen die Energiepreise selbst kann die Geldpolitik wenig ausrichten. Für die EZB kommt es deshalb darauf an, ob sich der Preisschub auf Löhne, Waren und Dienstleistungen überträgt. Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung am IREBS Institut für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg, sieht dafür bislang keine klaren Belege: „Für eine schnelle Folge weiterer Leitzinserhöhungen müsste sich zeigen, dass der Energiepreisschock tatsächlich auf Löhne und andere Preise übergreift. Dafür gibt es aber bislang noch keine eindeutigen Hinweise.“
Auch Maximilian Radert, Head of Product Development & Research bei KINGSTONE Investment Management, erwartet zunächst keinen neuen Zinserhöhungszyklus. Kern- und Dienstleistungsinflation seien bislang vergleichsweise moderat, während nachlassende Lohnzuwächse und ein schwächeres Beschäftigungswachstum gegen weitere schnelle Schritte sprächen. Er geht deshalb davon aus, „dass der September-Schritt zunächst das Ende der aktuellen Straffung markiert“.
Langfristzinsen entscheiden über Immobilienfinanzierungen
Unmittelbare Verwerfungen an den Immobilienmärkten dürfte die Entscheidung kaum auslösen. Die Erhöhung war weitgehend eingepreist. Für Finanzierungen und Immobilienbewertungen sind ohnehin nicht die kurzfristigen Leitzinsen allein maßgeblich, sondern vor allem die Renditen langfristiger Staatsanleihen und die am Kapitalmarkt gebildeten Swapsätze. Der Zehnjahres-Swapsatz folgt nach Angaben von Francesco Fedele, Vorstandsvorsitzender der BF.direkt AG, bereits seit 2024 einem Aufwärtstrend. Eine Stabilisierung sei möglich, wenn die EZB bei ihren verbleibenden Sitzungen des Jahres auf weitere Erhöhungen verzichtet. Verfestige sich dagegen die Inflation, drohten weiter steigende Finanzierungskosten. „Für Kreditnehmer bleibt es daher wichtig, Refinanzierungen frühzeitig vorzubereiten und nicht darauf zu setzen, dass die Zinsen kurzfristig wieder deutlich sinken“, sagt Francesco Fedele. Zugleich weist er darauf hin, dass das derzeitige Zinsniveau im langfristigen Vergleich noch immer niedrig sei. Bei privaten Baufinanzierungen haben sich die Konditionen zuletzt kaum verändert. Die besten Angebote für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung bewegen sich nach Angaben des Finanzierungsplattformbetreibers Qualitypool derzeit zwischen rund 3,5 und 3,7 Prozent. Bei einer Zinsbindung von 15 Jahren liegen sie bei etwa 3,9 bis 4,0 Prozent. Die Tendenz zeigt eher seitwärts bis leicht nach oben.
Refinanzierungsdruck nimmt zu
Für Immobilienunternehmen verschärft das Zinsumfeld vor allem die Probleme bei auslaufenden Finanzierungen. Höhere Finanzierungskosten treffen auf Immobilienwerte, die seit dem Ende der Niedrigzinsphase deutlich korrigiert haben. Dadurch sinken die möglichen Fremdkapitalanteile, während der Eigenkapitalbedarf steigt. Torsten Hollstein, Geschäftsführer von CR Investment Management, warnt deshalb vor Businessplänen, die weiterhin auf eine schnelle Rückkehr niedriger Zinsen setzen: „Wer darauf baut, dass die Zinsen in wenigen Quartalen wieder deutlich sinken, geht ein erhebliches Risiko ein.“ Bewertungen, Finanzierungsstrukturen und Kalkulationen müssten an die veränderte Realität angepasst werden. Prof. Dr. Felix Schindler, Head of Research & Strategy bei HIH Invest, erwartet durch die aktuelle Leitzinserhöhung zwar keine wesentlichen unmittelbaren Auswirkungen auf die Immobilienmärkte. Die Branche müsse sich jedoch „auf eine längere Phase höherer Zinsen einrichten und ihre Geschäftsmodelle vielfach adjustieren“. Besonders betroffen sind Projekte und Bestände, deren Finanzierung in den kommenden Monaten verlängert werden muss. Eigentümer müssen höhere Zinskosten, niedrigere Beleihungswerte und zusätzliche Eigenkapitalforderungen gleichzeitig auffangen. Damit dürften Restrukturierungen, Kreditverlängerungen und Verkäufe unter Druck weiter an Bedeutung gewinnen.
Fed erhöht Unsicherheit an den Kapitalmärkten
Zusätzliche Unsicherheit kommt aus den USA. Die Federal Reserve entscheidet am 15. und 16. September über ihren weiteren Kurs. Fed-Chef Kevin Warsh hat bislang keine Richtung vorgegeben und will stärker von Sitzung zu Sitzung entscheiden. Bei einer Inflationsrate von 3,7 Prozent bleiben Zinssenkungen schwer zu begründen. Zugleich erhöht US-Präsident Donald Trump den politischen Druck auf die Notenbank. Die Aussicht auf länger hohe US-Zinsen hat die Renditen langlaufender Anleihen auch außerhalb der Vereinigten Staaten steigen lassen. Damit beeinflusst die Fed indirekt die Finanzierungskonditionen in Europa. Selbst eine längere Zinspause der EZB wäre deshalb noch keine Garantie für sinkende Bau- und Immobilienzinsen.
Entlastung könnte erst eine nachhaltige Beruhigung der Energiepreise bringen. Bleibt sie aus, müssen Immobilienunternehmen und private Kreditnehmer mit schwankenden und tendenziell höheren Finanzierungskosten rechnen. Der Zinsschritt der EZB ist dabei weniger der Wendepunkt als die Bestätigung: Die Hoffnung auf eine schnelle Rückkehr der alten Niedrigzinswelt taugt nicht mehr als Geschäftsmodell.
Quelle: Claude AI