Seit dem 1. Juli zahlt der Bund über die KfW bis zu 30.000 Euro je Wohnung, wenn aus leerem Gewerbe neuer Wohnraum wird. Ob sich der Umbau lohnt, entscheidet aber nicht der Zuschuss, sondern die Miete am konkreten Standort. Und die läuft in Dresden je nach Lage um knapp 40 Prozent auseinander.
Das neue Programm mit der Nummer 266 ist ein Zuschuss, kein Kredit. Gefördert werden 30 Prozent der Umbaukosten, gerechnet auf höchstens 100.000 Euro je Wohnung, macht bis zu 30.000 Euro pro neuer Einheit. Zurückgezahlt werden muss nichts. Das klingt nach einem klaren Ja zur Umwandlung. In der Praxis ist es das nur an bestimmten Adressen.
Median der Büro-Angebotsmieten nach Lage, nettokalt je Quadratmeter, Juli 2026. Quelle: Eigene Erhebung von 20 Büroangeboten, Immobilienpartner Sachsen 2026.
Was die Förderung nicht beantwortet
Der Zuschuss senkt die Umbaukosten. Er sagt nichts darüber, was die Fläche hinterher trägt und was sie vorher schon eingebracht hat. Genau daran entscheidet sich die Rechnung.
Ein Beispiel aus meiner Arbeit. Eine leerstehende Ladenfläche in einer Stadtteillage, die sich seit Monaten nicht mehr vermieten lässt, bringt ihrem Eigentümer im Zweifel gar nichts. Wird daraus eine kleine Wohnung, trifft sie auf einen Markt, in dem in Dresden mehrere tausend Wohnungen fehlen. Hier addiert die Förderung echten Wert. Anders im Zentrum. Ein Büro, das dort 15 Euro pro Quadratmeter nettokalt erzielt, ist als Büro schlicht mehr wert denn als Wohnung. Wer es umbaut, tauscht sichere Einnahmen gegen einen einmaligen Zuschuss. Das rechnet sich selten.
Wo in Dresden aus Gewerbe sinnvoll Wohnraum wird
Meine eigene Auswertung von 20 Büroangeboten aus dem Juli 2026 zeigt das Gefälle in Zahlen. Im Zentrum liegt der Median bei 15,00 Euro, am City-Rand und in der Neustadt bei 12,00, in den Stadtteillagen bei gut 10 Euro, im Dresdner Norden nur noch bei rund 9,20 Euro. Vom teuersten zum günstigsten Segment sind das knapp 40 Prozent.
Diese schwachen Lagen sind die eigentlichen Kandidaten. Wo ein Büro oder ein Laden kaum noch 9 oder 10 Euro bringt und obendrein Leerstand droht, ist die Fläche unter Wert gebunden. Der neue Wohnraum daneben ist gesucht. Genau dort greift der Zuschuss, und genau dort rate ich als Erstes zu einem ehrlichen Blick auf den Bestand.
Der Norden ist nicht gleich der Norden
Jetzt kommt der Haken, den die Schlagzeile über die billigen Nordflächen verschweigt. Im selben Dresdner Norden, wo klassische Büros schwächeln, erzielen kleinteilige Hallen- und Werkstattflächen inzwischen bis zu 13,48 Euro pro Quadratmeter. Das ist mehr als die Spitzenmiete für große Logistikhallen und eine direkte Folge der Halbleiter-Ansiedlungen ringsum.
Für den Eigentümer heißt das: Nicht jede Fläche im Norden gehört umgewandelt. Eine gut zugeschnittene Werkstatt- oder Light-Industrial-Halle verdient dort heute mehr als manche Wohnung. Ein leerstehendes Großraumbüro aus den Neunzigern in derselben Straße ist der bessere Umwandlungsfall. Die Förderung trennt das nicht. Der Blick auf die Nutzung und die erzielbare Miete schon.
Und nicht jede Fläche lässt sich überhaupt umbauen
Eine Frage stelle ich vor allen Mietzahlen: Lässt das Gebäude Wohnen überhaupt zu? Ein tiefes Großraumbüro ohne Fenster in der Raummitte wird nie eine gute Wohnung. Es fehlt an Tageslicht, an teilbaren Grundrissen, oft am zweiten Rettungsweg. Dazu kommen Punkte, die im Förderantrag nicht auftauchen: Stellplätze, Schallschutz zur Straße, die zulässige Nutzung im Bebauungsplan. Ich habe Eigentümer erlebt, die schon mit dem Zuschuss kalkulierten, bevor überhaupt geklärt war, ob die Baubehörde Wohnen an dieser Adresse zulässt. Die 30.000 Euro sind schnell gerechnet. Die Genehmigung ist die eigentliche Hürde.
Das Zeitfenster ist kürzer, als es aussieht
Das Programm ist vorerst auf das Jahr 2026 angelegt, das Budget liegt bei 300 Millionen Euro. Ist der Topf leer, ist Schluss. Wichtig, und in der Aufregung um die 30.000 Euro gern übersehen: Der Antrag muss vor dem Vorhabensbeginn bei der KfW liegen. Wer erst umbaut und dann fördern lassen will, geht leer aus.
Ein Punkt spricht gerade in Dresden für das Programm. Gefördert wird nur, wenn der Umbau einen energetischen Standard erreicht, für Denkmäler gilt eine gesenkte Anforderung. Und Dresden ist eine Stadt der Gründerzeit, voll mit ehemaligen Kontoren, Praxen und Ladenzeilen im Erdgeschoss, die genau in diese Kategorie fallen. Für solche Objekte ist der Zuschuss ein realistischer Anstoß, nicht bloß eine Zahl in der Zeitung
Mein Rat
Die Förderung ist richtig, und sie kommt zur passenden Zeit. Sie macht aus einem schwachen Gewerbeobjekt aber kein gutes Wohnprojekt, sie verbilligt nur den Weg dorthin. Ob dieser Weg sich lohnt, hängt an Ihrer Lage, an der Miete, die die Fläche heute noch erzielt, und am Zustand des Gebäudes.
Wer ein leeres Ladenlokal oder ein nicht mehr vermietbares Büro besitzt, sollte jetzt rechnen, nicht erst, wenn der Fördertopf knapp wird. Wer dagegen eine Fläche hält, die als Gewerbe noch gut trägt, lässt die 30.000 Euro besser liegen. Beides ehrlich auseinanderzuhalten, ist die eigentliche Arbeit. Der Zuschuss ist nur der Anlass, sie zu machen.