Der Bedarf an altersgerechtem Wohnen wächst, doch Neubau allein löst das Versorgungsproblem nicht. Der TERRANUS Branchenmonitor 2026 rückt deshalb das Quartier in den Mittelpunkt: Wohnformen, ambulante und stationäre Pflege, soziale Infrastruktur und Dienstleistungen sollen nicht als Einzelangebote geplant, sondern räumlich und organisatorisch miteinander verzahnt werden. Für Immobilienunternehmen und Investoren liegt die Herausforderung dabei weniger in der Zahl möglicher Bausteine als in der Frage, welcher Angebotsmix am jeweiligen Standort wirtschaftlich trägt. Ausgangspunkt ist nach Einschätzung von TERRANUS eine kleinräumige Bedarfsanalyse. Demografie, Kaufkraft, vorhandene Versorgungsangebote und kommunale Entwicklungsziele können sich selbst innerhalb einer Stadt erheblich unterscheiden. Entsprechend warnt TERRANUS-Geschäftsführerin Anja Sakwe Nakonji vor überdimensionierten Konzepten: „Es gilt: Mehr ist nicht automatisch besser. Ein kleines, gut verankertes Angebot oder ein Ausbau Schritt für Schritt ist häufig am sinnvollsten.“
Damit verschiebt sich auch die Rolle der Kommunen. Pflegebedarfsplanung, Stadtentwicklung, Wohnungsbau und Sozialplanung müssen nach Auffassung der Autoren stärker miteinander verzahnt werden. Über Bebauungspläne, kommunale Grundstücke, Konzeptvergaben oder Erbbaurechte können sie beeinflussen, welche Wohn- und Versorgungsangebote entstehen. Für Investoren und Betreiber bedeutet das im Gegenzug, die vorgesehene Nutzung früh festzulegen: Service Wohnen, ambulant betreute Wohngemeinschaften und stationäre Pflege stellen unterschiedliche Anforderungen an Grundrisse, Barrierefreiheit und Brandschutz, mit unmittelbaren Folgen für Baukosten und Wirtschaftlichkeit.
Welche Auswirkungen hat der Konflikt zwischen wachsendem Bedarf und erzielbaren Mieten? TERRANUS sieht hier vor allem im unteren und mittleren Preissegment eine Lücke. Hohe Bau- und Finanzierungskosten lassen sich bei älteren Menschen mit begrenztem Einkommen nicht ohne Weiteres über die Miete refinanzieren. Förderprogramme, Miet- und Belegungsbindungen sowie eine aktive kommunale Grundstückspolitik werden deshalb im Branchenmonitor als mögliche Stellschrauben genannt. Markus Bienentreu, Geschäftsführer von TERRANUS, plädiert dafür, Seniorenwohnen dabei nicht isoliert zu behandeln: „Bezahlbaren Wohnraum benötigen Junge und Alte. Die Förderung von Seniorenwohnen sollte deshalb in die aktuelle Diskussion zum Wohnungsbau einfließen.“
Gerade beim Betreuten beziehungsweise Service Wohnen wird die Rechnung anspruchsvoll. Zwar ist das Segment gewachsen: Nach den im Branchenmonitor zitierten Daten von pflegemarkt.com gab es im Herbst 2025 in Deutschland 8.193 betreute Wohnanlagen mit 334.578 Wohnungen. TERRANUS beziffert die für eine wirtschaftliche Neuentwicklung benötigte Kaltmiete auf mindestens 16 bis 18 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Bei einem Generalmietmodell könne sie aufgrund zusätzlicher Risiko- und Kostenaufschläge schnell auf 20 Euro je Quadratmeter und mehr steigen. Ob solche Mieten beim Endnutzer durchsetzbar sind, hängt stark vom Standort ab.
Damit ist Senior Living trotz demografischen Rückenwinds kein Selbstläufer. TERRANUS sieht Vorteile in Verbundkonzepten, die Betreutes Wohnen mit ambulantem Pflegedienst, Tagespflege oder ambulant betreuten Wohngruppen kombinieren. Dahinter steht nicht nur ein Versorgungsgedanke. Gemeinsame Verwaltung, Küche, Reinigung oder Beschäftigungsangebote können Kosten senken, Personal lässt sich flexibler einsetzen und Bewohner können bei zunehmendem Pflegebedarf leichter zwischen Versorgungsformen wechseln
Wie eine solche Vernetzung aussehen kann, zeigt das im Branchenmonitor vorgestellte Quartier der Caritas Trägergesellschaft „St. Elisabeth“ (CTE) in der Erfurter Altstadt. Im Umkreis von rund 500 Metern liegen Pflegeheim, Service Wohnen, Sozialwohnungen und Tagespflege; hinzu kommen Kooperationen unter anderem mit Ärzten, Apotheken und Kirchengemeinden. Der ambulante Pflegedienst versorgt sowohl Mieter des Service Wohnens als auch Bewohner der Sozialwohnungen. Sylvelin Andreá, Leiterin des Carolinenstifts, beschreibt den Ansatz im Branchenmonitor pragmatisch: „Wir müssen nichts neu erfinden, hier im Quartier sind alle Bausteine zur Versorgung und Teilhabe schon da, wir müssen sie nur gut vernetzen.“ Für Projektentwickler und Bestandshalter liegt darin womöglich eine Perspektive des Quartiersgedankens: Nicht jedes Projekt benötigt ein neu gebautes Großquartier. Ausgangspunkt kann ebenso eine bestehende Pflegeeinrichtung oder eine Wohnanlage sein, die schrittweise um Tagespflege, Service Wohnen, ambulante Angebote oder soziale Infrastruktur ergänzt wird. Die Koordination der verschiedenen Angebote verursacht laufende Kosten, die laut TERRANUS im reinen Pflegekontext nicht über Pflegesätze refinanziert werden. Wer Vernetzung als Bestandteil seines Betriebskonzepts also einplant, muss deshalb auch beantworten, wer sie dauerhaft organisiert und bezahlt.