„Wir versuchen die Welt von morgen mit den Erkenntnissen von gestern zu gestalten“, sagte Stephan Jung zum Auftakt der Real Estate Mitteldeutschland in Leipzig. Der Innovationsforscher, Unternehmer und Zukunftsexperte richtete den Blick dabei bewusst weg von aktuellen Marktzyklen und kurzfristigen Konjunkturdaten. Stattdessen sprach er über die großen Kräfte, die Wirtschaft und Gesellschaft bereits heute verändern. Demografischer Wandel, Digitalisierung, Sicherheit, Resilienz und neue Arbeitswelten seien keine Zukunftsszenarien mehr, sondern Realität. Viele Unternehmen reagierten dennoch noch immer mit Denkweisen und Strategien, die in einer anderen Zeit entstanden seien. Für Jung liegt genau darin eine der größten Herausforderungen der kommenden Jahre.
Besonders eindringlich fiel seine Einschätzung zur zunehmenden Unsicherheit aus. Die Welt werde auf absehbare Zeit nicht ruhiger, sondern volatiler. Geopolitische Konflikte, wirtschaftliche Verwerfungen und technologische Umbrüche gehörten längst zum neuen Normalzustand. Für die Immobilienwirtschaft bedeute das, stärker in Anpassungsfähigkeit statt in starre Modelle zu investieren. Jung beschrieb Resilienz nicht als Modewort, sondern als wirtschaftliche Notwendigkeit. Wer die großen Megatrends lediglich beobachte, werde von ihnen getrieben. Wer ihre Auswirkungen verstehe, könne daraus neue Geschäftsmodelle, Nutzungen und Standorte entwickeln. Jeder Trend trage Risiken in sich, zugleich aber auch Chancen für diejenigen, die bereit seien, gewohnte Denkmuster zu verlassen.
Wie groß die Erwartungen an Politik und Verwaltung derzeit sind, zeigte die Diskussion um Wohnungsbau, Genehmigungen und Investitionen. Während in den vergangenen Jahren häufig über fehlende Instrumente geklagt wurde, rückte nun die Frage in den Mittelpunkt, wie schnell vorhandene Möglichkeiten tatsächlich genutzt werden können. Stephan Kühn, Bürgermeister und Beigeordneter für Stadtentwicklung, Bau, Verkehr und Liegenschaften der Landeshauptstadt Dresden, verwies auf neue Abstimmungsformate innerhalb der Verwaltung. „In den Amtsleiterkonferenzen können Entscheidungen getroffen werden. Dort gibt es Gestaltungsspielräume, mit denen wir Verfahren nachweislich beschleunigen können“, erklärte er. Auch Lars Bredemeier, Beigeordneter für Stadtentwicklung, Kultur und Welterbe der Stadt Erfurt, machte deutlich, unter welchem Druck die Kommunen stehen. „Wir brauchen Wohnungen für alle“, betonte er und verwies zugleich auf die begrenzten finanziellen Möglichkeiten der öffentlichen Hand. Der vielfach diskutierte Bauturbo wurde von beiden Seiten grundsätzlich positiv bewertet. Die Hoffnung, allein über neue gesetzliche Regelungen eine Trendwende auf dem Wohnungsmarkt herbeizuführen, teilte jedoch niemand.
Aus Sicht der Immobilienwirtschaft fällt der Blick auf die aktuelle Entwicklung deutlich nüchterner aus. Ingo Seidemann, Vorstandsvorsitzender des BFW Landesverbandes Mitteldeutschland, sprach von einer weiterhin sichtbaren „Bremsspur“ und warnte davor, politische Beschleunigungsabsichten mit realen Marktimpulsen gleichzusetzen. „Der Beschleunigungswille ist da, aber die Bremsspur hört nicht auf“, sagte er. Vor allem fehle es vielerorts an Investitionskraft. Hohe Baukosten, zurückhaltende Finanzierungen und zusätzliche Anforderungen belasteten zahlreiche Projekte. Saidah Bojens, Niederlassungsleiterin Berlin & Sachsen bei Instone Real Estate, warb gleichzeitig für einen pragmatischen Schulterschluss zwischen öffentlicher Hand und privaten Akteuren. In Berlin habe sich die Zusammenarbeit mit kommunalen Wohnungsunternehmen bewährt. „Wir haben dort ein gutes Verhältnis zu den städtischen Wohnungsunternehmen aufgebaut“, sagte sie. Die Diskussion offenbarte weniger einen grundsätzlichen Konflikt als unterschiedliche Blickwinkel auf dieselbe Herausforderung: Während die Kommunen Fortschritte bei Verfahren und Prozessen sehen, blickt die Branche vor allem auf die Frage, ob sich Projekte unter den aktuellen Rahmenbedingungen tatsächlich realisieren lassen.
„Büro wird zum sozialen Betriebssystem“
Auch der Büromarkt stand in Leipzig nicht als eigenständige Assetklasse im Fokus, sondern als Beispiel dafür, wie stark sich Anforderungen an Immobilien innerhalb weniger Jahre verändern können. Anja Schuhmann, Regional Manager Berlin und Leipzig bei JLL, zeichnete das Bild eines Marktes, der sich zunehmend ausdifferenziert. Die oft beschworene Krise des Büros greife zu kurz. Vielmehr werde derzeit neu definiert, welche Rolle Büroflächen künftig überhaupt spielen sollen. „Das Büro wird zum sozialen Betriebssystem“, so Anja Schuhmann. Gemeint ist damit ein Wandel, der weit über Fragen von Homeoffice-Quoten oder Flächeneffizienz hinausgeht. Unternehmen suchen heute Orte für Zusammenarbeit, Wissensaustausch, Unternehmenskultur und Innovation. Während konzentrierte Einzelarbeit zunehmend auch außerhalb des Büros stattfinden kann, gewinnen persönliche Begegnungen wieder an Bedeutung. Das Büro entwickelt sich damit vom reinen Arbeitsplatz zu einem Ort, an dem Identität, Kreativität und Zusammenarbeit entstehen. Die Folgen dieser Entwicklung sind auf den Märkten bereits sichtbar. Während die Nachfrage nach modernen Flächen in zentralen Lagen stabil bleibt, geraten zahlreiche ältere Gebäude unter Druck. Schuhmann sprach von einer zunehmenden Polarisierung. Nutzer konzentrieren sich auf Immobilien, die flexibel, nachhaltig und technisch zeitgemäß sind. Gleichzeitig verlieren Standorte an Attraktivität, die diese Anforderungen nicht erfüllen können. Die Schere zwischen begehrten und problematischen Objekten öffnet sich damit immer weiter.
Für Leipzig lässt sich diese Entwicklung anhand konkreter Zahlen nachvollziehen. Zwar blieb der Büroflächenumsatz zuletzt hinter dem Durchschnitt der vergangenen Jahre zurück, die Spitzenmiete stieg jedoch weiter an und liegt inzwischen bei 21,50 Euro pro Quadratmeter. Für Anja Schuhmann ist das kein Widerspruch, sondern Ausdruck einer Marktverschiebung. „Experience ist der neue Werttreiber“, lautete eine ihrer Thesen. Unternehmen seien bereit, für hochwertige Flächen mehr zu bezahlen, wenn diese einen Beitrag zur Mitarbeiterbindung, Unternehmenskultur und Wettbewerbsfähigkeit leisten. Gleichzeitig wächst der Handlungsdruck für Eigentümer älterer Bestände. Nach Einschätzung von JLL wird ein erheblicher Teil der bestehenden Bürogebäude in den kommenden Jahren modernisiert, repositioniert oder einer neuen Nutzung zugeführt werden müssen. Die Diskussion um Umnutzungen sei deshalb kein kurzfristiger Trend, sondern Ausdruck einer grundlegenden Marktveränderung. „Der Wandel war nie schneller als heute“, sagte Anja Schuhmann. Wer Büroimmobilien langfristig erfolgreich betreiben wolle, müsse Gebäude künftig deutlich stärker aus Sicht der Nutzer denken. Gesundheit, Flexibilität, Technologieintegration, Nachhaltigkeit und Anpassungsfähigkeit seien keine Zusatzqualitäten mehr, sondern würden zunehmend zur Voraussetzung für wirtschaftlichen Erfolg.
„Resilienz eines Standortes hängt heute auch von der Resilienz des Mieters ab“
Während viele Diskussionen von Unsicherheit, Anpassungsdruck und veränderten Marktbedingungen geprägt waren, richtete Jenny Stemmler, Leiterin Immobilien bei Lidl Deutschland, den Blick auf eine Assetklasse, die in den vergangenen Jahren häufig unterschätzt wurde. Der Lebensmitteleinzelhandel habe sich als bemerkenswert widerstandsfähig erwiesen und entwickle sich zunehmend zu einem Stabilitätsanker für Innenstädte, Stadtteilzentren und Quartiere. „Wenn wir über den Wandel von Gewerbeimmobilien sprechen, über Office, klassischen Retail oder Hospitality, dann sprechen wir oft über Unsicherheiten. Ich möchte heute über eine Konstante sprechen: den Lebensmitteleinzelhandel“, sagte sie.
Dabei machte sie deutlich, dass sich auch die Handelsbranche grundlegend verändert hat. Lidl sei längst nicht mehr der klassische Discounter vergangener Jahrzehnte, sondern Teil einer weit verzweigten Wertschöpfungskette. Eigene Produktionsstandorte, Rechenzentren und sogar eine eigene Reederei dienen dazu, Lieferketten abzusichern und unabhängiger von externen Störungen zu werden. Die Erfahrungen der vergangenen Jahre hätten gezeigt, wie wichtig solche Strukturen geworden sind. „Die Resilienz eines Standortes hängt heute auch von der Resilienz des Mieters ab“, betonte Jenny Stemmler, das gelte auch für ihr Unternehmen. Für Projektentwickler und Eigentümer werde damit nicht nur die Qualität eines Gebäudes relevant, sondern zunehmend auch die Stabilität der Unternehmen, die dort langfristig Flächen nutzen.
Während der klassische Non-Food-Handel vielerorts unter Druck steht und die Diskussion über Leerstände anhält, sieht Jenny Stemmler im Lebensmitteleinzelhandel weiterhin einen der wichtigsten Frequenzbringer. Einkaufen sei nach wie vor der Hauptgrund für viele Menschen, Innenstädte aufzusuchen. Gleichzeitig seien die Zeiten standardisierter Filialkonzepte vorbei. „Wir passen uns der Immobilie an, nicht umgekehrt“, sagte sie. Ob Fachmarktzentrum, Innenstadtfiliale, mehrgeschossige Metropolfiliale oder die Nachnutzung ehemaliger Warenhäuser: die Anforderungen würden von Standort zu Standort neu gedacht. Gerade in Bestandsgebäuden und leerstehenden Handelsimmobilien sieht Lidl inzwischen erhebliche Potenziale. Statt über die Probleme des Wandels zu sprechen, plädierte Jenny Stemmler dafür, die Chancen stärker in den Mittelpunkt zu rücken. Leerstände, veränderte Konsumgewohnheiten und neue Mobilitätsmuster seien nicht zwangsläufig Risiken, sondern könnten Ausgangspunkt für neue Nutzungskonzepte und wirtschaftlich tragfähige Standorte werden.
Kennzahlen für Chemnitz: Wirtschaftsfaktor Europäische Kulturhauptstadt
Wie stark sich Standortentwicklung inzwischen auf wirtschaftliche Kennzahlen auswirken kann, zeigte der Beitrag von Silvana Bergk von Wirtschaftsförderung der Stadt Chemnitz. Die Kulturhauptstadt Europas 2025 sei längst mehr als ein kulturelles Großprojekt. Vielmehr werde sichtbar, welche wirtschaftliche Dynamik entstehen kann, wenn Stadtentwicklung, Kultur, Tourismus und Wirtschaftsförderung zusammengedacht werden. Chemnitz habe die internationale Aufmerksamkeit genutzt, um die Stadt weit über die Region hinaus neu zu positionieren und gleichzeitig Investitionen in Infrastruktur, öffentliche Räume und neue Nutzungen anzustoßen. Die präsentierten Zahlen dürfen als Beweis gelten: Allein am Neumarkt wurden rund 4,9 Millionen Besucher gezählt, hinzu kamen 65.000 Kongressgäste und mehr als 1.300 Stadtführungen. Veranstaltungen wie das Festival KOSMOS, der Kulturhauptstadt-Marathon oder die Eröffnung des Garagencampus sorgten zusätzlich für hohe Besucherzahlen und internationale Aufmerksamkeit.
Besonders deutlich wurden die wirtschaftlichen Auswirkungen beim Blick auf die Konsumausgaben. Diese stiegen 2025 in Chemnitz um 21,4 Prozent und damit deutlich stärker als in vergleichbaren Städten. Vor allem der Freizeittourismus erwies sich als Wachstumstreiber. Restaurants verzeichneten ein Umsatzplus von 55 Prozent, Hotels legten um 35 Prozent zu und auch der Einzelhandel profitierte spürbar von den zusätzlichen Besuchern. Für Silvana Bergk ist dies ein Beleg dafür, dass Kultur längst kein weicher Standortfaktor mehr ist. Sie wirkt sich unmittelbar auf Wertschöpfung, Kaufkraft und die Wahrnehmung eines Standortes aus. Gerade für die Immobilienwirtschaft sei das ein wichtiger Hinweis darauf, dass die Attraktivität einer Stadt heute weit stärker von ihrer Aufenthaltsqualität, ihrer Identität und ihrer Fähigkeit abhängt, Menschen anzuziehen, als von klassischen Standortfaktoren allein.