Überraschend war die Einstiegsfrage mit der Zufriedenheit der jetzigen Senatsverwaltung nicht, umso überraschender das Ergebnis. Prof. Dr. Mathias Hellriegel, Rechtsanwalt für Verwaltungsrecht bei HELLRIEGEL RECHTSANWÄLTE, war allein mit seiner Meinung: „Ich muss feststellen, dass wir in den letzten drei Jahren erstmals wieder regiert wurden“, sagte er zu Beginn seiner Keynote beim Berliner Immobilienkongress. Er grenzte die aktuelle Entwicklung deutlich von der vorherigen Legislaturperiode ab. Symbolisch verwies er darauf, dass unter der damaligen Bausenatorin Katrin Lompscher das Wort „Bauen“ zeitweise sogar aus der Ressortbezeichnung verschwunden sei. Positiv bewertete Mathias Hellriegel dagegen die jüngst angestoßene Verwaltungsreform, die aus seiner Sicht eine wichtige Voraussetzung dafür schafft, Planungs- und Genehmigungsprozesse künftig effizienter zu organisieren.
Zudem nutzte er seine Keynote für eine deutliche Verteidigung des seit acht Monaten geltenden Bauturbos. Die Reform werde in ihrer Tragweite häufig unterschätzt. „Der Bauturbo ist mehr als nur eine Kleinigkeit“, betonte er und verwies insbesondere auf den neuen § 246e BauGB. Dieser eröffne erhebliche Spielräume, um von bestehenden Festsetzungen abzuweichen und Planungs- sowie Genehmigungsverfahren deutlich zu beschleunigen und zwar bundesweit, nicht nur in angespannten Wohnungsmärkten. Ebenso widersprach der Jurist einer häufig geäußerten Forderung: „Wenn ich immer lese, wir brauchen keinen Bauturbo, sondern einen Umbauturbo, das ist er doch. Es hilft, wenn man mal in das Gesetz schaut.“ Gleichzeitig machte er deutlich, dass das neue Recht allein keine Garantie für schnellere Projekte sei. „Der Bauturbo hilft beim Können, er kann aber nichts erzwingen.“ Viele Verzögerungen entstünden nicht im Baurecht selbst, sondern durch politische Entscheidungsprozesse. Als Beispiel nannte er die Entwicklung der Urbanen Mitte, bei der zwischen Senatsbeschluss und der weiteren Behandlung mehrere Monate verstrichen seien, Zeit und Geld, die aus seiner Sicht „im Klo runter gespült wurden“. Sein Fazit: Die rechtlichen Möglichkeiten für schnelleren Wohnungsbau seien heute deutlich größer als vielfach angenommen. Entscheidend sei nun, dass Politik, Verwaltung und Vorhabenträger diese Instrumente auch konsequent nutzten.
Im der anschließenden Diskussion um Wohnen gab es noch einmal Lob von Mathias Hellriegel für den Bauturbo, denn der ziehe in den Großstädten, was wichtig sei. Zugleich setzte er einen Kontrapunkt mit einem Widerspruch: „Wohnen ist keine Staatsaufgabe.“ Immer wieder sei die Rede davon, von einem Grundbedürfnis. „Ernährung ist das auch, da reguliert niemand rein.“ Einigkeit herrschte bei einem Thema: Ohne Neubau wird sich die Wohnungsknappheit nicht lösen lassen. Saidah Bojens, Niederlassungsleiterin Berlin & Leipzig bei Instone Real Estate, zeigte sich erstaunt über den ungewöhnlich breiten Konsens: „Ich bin verblüfft, wie alle so pro Neubau in der Runde sind. Bisher gab es in Berlin keine Partei, die besonders positiv auffiel bei diesem Thema. Irgendwie bin heute im falschen Film.“ Die größten Verzögerungen entstünden aus ihrer Sicht nicht nur in den Verwaltungen, sondern durch politische Prozesse und Partikularinteressen. Gleichzeitig zog Saidah Bojens ein positives Fazit der Zusammenarbeit mit den landeseigenen Wohnungsunternehmen. Diese seien verlässliche Partner mit hoher Transparenz. Diesen Ball nahm Niklas Schenker, Mietenpolitischer Sprecher der Linksfraktion, direkt auf: Insgesamt gebe es sieben Landeseigene, jede baue für sich. „Wieso geht das nicht zusammen“, fragte er wohl eher rhetorisch, eine Antwort konnte er nicht antworten. Sehr wohl aber auf diese, seine ganz eigene Meinung: „Mein Blick auf die Stadt ist klar: Es werden hier sehr viele Mieter einfach abgezockt. Es gibt kein Beispiel dafür, dass man neu baut und die Mieten sinken.“ Auch das Schneller-Bauen-Gesetz bekam von ihm sein Fett weg. Überbewertet sei es, weil es nichts wirklich schneller mache. „Ich stelle immer wieder die Frage, wie viel der Quadratmeter dadurch preiswerter wird. Das ist aber die zentrale Herausforderung.“
Dr. Jürgen Leibfried, Vorstand der BAUWERT AG, wurde sehr deutlich bei einem Thema, das wie ein schweres Gewitter über der Hauptstadt hängt: „Vergesellschaftung ist der Weg, den Wohnungsbau in der Hauptstadt platt zu machen.“ Sollten entsprechende Pläne umgesetzt werden, werde die BAUWERT AG laufende Wohnungsprojekte zwar abschließen, darüber hinaus aber keine neuen mehr beginnen. Außerdem forderte er vor allem bessere wirtschaftliche Rahmenbedingungen. Als Beispiele nannte er eine Absenkung der Mehrwertsteuer auf Bauleistungen auf fünf Prozent sowie staatliche Bürgschaften für junge Familien mit wenig Eigenkapital. Lars Dormeyer, Geschäftsführer der WBM, sagte: „Es bleibt abzuwarten, welche Abwertungen die Vergesellschaftungsdebatte nach sich ziehen wird.“ Und er sprach noch einen Punkt an: Der Berliner Mietspiegel 2026 weist ein mittleres Mietniveau (Median) von 7,71 Euro Nettokaltmiete je Quadratmeter aus. „Damit liegen wir als Hauptstadt unter Rostock, Oldenburg oder Mannheim.“
Wohnungsmarkt: „Schnäppchenjäger wieder unterwegs“
Am Berliner Wohnimmobilienmarkt zeichnet sich nach den Preisrückgängen wieder mehr Bewegung ab. „Schnäppchenjäger sind wieder unterwegs“, sagte Roman Heidrich, Lead Director Value & Risk Advisory Residential bei JLL. Zwar liege das Preisniveau längst nicht mehr auf dem Niveau früherer Jahre, dennoch kehre das Kaufinteresse zurück. Gleichzeitig sei die Verunsicherung groß, vor allem auf Verkäuferseite. „Die Buchwerte sind aktuell zu hoch“, so die Einschätzung von Roman Heidrich. Für langfristig orientierte Käufer bewertet Philip C. Hetzer, geschäftsführender Gesellschafter von DAHLER Invest, die aktuelle Situation dagegen als attraktive Einstiegsphase. „Die Preise sind historisch niedrig, der schnelle Gewinn ist aber nicht mehr möglich“, erklärte er. Als größtes Hindernis für neue Transaktionen gelten aus Sicht des Experten derzeit jedoch die Banken. Hinzu komme die politische Unsicherheit: Investoren aus Süddeutschland beispielsweise hätten nach der Lektüre der Berliner SPD-Wahlprogramme geplante Engagements gestoppt. Ihre Bestände in der Hauptstadt würden sie zwar halten, mit neuen Investitionen aber voraussichtlich mindestens fünf Jahre warten.
„Studierendenwohnen ist Infrastruktur“
Berlin zählt mit rund 206.000 Studierenden, darunter etwa 50.000 internationale Studierende, zu den wichtigsten Hochschulstandorten Europas. Gleichzeitig bleibt passender Wohnraum für Studierende, Young Professionals und Expats knapp. Für Enis Bayik, COO von Home & Co., ist das weit mehr als ein Nischenthema: „Studierendenwohnen ist keine Spezialimmobilie, sondern Bildungsinfrastruktur.“ Umso kritischer bewertet er die Auswirkungen der politischen Debatten auf den Markt. Internationale Investoren verfolgten die Diskussionen um Regulierung und Vergesellschaftung sehr genau. Die daraus entstehende Unsicherheit erschwere Investitionsentscheidungen und verschärfe den Wohnungsmangel zusätzlich.
Büromarkt: „Frage der Qualität“
Mit einer Leerstandsquote von inzwischen rund 8,4 Prozent steht der Berliner Büromarkt wie alle anderen auch unter Druck. Qualität und Modernisierungen bestimmen die derzeitige Diskussion. Martin Schubert, Head of Letting Management Berlin HIH Real Estate, beschreibt die Veränderung so: „Man muss mittlerweile die Kunden beraten, abholen und Emotionen wecken.“ Der Trend gehe eher zu kleinen Flächen. Dirk Wichner, Mitglied der Geschäftsleitung bei der DVI Gruppe, sieht keine mittleren Preislagen im Markt: „Vor zehn Jahren war schon zu beobachten, dass die Mitte das Problem hat. Es gibt nur teuer oder preiswert.“ Ingo Lindner, Geschäftsführer bei FAY Projects, brachte noch einen anderen Aspekt ein: „Die Frage der Qualität stellt sich einfach auch nach den ESG-Vorgaben der Unternehmen. Das schließt zukünftig Gebäude der 1990er- und 2000er-Jahre automatisch aus.“ Hinsichtlich der Sanierungen sagte Alexander Lackner, CEO von neworld: „Ich glaube, das Problem ist, dass es in den Büchern steht und bei vielen einfach kein Geld mehr für Sanierungen da ist. Es werden sehr viele Flächen auf den Markt kommen.“
Einzelhandel: „Großeinkauf kommt nicht mehr zurück“
Für Matthias Eisentraut, Leiter Portfoliomanagement Berlin bei Lidl, entscheidet sich die Zukunft der Berliner Quartiere nicht allein über Wohnungsbau und Planung, sondern auch über eine funktionierende Nahversorgung. „Wir müssen darüber nachdenken, was unsere Quartiere belebt. Dazu gehört auch der Einzelhandel“, sagte Matthias Eisentraut. Der Lebensmitteleinkauf folge heute nicht mehr festen Routinen. „Der Großeinkauf einmal in der Woche ist Geschichte – und er kommt auch nicht wieder“, so Matthias Eisentraut. Hybrides Arbeiten und veränderte Tagesabläufe führten dazu, dass dort eingekauft werde, wo sich Menschen gerade aufhielten. Als Beispiel verwies Matthias Eisentraut auf die Revitalisierung eines ehemaligen Kaufhausstandorts im Wedding, der lange als kaum entwickelbar galt. Trotz zahlreicher Vorgaben im Bebauungsplan entstand dort auf rund 1.500 Quadratmetern eine neue Lidl-Filiale im Bestand, die seit ihrer Eröffnung im April 2025 täglich rund 1.000 Kundinnen und Kunden anzieht. Für Matthias Eisentraut zeigt das, dass Nahversorgung weit mehr leistet als den Verkauf von Lebensmitteln. „Wir nehmen den Kampf gegen die Bequemlichkeit auf der Couch auf“, sagte Matthias Eisentraut mit Blick auf Lieferdienste und Onlinehandel. Lebendige Kieze entstünden nur, wenn Menschen ihre Wohnungen verließen und sich im öffentlichen Raum begegneten. Dafür brauche es mehr Mut zur Ermöglichung und weniger theoretische Debatten über Regeln und Gesetze. „Wir haben Bock auf Berlin, aber wir können den Kiez nicht alleine beleben“, betonte Matthias Eisentraut.
Anett Gregorius, Gründerin von Apartmentservice, zeichnete das Bild eines Segments, das sich trotz veränderter Nachfrage weiter auf Wachstumskurs befindet. Deutschlandweit ist die Zahl der Serviced Apartments innerhalb eines Jahres um 7,6 Prozent auf rund 59.300 Einheiten in 1.108 Häusern gestiegen. Allein in Berlin umfasst der Markt inzwischen rund 7.900 Einheiten in 132 Häusern – ein Plus von 16,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Bis 2029 befinden sich in der Hauptstadt weitere rund 6.700 Einheiten in der Pipeline, wodurch das Angebot um fast 85 Prozent wachsen würde. Gleichzeitig verändert sich die Nachfrage: Erstmals dominiert der Freizeitreisemarkt mit einem Anteil von 56 Prozent das Segment, während der Corporate-Anteil auf 44 Prozent zurückgegangen ist. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer sank auf sieben Nächte. Als zentrale Trends identifizierte Anett Gregorius außerdem die Umnutzung von Büroflächen zu Serviced Apartments, kleinere Apartmentgrößen sowie hybride Konzepte, die Wohnen, Arbeiten und Freizeit stärker miteinander verbinden.