Der Index macht den Strukturwandel erstmals anhand einer einheitlichen Kennzahl sichtbar und zeigt, wie unterschiedlich sich diese Entwicklung regional vollzieht. Der Strukturwandel im deutschen Baugeschehen wird messbar. Der Greyfield Index 2026 liegt bundesweit bei 79,2 Punkten und damit 20,8 Punkte unter dem Wert, der einen Gleichstand zwischen Neubau und Bestandsmaßnahmen markiert. 100 Punkte bedeuten, dass genauso viele Bauaktivitäten im Bestand stattfinden wie im Neubau. Liegt der Wert darunter, dominiert weiterhin der Neubau, oberhalb dieser Schwelle überwiegt der Bestand.
Der Index setzt Bauaktivitäten im Bestand ins Verhältnis zum Neubau. Grundlage sind Genehmigungen und Fertigstellungen von Wohn- und Nichtwohngebäuden auf Basis amtlicher Daten des Statistischen Bundesamts sowie der Landesdatenbank Nordrhein-Westfalen. Für den Greyfield Index 2026 wird das Berichtsjahr 2025 ausgewertet. Berücksichtigt werden jeweils die Anzahl der Gebäude bei Genehmigungen und Fertigstellungen. Daraus entsteht eine Kennzahl, die den Wandel zwischen Neubau und Bestand über mehrere Jahre und Regionen hinweg vergleichbar macht.
„Alles aus Naubeulogik entstanden“
Dass diese Entwicklung neue Herangehensweisen erfordert, erläuterte Timm Sassen im IMMOBILÈROS-Podcast. „Alles, was wir gerade in der Immobilienbranche haben, ist aus einer Neubaulogik entstanden“, sagt der Gründer und Inhaber der Greyfield Group. Viele Akteure versuchten noch immer, Bestand mit den Maßstäben des Neubaus zu entwickeln. „Bestand funktioniert anders und dafür braucht es zunächst eine andere Denkweise.“ Bundesweit entfallen nach den aktuellen Daten noch 55,8 Prozent aller betrachteten Bauaktivitäten auf den Neubau. Maßnahmen im Bestand kommen auf 44,2 Prozent. Gegenüber dem Vorjahr ist der Greyfield Index um 2,0 Prozent gestiegen. Setzt sich diese Entwicklung fort, könnte der rechnerische Gleichstand zwischen Neubau und Bestand voraussichtlich 2028 erreicht werden. Für 2027 wird ein Indexwert von 89,1 Punkten prognostiziert. Auch die laufenden Bauaktivitäten zeigen ein angespanntes Bild. Für 2026 werden Genehmigungen und Fertigstellungen hochgerechnet und kumuliert seit dem 1. Januar dargestellt. Zur Jahresmitte summieren sich die Bauaktivitäten rechnerisch auf rund 144.500 Gebäude. Davon entfallen rund 74.800 auf Genehmigungen und knapp 69.700 auf Fertigstellungen. Während die Zahl der Genehmigungen gegenüber dem Vorjahr um 3,3 Prozent steigt, gehen die Fertigstellungen um 13,7 Prozent zurück. Fast jedes fünfte genehmigte Gebäude wird derzeit nicht realisiert. Der bundesweite Bauüberhang liegt bei 19,2 Prozent beziehungsweise 33.121 Gebäuden. Im Neubau beträgt der Wert 21,1 Prozent.
In fünf Bundesländern dominiert bereits Bestand
Besonders deutlich werden die Unterschiede im Ländervergleich. Die Spannweite reicht von 36,7 Punkten in Brandenburg bis 153,5 Punkten im Saarland. Fünf Bundesländer liegen bereits oberhalb der Marke von 100 Punkten: Saarland, Bremen, Hessen, Nordrhein-Westfalen und Thüringen. Dort überwiegen die Bauaktivitäten im Bestand bereits gegenüber dem Neubau. Das Saarland führt das Ranking mit 153,5 Punkten an. Gegenüber dem Vorjahr entspricht das einem Zuwachs von 38,5 Prozent. Bremen folgt mit 147,7 Punkten, liegt damit allerdings 3,8 Prozent unter dem Vorjahreswert. Hessen erreicht 111,4 Punkte und verbessert sich um 3,8 Prozent. Nordrhein-Westfalen kommt auf 105,1 Punkte und überschreitet damit ebenfalls die Schwelle, ab der Bestandsmaßnahmen überwiegen. Thüringen liegt mit 100,4 Punkten knapp über dem Gleichstand und verzeichnet mit 14,8 Prozent einen der stärksten Zuwächse.
Knapp unterhalb der Marke von 100 Punkten liegt Baden-Württemberg mit 97,4 Punkten. Sachsen erreicht 94,8 Punkte und fällt damit um 5,0 Prozent gegenüber dem Vorjahr zurück. Rheinland-Pfalz kommt auf 88,9 Punkte, Sachsen-Anhalt auf 82,3 Punkte. In Schleswig-Holstein beträgt der Index 73,0 Punkte, in Bayern 66,9 Punkte. Berlin liegt bei 65,0 Punkten und damit ebenfalls deutlich unter dem Gleichstand. Noch stärker vom Neubau geprägt sind Niedersachsen mit 50,1 Punkten, Mecklenburg-Vorpommern mit 45,2 Punkten, Hamburg mit 41,3 Punkten und Brandenburg mit 36,7 Punkten. Die regionalen Unterschiede fallen deutlich aus. Während der Bestand in mehreren Ländern bereits den größeren Teil des Baugeschehens ausmacht, dominiert andernorts weiterhin der Neubau. Besonders dort, wo Flächen knapp sind, Innenstädte dichter bebaut sind, Bestände älter werden und der Transformationsdruck steigt, gewinnt das Bauen im Bestand nach Einschätzung der Greyfield Group an Bedeutung.
Nordrhein-Westfalen verdeutlicht diese Entwicklung besonders anschaulich. Dort wurden 2025 insgesamt 13.143 Neubauten und 14.079 Bestandsmaßnahmen genehmigt. Bei den Fertigstellungen standen 11.867 Neubauten 12.224 Maßnahmen im Bestand gegenüber. Das gesamte Bauvolumen aus Genehmigungen und Fertigstellungen belief sich auf 51.313 Gebäude. Der Bestandsanteil lag bei 51,3 Prozent. Auch in den Großstädten setzt sich diese Entwicklung fort: In Düsseldorf und Bochum entfallen bereits mehr als zwei Drittel aller Bauaktivitäten auf Maßnahmen im Bestand. Dass sich diese Verschiebung bereits seit einigen Jahren abzeichnet, hatte Timm Sassen im Podcast beschrieben. „Mittlerweile sind wir in NRW zumindest pari pari. Auf jede Neubaugenehmigung kommt eine Bestandsgenehmigung“, sagte er dort. Besonders auf kommunaler Ebene werde sichtbar, dass sich die Bautätigkeit zunehmend in den Bestand verlagere. Nach Einschätzung von Timm Sassen ist diese Entwicklung auch Ausdruck eines grundlegenden Wandels innerhalb der Branche. Er kritisierte, dass viele Projekte noch immer mit den Maßstäben des Neubaus bewertet würden. „Wie soll denn bitte schön das Risiko einer Kostensicherheit funktionieren im Bestand, wenn schon die Kostenberechnungsgrundlage gewisse Lücken hat?“, fragte er mit Blick auf bestehende Regelwerke. Gleichzeitig sieht er Nachholbedarf bei der praktischen Umsetzung. „Man sucht mehr und mehr jetzt diesen Ausweg Bestand“, sagte Sassen im Podcast. Viele Unternehmen beherrschten diese Disziplin jedoch noch nicht, weil sie versuchten, „mit der Neubaubrille, mit der Neubaulogik“ an Bestandsprojekte heranzugehen.
Der Greyfield Index beschreibt damit keinen abgeschlossenen Wandel, sondern eine kontinuierliche Verschiebung innerhalb der Bautätigkeit. Neubauten machen bundesweit weiterhin den größeren Teil des Baugeschehens aus. Gleichzeitig gewinnen Umbauten, Umnutzungen, Erweiterungen, Aufstockungen und Revitalisierungen an Gewicht und prägen in mehreren Bundesländern bereits den überwiegenden Teil der Bauaktivitäten. Methodisch basiert der Greyfield Index auf dem Verhältnis von Bauaktivitäten im Bestand zu denen im Neubau. Für Genehmigungen und Fertigstellungen wird jeweils eine eigene Relation gebildet. Beide Werte werden anschließend gemittelt und in Indexpunkte umgerechnet. Ein Wert unter 100 bedeutet, dass der Neubau überwiegt. Bei 100 Punkten besteht rechnerischer Gleichstand. Werte oberhalb dieser Marke zeigen an, dass Bestandsmaßnahmen den größeren Anteil der Bauaktivitäten ausmachen. Die Datengrundlage umfasst auf Bundesebene die Jahre 2005 bis 2025, auf Länderebene den Zeitraum von 2012 bis 2025 und für Gemeinden in Nordrhein-Westfalen die Jahre 2004 bis 2025. Der Begriff „Index 2026“ bezeichnet die aktuelle Auswertung auf Basis des Berichtsjahres 2025. Im Podcast Timm Sassen den Grundgedanken des Index schließlich auf einen einfachen Nenner: „Deutschland ist fertig bebaut.“ Die aktuellen Daten zeigen, dass der Neubau bundesweit zwar weiterhin den größeren Anteil der Bauaktivitäten ausmacht, Maßnahmen im Bestand jedoch kontinuierlich an Bedeutung gewinnen und in mehreren Bundesländern bereits überwiegen. Der Greyfield Index liefert dafür erstmals eine bundesweit vergleichbare Datengrundlage.
Hier geht es zum Podcast mit Tim Sassen