IA: Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung wurde politisch als Durchbruch für Solarstrom im Mehrfamilienhaus angekündigt. Warum ist der Markt trotz gesetzlicher Grundlage bislang kaum in Bewegung gekommen?
Julius Pahmeier (JP): Seit der Einführung der neuen Regulatorik Mitte 2024 hat sich der gewünschte Durchbruch aus meiner Sicht insbesondere deshalb nicht eingestellt, weil das Modell mit erheblichen Herausforderungen hinsichtlich der Umsetzbarkeit zu kämpfen hatte. Deutschlandweit sind die grundzuständigen Messtellenbetreiber (üblicherweise die lokalen Stadtwerke) IT-seitig aktuell nicht in der Lage, um die komplexeren Aufteilungsschlüssel – die für die GGV notwendig sind – abzubilden. Gleichzeitig war gerade bis Mitte 2025 die Abstimmung mit den Versorgernetzen sehr „mühselig“. Wir haben uns bewusst der Komplexität angenommen und durch unseren eigenen Messstellenbetrieb bewältigt. Ergo: VREY übernimmt die Komplexität, sodass die tatsächliche Umsetzung für die Immobilienbesitzer denkbar einfach wird. Entsprechen beobachten wir nun eine immense Nachfrage am Markt. Aus meiner Sicht nimmt das Modell gerade richtig Fahrt auf.
IA: Technik soll nicht das eigentliche Problem sein, sondern die energiewirtschaftliche Abwicklung. Wo entstehen heute konkret die größten Reibungsverluste: Messkonzepte, Bilanzierung, Lieferantenpflichten oder regulatorische Haftungsfragen?
JP: Die großen Vorteile der GGV sind, dass gerade die Lieferantenpflichten und (regulatorischen) Haftungspflichten größtenteils entfallen. Das macht den Anlagenbetrieb und Solarstromverkauf an die Mietenden mit minimalem Zusatzaufwand abbildbar. Die Reibungsverluste treten im operativen Geschäft primär in den Abstimmungen mit den jeweiligen Versorgernetzen auf. Viele Prozesse sind dort noch nicht so standardisiert und digitalisiert, wie es laut Gesetz vorgesehen ist. Auch wir mussten daher als zertifizierter Messstellenbetreiber viele manuelle Prozesse durchlaufen – können nun aber von diesen Erfahrungen profitieren und kollaborativ mit Versorgernetzen gemeinsam Prozesse entwickeln.
IA: Viele Wohnungsunternehmen haben Mieterstrommodelle getestet und sich später wieder zurückgezogen. Was unterscheidet Ihr Modell operativ und wirtschaftlich von klassischen Mieterstromansätzen?
JP: Beim Mieterstrom war das häufige Fazit: „Das ist mir zu komplex.“ Gerade umfassende Lieferantenpflichten im Rahmen der Vollversorgung (wie zum Beispiel Meldepflichten oder Haftung und Beschaffung von Reststromlieferung) stellen häufig eine zentrale Hürde dar. Zudem führt die Vollversorgung und der damit verbundene Lieferantenwechsel oft dazu, dass auch die Teilnahmequoten und die Akzeptanz des klassischen Mieterstroms bei der Mieterschaft häufig geringer ausfällt. Die GGV wurde ins Leben gerufen, um den Anlagenbetrieb für die Liegenschaftsbesitzerinnen und -besitzer endlich selbst abbildbar zu machen. Aus unserer Sicht hält das Modell dieses Versprechen, da nun ausschließlich der Solarstrom an die Mietenden verkauft wird. Das bedeutet die aufwändigen Lieferantenpflichten entfallen und gleichzeitig können die Mietenden bei Ihren frei wählbaren Stromlieferanten bleiben, ohne Verträge kündigen zu müssen. Dadurch steigt die Akzeptanz bei Vermietenden und Mietenden erheblich.
IA: VREY übernimmt Messstellenbetrieb und Abrechnung integriert aus einer Hand. Welche Prozesse mussten Sie technologisch neu denken, damit gemeinschaftliche Gebäudeversorgung überhaupt skalierbar wird?
JP: Die zentrale Erkenntnis lautet: Neben der regulatorischen Komplexität führte in der Vergangenheit auch die operative Komplexität zu einer geringen Akzeptanz von Solaranlagen in Mehrfamilienhäusern. Neben dem klassischen Installationsbetrieb mussten häufig zwei bis sechs weitere Unternehmen eingebunden werden. Daher ergänzen wir den vertrauten Installationsbetrieb gezielt um die notwendige Messung und Abrechnung. Gerade der BDEW-zertifizierte Messstellenbetrieb ist hier operativ herausfordernd. Erstens: Um den Hardware-Rollouterfolgreich umzusetzen, konzentrieren wir uns intensiv auf zahlreiche interne digitale Applikationen. So können möglichst viele Haushalte effizient und mit hoher Geschwindigkeit mit der erforderlichen Smart-Meter-Messtechnik ausgestattet werden. Zweitens: Zur Abbildung der IT-Anforderungen für die Aufteilung gemäß GGV muss alle 15-minuten pro Verbraucher ermittelt werden, welcher Anteil des Stroms von der Solaranlage und welcher Anteil vom Netz geliefert wird. Dies erfordert die kontinuierliche Weiterentwicklung unserer Software im Hintergrund.
IA: Wie verändert sich durch Ihr Modell die Rolle des Immobilienhalters? Wird der Eigentümer faktisch zum Energieversorger mit allen regulatorischen Konsequenzen?
JP: Nein, bei der GGV nach § 42b EnWG entfallen ausdrücklich die Vollversorgerpflichten. Der Reststrom – falls keine Sonne scheint oder der Speicher leer ist – wird weiterhin von den bestehenden Stromlieferanten geliefert. Dadurch wird das Modell für alle Beteiligten sehr transparent: Die Eigentümerinnen und Eigentümer verkaufen den Solarstrom für einem festen Preis an die Mietenden (zum Beispiel für 20 Prozent unter den üblichen Strompreisen) und refinanziert so die Anlage. Die Mietenden sparen mit der ersten kWh Solarstrom Geld.
IA: Ab welcher Größenordnung rechnet sich gemeinschaftliche Gebäudeversorgung heute wirtschaftlich wirklich? Funktioniert das nur im Neubau oder auch im unsanierten Bestand?
JP: Wir setzen Gebäude ab drei Wohneinheiten um, wenn dabei auch Großverbraucher wie Wärmepumpen berücksichtigt werden. Pauschal ist es jedoch besonders ab fünf Wohneinheiten und einer Anlagengröße von 15 kWp aufwärts attraktiv. Während das Modell bei unseren Kundinnen und Kunden im „Neubau“ und bei der Bestandsanierung aufgrund der hohen Rendite schon zur „Pflicht“ geworden ist, lohnt sich im unsanierten Bestand eine individuelle Prüfung. Deshalb erhalten alle Kundinnen und Kunden bei uns eine individuelle Wirtschaftlichkeitsberechnung für ihr jeweiliges Objekt, um diese im Detail zu prüfen. Grundsätzlich sehen wir aber auch hier üblicherweise zweistellige Renditen.
IA: Welche Rendite- oder Wirtschaftlichkeitseffekte sehen Bestandshalter konkret? Geht es eher um zusätzliche Cashflows, sinkende Betriebskosten oder um langfristige ESG- und Taxonomieeffekte?
JP: Bei einem klassischen Mehrparteienhaus mit acht bis zehn Wohneinheiten sind mit 5.000 bis 6.000 Euro zusätzlichem Cashflow nach Abzug der Kosten zu rechnen. Bei aktuell attraktiven Preisen für Photovoltaik-Anlagen und Speicher liegt die Eigenkapitalrendite in der Regel im zweistelligen Prozentbereich. Zudem führen die Modernisierung und der freie Cashflow gemäß Ertragswertverfahren zu einer Steigerung des Immobilienwerts. Die Gründe für die Umsetzung sind vielschichtig und stark von der jeweiligen Zielgruppe abhängig. Allgemein lässt sich sagen: Größere Bestandshalter agieren aufgrund ordnungspolitischer Vorgaben, wie beispielsweise der Pflicht zur Installation von Photovoltaik bei Dachsanierung. Wohnungsbaugenossenschaften verfolgen vor allem das Ziel, günstigen Solarstrom für ihre Mitgliederinnen und Mitglieder bereitzustellen. Private Vermieterinnen und Vermieter wünschen hingegen, das Renditepotenzial ihrer einzelnen Gebäude optimal ausschöpfen.
IA: Die Wohnungswirtschaft klagt seit Jahren über regulatorische Komplexität. Wie hoch ist der tatsächliche administrative Aufwand heute noch für Eigentümer und wo konnten Sie ihn konkret reduzieren?
JP: Wir übernehmen die komplette Messung und Abrechnung im laufenden Betrieb. Dadurch reduziert sich bei attraktivem Business Case der Aufwand für die Endkundinnen und -kunden auf das absolute Minimum – das ist unser Wertversprechen. Die weiterhin bestehenden Aufwände liegen insbesondere in der initialen Mieterkommunikation zu Projektbeginn sowie bei Mietwechseln im laufenden Prozess. In diesen Fällen muss verständlicherweise eine Anpassung der zu beliefernden Parteien hinsichtlich der Solarstromlieferung vorgenommen werden.
IA: Welche Rolle spielt die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung künftig im Kontext von §14a EnWG, dynamischen Stromtarifen, Wärmepumpen und Ladeinfrastruktur in Wohnquartieren?
JP: Dies sehen wir als eng miteinander verbunden an und setzen in unserer Unternehmensstrategie bewusst auf die Synergien beziehungsweise Abhängigkeiten zwischen den genannten Themen. Als zertifizierter Messstellenbetreiber stellen wir mit den Smart Metern und den CLS-Steuerboxen (§14a EnWG) die erforderliche Messinfrastruktur für die genannten „Use Cases“ bereit. Darauf aufbauend kann dann die Intelligenz im Sinne eines umfassenden Energiemanagement, unter anderem durch die Einbindung von dynamischer Stromtarife, im System gehoben werden. Dabei geht es vor allem darum, möglichst viel Solarstrom lokal beziehungsweise netzdienlich zu nutzen. In diesem Zusammenhang werden in naher Zukunft Lastverschiebungen bei Wärmepumpen und Wallboxen [E-Mobilität] eine zentrale Rolle einnehmen. Dafür müssen wir sowohl das Gesamtsystem als auch das Mehrfamilienhaus integrativ betrachten. Bei VREY tun wir das bereits und planen, die notwendige Infrastruktur – das sogenannte EnergyOS für das Mehrfamilienhaus – bereitzustellen.
IA: Deutschland diskutiert intensiv über bezahlbares Wohnen. Wird der Einfluss dezentraler Energieversorgung auf die sogenannte zweite Miete aus Ihrer Sicht noch immer unterschätzt?
JP: Es gibt immer mehr Situationen, in denen die zweite Miete (Nebenkosten) nahezu 50 Prozent oder mehr der Gesamtmiete ausmacht. Das gefährdet meiner Ansicht nach die Möglichkeit, Wohnraum sinnvoll anzubieten. Deshalb wenden sich gerade in C- oder D-Lagen viele Vermieterinnen und Vermieter an uns, um durch die Solarstromlieferung an ihre Mietenden – neben einer attraktiven Zusatzrendite bei begrenzten Kaltmieten – auch die Vermietbarkeit ihrer Wohnungen zu sichern. Persönlich finde ich insbesondere unsere Kunden aus dem Bereich der Wohnungsbaugenossenschaften ein hervorragendes Beispiel: Hier wird die Solaranlage – bei wirtschaftlicher schwarzer Null – als Dienstleistung für die Mietenden verstanden. Das entlastet das monatliche Budget der Genossinnen und Genossen deutlich. Sobald das Mehrfamilienhaus nicht mehr als „Betongold“, sondern als Teil der neuen Energieinfrastruktur begriffen wird, eröffnen sich meiner Meinung nach großartige Möglichkeiten für attraktive Investitionen in Verbindung mit sehr attraktivem, bezahlbarem Wohnraum.