Als Soleris im Jahr 2021 ein ehemaliges Bürogebäude der Deutschen Börse im Frankfurter Stadtteil Hausen übernahm, war die Ausgangslage eine andere. Die Immobilie war langfristig an die Commerzbank vermietet und sollte vor allem von steigenden Büromieten profitieren. Doch schon damals zeichnete sich ab, dass viele Bürostandorte außerhalb der Toplagen unter Druck geraten würden. Heute entsteht dort ein Schulcampus für perspektivisch bis zu 3.500 Schülerinnen und Schüler. „Wir haben gesehen, dass die Stadt Frankfurt einen unglaublichen Bedarf an Schulplätzen hat“, sagt Jan Trenn, Geschäftsführer von Soleris. Allein von 2023 auf 2024 seien rund 1.000 zusätzliche Schülerinnen und Schüler in die Metropole gekommen. Gleichzeitig würden etwa 30 Prozent aller Schüler in Interimslösungen unterrichtet, während rund 100 Schulgebäude als sanierungsbedürftig gelten. Die Stadt selbst habe den Sanierungsbedarf des städtischen Bestands zuletzt auf rund 2,5 Milliarden Euro beziffert.
Das Frankfurter Beispiel steht für eine Entwicklung, die immer mehr Aufmerksamkeit bei institutionellen Investoren erzeugt. Deutschlands Bildungsinfrastruktur leidet unter einem gewaltigen Investitionsstau. Nach Angaben des Deutschen Instituts für Urbanistik fehlen allein im Schulbereich rund 68 Milliarden Euro für Sanierungen und Modernisierungen. Hinzu kommen fehlende personelle Kapazitäten in vielen Kommunen. In Berlin-Spandau wurde beispielsweise der Bau von 172 Wohnungen gestoppt, weil die notwendigen Schulplätze fehlen. Bildungsinfrastruktur zählt immer stärker als Standort- und Entwicklungsfaktor für Städte und Quartiere. Tanja Volksheimer, Geschäftsführerin und Chief Investment Officer von Next Generation Invest, sieht darin einen Grund, weshalb Bildungsimmobilien zunehmend in den Fokus von Kapitalanlegern rücken. Ihr Haus versteht Schulen, Kitas, Akademien oder Weiterbildungseinrichtungen als Teil der sozialen Infrastruktur. Diese liege an der Schnittstelle von Immobilien- und Infrastrukturinvestments und bilde „das Fundament für gesellschaftlichen Zusammenhalt, wirtschaftliche Teilhabe, Wettbewerbsfähigkeit und volkswirtschaftliches Wachstum“. Aus Sicht vieler Investoren sprechen vor allem die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für die Assetklasse. Tanja Volksheimer verweist auf langfristige Mietverträge von oftmals 15 bis 25 Jahren, häufig öffentliche oder öffentlich abgesicherte Nutzer, inflationsindexierte Einnahmen und eine geringe Ausfallwahrscheinlichkeit. „Hier haben wir bei Bildungsimmobilien mit den langfristigen Verträgen wirklich ganz, ganz stabile Einnahmen, Stabilitätsanker sozusagen im Portfolio“, so die Expertin. Der Handlungsdruck auf kommunaler Ebene wächst indes weiter. Das KfW-Kommunalpanel weist einen wahrgenommenen Investitionsrückstand von 215,7 Milliarden Euro aus. Gleichzeitig erwarten 91 Prozent der Kommunen bis 2029 eine negative finanzielle Entwicklung. Für Tanja Volksheimer ist deshalb klar: „Wenn man selbst nicht mehr investieren kann, dann braucht es neue Partnerschaften und neue Kapitalquellen.“
Bildungsimmobilien in Skandinavien als Assetklasse etabliert
Während Bildungsimmobilien in Deutschland noch als vergleichsweise junge Anlageklasse gelten, sind sie in Skandinavien längst etabliert. Robert Feld, Investment Director bei CapMan, bezeichnet soziale Infrastruktur dort ausdrücklich nicht als Nischenmarkt. „Es ist in manchen Jahren tatsächlich die zweit- oder drittgrößte Assetklasse, die gehandelt wird.“ Hintergrund sei die starke Rolle des Staates in den nordischen Ländern. Häufig würden Kommunen Gebäude im Rahmen von Sale-and-Lease-Back-Transaktionen veräußern und anschließend langfristig zurückmieten. Für Investoren entstünden dadurch planbare Erträge und stabile Cashflows. Robert Feld sieht noch einen weiteren Vorteil: Die öffentliche Hand konzentriere sich stärker auf ihren eigentlichen Auftrag und weniger auf das Asset. Als Beispiel benennt er Norwegen, wo rund 80 Prozent aller Polizeistationen angemietet seien.
Auch Jan Trenn sieht in Bildungsnutzungen eine Chance für viele Bestandsimmobilien, die langfristig nicht mehr als Bürogebäude benötigt werden. Der eingangs erwähnte Frankfurter Schulcampus wurde zunächst mit einer temporären Schulanlage gestartet, während parallel Teile des ehemaligen Bankgebäudes umgebaut wurden. Vor wenigen Wochen erfolgte die vollständige Übergabe an die Stadt. „Für die Stadt war der Fertigstellungstermin und damit die Planbarkeit sehr wichtig“, so Jan Trenn. Künftig sollen dort zwei Gymnasien, eine Berufsschule sowie umfangreiche Sport- und Freiflächen Platz finden.