Mit einem Preisunterschied von 52 Prozent zwischen Stadtgebiet und 60-Minuten-Umland liegt Dresden an der Spitze der immowelt-Auswertung. Eigentumswohnungen kosten in der sächsischen Landeshauptstadt durchschnittlich 2.946 Euro je Quadratmeter, im erweiterten Einzugsgebiet dagegen lediglich 1.405 Euro. Dahinter folgen Frankfurt am Main und Köln mit jeweils 51 Prozent sowie Leipzig mit 49 Prozent. Für die Analyse verglich immowelt die Angebotspreise von Eigentumswohnungen in den 15 größten deutschen Städten mit denen in Gemeinden, die innerhalb von 45 beziehungsweise 60 Minuten vom jeweiligen Stadtzentrum erreichbar sind.
Ersparnis-Umfang hängt von Entfernung zur Großstadt ab
Nicht überall führt bereits das nähere Umland zu deutlichen Preisabschlägen. Dresden gehört zu den Städten, in denen sich der finanzielle Vorteil erst mit einem größeren Suchradius spürbar ausweitet. Im 45-Minuten-Radius liegen die Angebotspreise durchschnittlich 31 Prozent unter dem Niveau der Landeshauptstadt, im 60-Minuten-Umland wächst der Abstand auf 52 Prozent. Ähnlich verhält es sich in Leipzig, wo die Differenz von 29 auf 49 Prozent steigt.
Anders fällt das Bild in Hamburg aus. Dort liegen die Angebotspreise bereits im 45-Minuten-Radius 43 Prozent unter dem Niveau der Hansestadt. Auch rund um Frankfurt am Main und Köln erreichen Käufer mit 40 beziehungsweise 37 Prozent schon innerhalb einer Dreiviertelstunde einen erheblichen Preisvorteil. Deutlich geringer sind die Unterschiede dagegen im Umland von Nürnberg mit 17 Prozent sowie von Stuttgart und Dortmund mit jeweils neun Prozent.
München spart die meisten Euro
Während Dresden beim prozentualen Preisunterschied an der Spitze steht, führt München bei der absoluten Ersparnis. Im Stadtgebiet kosten Eigentumswohnungen durchschnittlich 8.078 Euro je Quadratmeter, im 60-Minuten-Umland 4.364 Euro. Käufer sparen damit im Mittel 3.714 Euro je Quadratmeter beziehungsweise 46 Prozent – mehr als in jeder anderen der 15 untersuchten Städte. Auch im Umland von Frankfurt am Main und Hamburg summiert sich die Differenz auf 2.834 beziehungsweise 2.767 Euro je Quadratmeter.
Ruhrgebiet bildet die Ausnahme
Dass sich das Verhältnis zwischen Stadt und Umland nicht verallgemeinern lässt, zeigt das Ruhrgebiet. Im 45-Minuten-Umland von Essen bewegen sich die Angebotspreise nahezu auf dem Niveau der Stadt. Rund um Duisburg kehrt sich das Verhältnis sogar um: Dort liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise mit 2.696 Euro im 45-Minuten- beziehungsweise 2.600 Euro im 60-Minuten-Radius über dem Wert des Stadtgebiets mit 2.076 Euro. Grund dafür ist die besondere Struktur der Metropolregion. Weil sich die Einzugsbereiche mehrerer Großstädte überschneiden, fließen auch hochpreisige Kommunen wie Meerbusch, Ratingen oder Hilden in die Auswertung des Duisburger Umlands ein. Diese Gemeinden liegen zwar innerhalb des betrachteten Radius, orientieren sich wirtschaftlich jedoch stärker am Düsseldorfer Immobilienmarkt. Dadurch fällt das Preisniveau im Duisburger Umland höher aus als in der Stadt selbst.
Erreichbarkeit spielt große Rolle
Die Höhe des Preisabschlags allein sagt allerdings noch wenig darüber aus, ob sich der Umzug ins Umland langfristig auszahlt. Nach einer Prognose des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) entscheidet künftig weniger die Unterscheidung zwischen Stadt und Land als vielmehr die Anbindung an wirtschaftsstarke Zentren. Gute Verkehrsverbindungen und der Zugang zu großen Arbeitsmärkten gelten als die entscheidenden Faktoren für die Wertentwicklung von Wohnimmobilien. Entsprechend erwartet das IW bis 2035 vor allem für gut angebundene Umlandregionen steigende Immobilienpreise, während strukturschwache und schrumpfende Regionen an Wert verlieren könnten.
Dass günstigere Kaufpreise tatsächlich ein zentrales Motiv für den Wegzug aus den Großstädten sind, bestätigt auch eine 2026 veröffentlichte Untersuchung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), die gemeinsam mit empirica erarbeitet wurde. In der betrachteten Gruppe ehemaliger Großstadtbewohner stieg die Eigentumsquote nach dem Umzug von 20 auf 52 Prozent. Bezahlbares Wohneigentum zählt damit neben dem Wunsch nach mehr Wohnfläche zu den wichtigsten Beweggründen für den Wechsel in peripherere Lagen. Gleichzeitig weist die Studie darauf hin, dass die Attraktivität des Umlands weit über den Kaufpreis hinausgeht und maßgeblich von Verkehrsanbindung, Versorgungsangeboten, Arbeitsplätzen und digitaler Infrastruktur abhängt.
Dass der heutige Preisvorsprung des Umlands nicht dauerhaft bestehen muss, zeigen aktuelle Marktdaten. Nach dem Postbank Wohnatlas 2026 haben sich Bestandswohnungen im vergangenen Jahr insbesondere in Mittelstädten und gut angebundenen Umlandkreisen wieder deutlich verteuert. Wo die Nachfrage zunimmt und die infrastrukturellen Voraussetzungen stimmen, könnte sich der Abstand zu den Kernstädten deshalb künftig weiter verringern. Ein hoher Preisabschlag ist damit nicht automatisch ein dauerhaftes Schnäppchen, sondern kann zugleich ein Hinweis darauf sein, wie unterschiedlich sich einzelne Umlandregionen künftig entwickeln werden.