IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Sie sitzen normalerweise in Tokio. Wie wird Deutschland innerhalb von PGIM derzeit bewertet? Eher als schwieriger Markt mit zu viel Regulierung oder inzwischen wieder als Opportunität nach der Korrektur?
David Fassbender (DF): Wir befinden uns am Anfang eines neuen Immobilienzyklus. Nach der erfolgten Preiskorrektur sehen wir attraktivere Einstiegspunkte in zahlreichen Ländern Europas, darunter auch in Deutschland. Natürlich ist die Regulierung ein Faktor, doch insbesondere in den Bereichen Wohnen und urbaner Logistik sehen wir strategische Opportunitäten in Berlin, München, Hamburg, Frankfurt und anderen Großstädten. Dazu kommen Hotels und Konversionsprojekte, also die Umwandlung von Bürogebäuden in zentraler Lage in Micro-Living Objekte.
IA: PGIM gehört zu den global aktivsten institutionellen Investoren. Welche Unterschiede sehen Sie aktuell zwischen Asien und Europa bei Preisfindung, Finanzierung und Transaktionsdynamik?
DF: In Asien sehen wir vor allem eine starke Spreizung zwischen Märkten, Städten und Sektoren. In Europa liegt der Schwerpunkt stärker auf einer geringen Neubautätigkeit und resilientem Mietwachstum mit massivem Bedarf insbesondere im Wohnsegment. Entscheidend ist jedoch weniger die Region als die Qualität des jeweiligen Investments. Die erfolgreichsten Strategien fokussieren sich auf Märkte mit knappem Angebot, nachweisbarer Nachfrage und der Möglichkeit, aktiv Wert zu schaffen.
IA: In Deutschland wird weiterhin auf sinkende Zinsen und eine Marktbelebung gehofft. Ist diese Erwartung aus Sicht eines globalen Investors nachvollziehbar oder blickt man international deutlich skeptischer auf Europa?
DF: Vor dem Hintergrund der aktuellen Unsicherheit liegt der Fokus weniger auf möglichen Zinssenkungen. Wir glauben, dass der größte Wachstumstreiber im alltäglichen Leben liegt. Das klingt auf den ersten Blick vielleicht etwas profan, doch in einem wirtschaftlich unsicheren Umfeld, kommen Stabilität und Wachstum aus dem alltäglichen Bedarf. Wohnen ist hier ein zentraler Anker, vom studentischen Wohnen bis senior living. Dazu urbane Infrastruktur, von Lebensmittelversorgung bis hin zu regionalen Rechenzentren zur digitalen Versorgung der Menschen.
IA: PGIM war in Asien früh in Value-Add- und Repositionierungsstrategien aktiv. Welche Erfahrungen aus Japan oder anderen asiatischen Märkten könnten für europäische Bestandsimmobilien relevant werden?
DF: Japan hat Investoren früh gelehrt, dass Immobilienrenditen nicht automatisch aus Marktbewegungen entstehen. In einem Umfeld mit niedrigem Wachstum entscheidet die Qualität der Asset Management-Arbeit über den Erfolg. Die wichtigste Erkenntnis für Europa lautet daher: Wertschöpfung entsteht durch aktives Management. Dazu gehören Modernisierung, Repositionierung, Umnutzungen, bessere Flächeneffizienz und die konsequente Anpassung von Immobilien an veränderte Nutzeranforderungen. Wer heute auf eine allgemeine Markterholung setzt, wird vermutlich enttäuscht. Wer gezielt Immobilien auswählt, deren Qualität und Nutzung verbessert werden können, hat deutlich bessere Erfolgschancen.
IA: Tokio gilt trotz hoher Dichte und enormer Größe als vergleichsweise funktionierende Metropole. Warum gelingt es Städten wie Frankfurt am Main, Berlin oder München aus Ihrer Sicht so schwer, Angebot, Genehmigungen und Urbanität zusammenzubringen?
DF: Tokio profitiert von einer besonderen Kombination aus langfristiger Planungssicherheit, hoher Bebauungsdichte und einem vergleichsweise pragmatischen Genehmigungsprozess. Während viele europäische Städte versuchen, Wachstum zu begrenzen, verfolgt Tokio seit Jahrzehnten das Ziel, Wachstum zu ermöglichen. Das Ergebnis ist ein deutlich größeres Wohnungsangebot und damit eine bessere Balance zwischen Angebot und Nachfrage. Der entscheidende Punkt ist weniger die Dichte als die Fähigkeit, neuen Wohnraum kontinuierlich zu schaffen. Städte wie Berlin, München oder Frankfurt verfügen über enorm attraktive Wirtschaftsstandorte, leiden aber unter langen Genehmigungsprozessen und begrenztem Neubauangebot. Aus Investorensicht zeigt Tokio, dass Urbanität, Lebensqualität und Wachstum durchaus miteinander vereinbar sind.
IA: Wie stark beeinflussen geopolitische Risiken inzwischen konkrete Investmententscheidungen bei PGIM? Verändern Themen wie Taiwan, Handelskonflikte oder europäische Wachstumsschwäche bereits die Kapitalallokation?
DF: Geopolitische Unsicherheiten wirken sich über Regionen hinweg negativ auf Wirtschaftswachstum, Inflationserwartungen und Zinsen aus. Davon bleibt auch der Immobilienmarkt nicht verschont. Auf der einen Seite ist gerade internationales Kapital etwas zurückhaltender und atmet noch ein, zweimal tief durch, bevor Entscheidungen getroffen werden. Auf der anderen Seite wirken sich die finanziellen Rahmenbedingungen direkt auf die Finanzierungskonditionen aus, was sich wiederum auf die Preiserwartungen niederschlagen kann. Die erhoffte breite Erholung auf dem Transaktionsmarkt wird sich dadurch vermutlich noch etwas verzögern. PGIM verändert seine Strategie nicht aufgrund einzelner Schlagzeilen, sondern erhöht die Anforderungen an Risikoanalyse, Diversifikation und Asset-Selektion.
IA: PGIM investiert weltweit in unterschiedliche Nutzungsarten. Welche Assetklassen halten Sie aktuell wirklich für belastbar und wo sehen Sie das größte Risiko, dass Märkte ihre Probleme noch nicht vollständig eingepreist haben?
DF: Das größte Risiko, um mir kurz nach der der WM eine Fußballmetapher zu erlauben, ist untätig an der Seitenlinie zu stehen und dem Spiel zuzusehen. Die Investmentopportunitäten sind da, man muss nur das Spielfeld analysieren und die richtige Position finden. Dann fallen auch Tore. Besonders überzeugt sind wir aktuell von den Bereichen Wohnen, Senior Housing, urbaner Logistik und Rechenzentren. Dahinter stehen langfristige strukturelle Trends: Wohnraummangel, demografischer Wandel, E-Commerce sowie die zunehmende Digitalisierung der Wirtschaft. Höhere Risiken sehen wir dort, wo strukturelle Veränderungen noch nicht vollständig eingepreist sind und Vermieter auf eine Rückkehr früherer Nachfrageprofile hoffen. Das gilt insbesondere für schwächere Bürostandorte ohne klare Wettbewerbsvorteile.
IA: Europa setzt stark auf ESG- und Taxonomie-Regulierung. Wird das aus Sicht internationaler Investoren noch als Qualitätsmerkmal gesehen oder zunehmend als Wettbewerbsnachteil gegenüber anderen Weltregionen?
DF: Nachhaltigkeit bleibt für internationale Investoren ein Qualitätsmerkmal. Die Frage ist heute jedoch weniger, ob ESG wichtig ist, sondern wie ESG umgesetzt wird. Investoren fokussieren sich zunehmend auf reale Auswirkungen auf Erträge, Betriebskosten, Vermietbarkeit und Risikomanagement. Gebäude mit hoher Energieeffizienz und guter Zukunftsfähigkeit verfügen langfristig häufig über bessere Vermietungs- und Wertentwicklungsperspektiven. Regulierung kann kurzfristig zusätzlichen Aufwand verursachen. Langfristig erhöht sie jedoch Transparenz und unterstützt die Anpassung des Bestands an zukünftige Marktanforderungen. Entscheidend ist aus unserer Sicht nicht die Regulierung an sich, sondern die Fähigkeit, nachhaltige Gebäude wirtschaftlich erfolgreich zu betreiben.