IMMOBILIEN AKTUELL (IA): In Deutschland stehen rund 160.000 kirchliche Gebäude, darunter etwa 44.500 Sakralbauten, von denen nur noch 13.871 als perspektivisch unterhaltbar gelten. Wo liegt aus Ihrer Sicht das zentrale Problem: in den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen oder in den Strukturen, in denen über diese Immobilien entschieden wird?
Jannika Lange (JL): Es ist eine Kombination aus beidem. Einerseits stehen die Kirchengemeinden unter wachsendem wirtschaftlichen und finanziellen Druck. Sinkende Mitgliederzahlen bedeuten geringere finanzielle Spielräume, gleichzeitig steigen die Kosten kontinuierlich. Andererseits sind die Entscheidungsstrukturen innerhalb der evangelischen Kirche sehr komplex. An Transformationsprozessen sind häufig Landeskirche, Kirchenkreis und Kirchengemeinde beteiligt. Die Herausforderung besteht darin, diese unterschiedlichen Ebenen sinnvoll zusammenzuführen und tragfähige Entscheidungen zu treffen.
IA: Sie haben gemeinsam mit dem Institut für Corporate Governance und dem Round Table Sakralbau die Handreichung „Kirche im Prozess“ erarbeitet. Was war der konkrete Anlass für diese Zusammenarbeit und welches Ziel verfolgen Sie mit dem Leitfaden?
JL: Die Idee entstand aus den Gesprächen im Round Table Sakralbau. Dabei wurde deutlich, dass Projektentwickler die Sprache und Entscheidungslogik der Kirche häufig nicht kennen, während Kirchengemeinden nur selten verstehen, wie Projektentwicklung funktioniert. Wir wollten deshalb einen sehr praxisnahen Leitfaden entwickeln – einen roten Faden, der Gemeinden Schritt für Schritt durch den gesamten Transformationsprozess begleitet, von der ersten Überlegung bis zur Entscheidung.
IA: Der Leitfaden strukturiert den Transformationsprozess in vier Phasen, von der Bestandsaufnahme bis zur gemeinsamen Entscheidungsfindung. Auf den ersten Blick unterscheidet sich dieser Ansatz nicht so sehr von einer ‚normalen‘ Projektentwicklung. Was ist anders?
JL: Der wesentliche Unterschied liegt darin, dass hier zwei sehr unterschiedliche Systeme zusammengebracht werden müssen. Es geht nicht nur um bauliche oder wirtschaftliche Fragen, sondern auch um kirchliche Entscheidungsprozesse, Kommunikation, Beteiligung und gesellschaftliche Verantwortung. Der Leitfaden beschreibt deshalb nicht nur technische Abläufe, sondern zeigt auch, wann welche Akteure eingebunden werden sollten und welche Entscheidungen auf welcher Ebene getroffen werden müssen.
IA: Ein zentraler Punkt ist die Verbindung kirchlicher Perspektiven mit Anforderungen von Projektentwicklern und Investoren. An welcher Stelle im Prozess entstehen hier aktuell die größten Reibungsverluste? Wie viel Aufklärungsarbeit ist notwendig?
JL: Die größten Reibungsverluste entstehen in der Kommunikation. Sobald eine Gemeinde entscheidet, dass eine Immobilie transformiert werden muss, beginnt ein komplexer Prozess mit vielen Beteiligten. Entscheidend ist, frühzeitig alle relevanten Akteure mitzunehmen, Verantwortlichkeiten klar zu definieren und den Prozess sauber zu strukturieren. Gute Kommunikation ist dabei der Schlüssel.
IA: Sie beziehen ausdrücklich auch immaterielle Werte und gesellschaftliche Funktionen der Gebäude ein. Wie lassen sich diese Faktoren so bewerten, dass sie in wirtschaftliche Entscheidungen und Finanzierungsmodelle einfließen können?
JL: Das ist eine große Herausforderung. Eine Kirchengemeinde steht häufig zwischen wirtschaftlichen Zwängen und ihrem gesellschaftlichen Auftrag. Deshalb sollte zunächst analysiert werden, welche Bedeutung eine Immobilie für das Quartier besitzt und welche Angebote tatsächlich gebraucht werden. Wirtschaftlichkeit und gesellschaftlicher Nutzen müssen gemeinsam betrachtet werden. Das gelingt nicht immer, erfordert aber Mut zur Veränderung und einen offenen Dialog.
IA: Vor dem Hintergrund, dass rund 89 Prozent der Sakralbauten unter Denkmalschutz stehen: Wie stark begrenzt dieser Rahmen die wirtschaftliche Tragfähigkeit von Umnutzungen?
JL: Der Denkmalschutz ist ein sehr wichtiger Faktor und erhöht Aufwand sowie Kosten vieler Projekte erheblich. Deshalb braucht es eine enge Zusammenarbeit mit den zuständigen Behörden. Viele Verfahren dauern heute noch zu lange und sind unnötig bürokratisch. Wenn Umnutzungen wirtschaftlich funktionieren sollen, müssen hier pragmatischere Lösungen gefunden werden.
IA: Welche Nutzungsansätze sehen Sie derzeit als realistisch tragfähig, also sowohl wirtschaftlich als auch im Sinne der kirchlichen und gesellschaftlichen Anforderungen?
JL: Ich sehe großes Potenzial in hybriden Nutzungskonzepten. Viele Kirchen werden nur zu bestimmten Zeiten intensiv genutzt. Warum sollten sie nicht zusätzlich Raum für soziale, kulturelle oder gemeinwohlorientierte Angebote bieten? Wo eine vollständige Umnutzung notwendig wird, müssen die jeweiligen Rahmenbedingungen sorgfältig geprüft werden.
IA: Sie sprechen davon, dass Transformation auch ein gesellschaftlicher und emotionaler Prozess ist. In welchem Umfang beeinflussen solche Faktoren tatsächlich die Dauer und den Erfolg von Projekten in einer Zeit, in der die Wirtschaft und auch die Immobilienbranche unter den Umgebungsvariablen ächzen?
JL: Kirchliche Immobilien sind weit mehr als Gebäude. Menschen verbinden mit ihnen Taufen, Hochzeiten, Trauerfeiern und andere persönliche Erinnerungen. Deshalb geht es nie ausschließlich um wirtschaftliche Kennzahlen. Wer diese emotionale Dimension ernst nimmt und die Menschen frühzeitig einbindet, erhöht die Chancen auf erfolgreiche Transformationsprozesse erheblich.
IA: Mit Blick auf die Zahlen: Wenn nur ein Teil der Gebäude langfristig erhalten werden kann – steuern wir auf eine Phase verstärkter Umnutzung zu oder wird es auch einen spürbaren Rückbau geben müssen?
JL: Die evangelische Kirche wird in den kommenden Jahren über zehntausende Immobilien neu entscheiden müssen. Natürlich wünsche ich mir für jedes Gebäude eine tragfähige Zukunft. Realistisch betrachtet wird das aber nicht überall gelingen. Ob eine Umnutzung möglich ist oder ein Gebäude aufgegeben werden muss, wird letztlich immer eine Einzelfallentscheidung sein.
IA: Welche Rolle kann die Immobilienwirtschaft in diesem Prozess konkret übernehmen: eher als Kapitalgeber, als Entwicklungspartner oder als langfristiger Betreiber?
JL: Die Immobilienwirtschaft sollte vor allem Entwicklungspartner sein. Die Kirche wird diese Aufgabe nicht allein bewältigen können. Es braucht intelligente Partnerschaften, die wirtschaftliche Kompetenz mit gesellschaftlicher Verantwortung verbinden und gemeinsam tragfähige Zukunftskonzepte entwickeln.
IA: Sie sind Geschäftsführerin des eid. Welche Rolle spielt ganz konkret ihr Verband im Transformationsprozess?
JL: Der eid versteht sich als Plattform, Impulsgeber, Interessenvertretung und Vernetzer. Wir entwickeln keine Immobilien selbst, sondern bringen die Menschen zusammen, die den Transformationsprozess erfolgreich gestalten können. Unsere Mitglieder sind die Expertinnen und Experten auf diesem Gebiet. Sie verfügen über jahrzehntelange Erfahrung – von der Quartiersentwicklung über das Erbbaurecht bis hin zum Neubau, zur Bestandsentwicklung, Projektsteuerung und rechtlichen Fragestellungen. Dieses gebündelte Wissen ist ein enormer Schatz, der genutzt werden sollte.
IA: Gibt es ein Format für diejenigen, die sich mit der Transformation kirchlicher Immobilien beschäftigen?
JL: Ja, wir haben ein neues Veranstaltungsformat ins Leben gerufen. Am 18. November 2026 veranstaltet der eid in Berlin erstmals das Fachforum „Kirchliche Immobilien neu gedacht – Transformation in die Zukunft“. Wir befassen uns dort u.a. mit diesen Fragestellungen: Wie gehen wir mit kirchlichen Gebäuden um? Welche Nutzungsperspektiven gibt es? Wie lassen sich Projekte finanzieren? Welche Partner brauchen wir? Und wie gelingt es, den kirchlichen Auftrag mit wirtschaftlicher Tragfähigkeit zu verbinden? Neben den Impulsvorträgen geht es uns vor allem um den Austausch von Erfahrungen, Best-Practice-Beispielen und konkreten Lösungsansätzen. Mehr Informationen dazu gibt es hier.
IA: Und abschließend: Was wird aus Ihrer Sicht sowohl von kirchlichen Akteuren als auch von Investoren aktuell am häufigsten unterschätzt, wenn es um die Transformation von Sakralbauten geht?
JL: Investoren unterschätzen häufig die emotionale Bedeutung kirchlicher Immobilien und die komplexen kirchlichen Entscheidungsprozesse. Umgekehrt unterschätzt die Kirche oft den zeitlichen und wirtschaftlichen Aufwand von Projektentwicklungen. Erfolgreiche Transformation gelingt nur, wenn beide Seiten die Perspektive der jeweils anderen verstehen und respektieren.