IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Die SO!APART steht 2026 im Zeichen von 25 Jahren Apartmentservice. Wie viel Rückblick verträgt ein Fachkongress?
Anett Gregorius (AG): Nur so viel, wie man braucht, um die heutige Situation zu verstehen. Vor 25 Jahren war das Serviced Apartment weder klar definiert noch als eigenständiges Segment sichtbar. Heute sprechen wir über knapp 59.300 Einheiten, internationale Betreiber und institutionelles Kapital. Das ist eine bemerkenswerte Entwicklung. Bei der SO!APART wollen wir aber nicht zwei Tage lang Erfolge feiern, sondern fragen: Was kommt nach diesem Wachstum, und wo muss sich das Segment neu erfinden?
IA: Die Auslastung blieb laut der Apartmentservice-Marktanalyse 2025 mit 81 Prozent stabil, gleichzeitig sank die durchschnittliche Tagesrate von 92 auf 89,50 Euro. Wie belastbar ist der Markt tatsächlich?
AG: Die Nachfrage ist belastbar, aber sie garantiert keine steigenden Erträge. Betreiber treffen auf preisbewusstere Firmenkunden, höhere Betriebskosten und einen stärkeren Wettbewerb mit der klassischen Hotellerie. Deshalb reicht es nicht, nur auf die Auslastung zu schauen. Entscheidend ist, mit welchem Gästemix, welchen Vertriebskosten und welchem operativen Aufwand sie erreicht wird. Dass nur noch 24 Prozent der befragten Betreiber positiv auf die allgemeine Marktentwicklung blicken, ist ein deutliches Signal.
IA: Erstmals kommen mit 56 Prozent mehr Gäste aus dem Leisure- als aus dem Businessbereich. Verliert das Serviced Apartment damit seinen ursprünglichen Kern?
AG: Nein, aber der Kern verändert sich. Das klassische Longstay-Geschäft bleibt wichtig, gleichzeitig wird die Nachfrage breiter und die durchschnittliche Aufenthaltsdauer kürzer. Das verändert Vertrieb, Preissteuerung, Ausstattung und Kommunikation. Betreiber müssen genau entscheiden, welche Zielgruppen zu ihrem Haus und Standort passen. Wer versucht, Geschäftsreisende, Familien, Städtereisende und Projektmitarbeitende mit demselben Konzept anzusprechen, läuft Gefahr, für niemanden wirklich relevant zu sein.
IA: Bis 2029 soll das Angebot um 38 Prozent wachsen. Passt dieser Expansionsdrang zur gedämpften Stimmung unter den Betreibern?
AG: Das ist kein Widerspruch. Die Betreiber bewerten ihre eigenen Häuser deutlich positiver als den Gesamtmarkt. Zugleich sehen wir, dass Expansion selektiver wird. Nicht jede Stadt, jedes Grundstück und jedes standardisierte Konzept funktioniert. Gefragt sind belastbare Standortanalysen, flexible Flächen und klar definierte Zielgruppen. Ein großer Teil des Wachstums kommt zudem über Konversionen sowie vollautomatisierte Modelle. Die Pipeline ist stark, aber die Anforderungen an die Projekte sind gestiegen.
IA: M&G ist erstmals in Serviced Apartments eingestiegen, Centralis wandelt zwei Kölner Hotels in 233 Apartments um. Muss das Segment Investoren noch erklärt werden?
AG: Die grundlegende Erklärung ist nicht mehr nötig. Serviced Apartments sind als eigenständiges Segment angekommen, ihre Resilienz ist belegt. Das zeigt sich auch daran, dass wir trotz der schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen kaum Insolvenzen sehen. Heute prüfen Investoren nicht mehr das Segment an sich, sondern das konkrete Investment: Betreiber, Standort, Vertragsmodell, Kostenstruktur und Exit. Die aktuellen Transaktionen zeigen, dass überzeugende Produkte weiterhin Kapital finden.
IA: Neue Marken kommen weiterhin auf den Markt, allerdings nicht mehr in der Zahl früherer Jahre. Ist das ein Zeichen größerer Reife?
AG: Der Markt ist heute deutlich strukturierter und stärker besetzt. Deshalb ist es für neue Marken schwieriger geworden, allein mit einem neuen Namen oder einer leicht veränderten Gestaltung Aufmerksamkeit zu gewinnen. Sie müssen klar zeigen, welche Zielgruppe sie erreichen und worin sich ihr Geschäftsmodell von bestehenden Angeboten unterscheidet. Gleichzeitig verschwinden etablierte Marken nur selten. Auf der SO!APART schauen wir uns unter der Überschrift „New Kids: Neue Marken, neue Chancen oder noch mehr vom Gleichen?“ deshalb genau an, welche neuen Konzepte dem Markt tatsächlich etwas hinzufügen.
IA: Welche Debatte soll die SO!APART 2026 anstoßen?
AG: Wir wollen die entscheidenden Veränderungen zusammenbringen: neue Gästegruppen, wachsende Konkurrenz durch die Hotellerie, automatisierte Betriebskonzepte, Konsolidierung und die Erwartungen des Kapitals. Dazu gehört auch die Frage, wie Unternehmen in einer Phase geführt werden, in der alte Gewissheiten nicht mehr tragen. Vivienne Dübbert setzt mit ihrer Keynote „Führen, wenn niemand die Antwort kennt“ genau dort an. Sie spricht über Selbstführung, Klarheit und menschliche Verbindung in Zeiten permanenter Veränderung.
IA: Die Pipeline wächst um 38 Prozent, aber nur noch 24 Prozent der Betreiber blicken positiv auf den Markt. Welche unbequeme Frage muss die Branche auf der SO!APART beantworten?
AG: Ob für das geplante Wachstum genügend Nachfrage zu wirtschaftlich tragfähigen Preisen vorhanden ist. Neue Einheiten und hohe Auslastungen allein sagen wenig über die Qualität des Wachstums aus. Wenn die Aufenthaltsdauer sinkt, der Wettbewerb mit Hotels zunimmt und die Kosten steigen, muss jedes Projekt genauer belegen, für wen es gedacht ist und wie es dauerhaft Geld verdient. Auf der SO!APART müssen wir deshalb nicht über möglichst viele neue Häuser sprechen, sondern darüber, welche davon auch unter veränderten Marktbedingungen funktionieren.
Am 18. Und 19. November findet in Berlin die SO!APART statt, der Podcast IMMOBILÈROS ist Medienpartner.
Zur Homepage geht es hier
Zum Programm geht es hier
https://www.so-apart.de/fileadmin/SO%21APART/Programm_2026/Programm_SO_APART_2026_18092026.pdf
Anett Gregorius (l.) von Apartmentservice hat Ivette Wagner Fragen zum Segment beantwortet.