Für eine 70 Quadratmeter große Münchner Wohnung des Baujahrs 1975 stieg die Mietspiegelmiete zwischen 2015 und 2025 um 1,75 Euro je Quadratmeter. Die inserierten Wiedervermietungsmieten legten im qualitätsbereinigten Vergleich um 6,84 Euro zu, die Neubaumieten um 8,10 Euro. Damit sank das Verhältnis der betrachteten Mietspiegelmiete zur Neubaumiete von 61 auf 48 Prozent. Diesen wachsenden Abstand dokumentiert die Untersuchung „Auswirkungen der Mietpreisbremse“, die Empirica im Auftrag des BFW Deutschland erstellt hat. Ob sich die Vermietung für Eigentümer rechnet, lässt sich am Abstand zu den Angebotsmieten allein noch nicht ablesen. Ein weiterer Teil der Analyse untersucht deshalb, ob die Mietentwicklung zumindest den Kaufkraftverlust ausgleicht. In den ausgewählten Beispielen aus Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Stuttgart und Frankfurt am Main gelingt das durchweg nicht.
Der Berechnung liegt eine konkrete Annahme zugrunde: Die Ausgangsmiete lag 2015 bereits zehn Prozent über dem damaligen Mietspiegelwert. Zieht man sie vom jeweiligen Wert des Jahres 2025 ab, ergibt sich eine Spanne von minus 0,56 bis plus 2,37 Euro je Quadratmeter. Für einen Inflationsausgleich wären dagegen Erhöhungen zwischen 1,86 und 3,38 Euro erforderlich gewesen. Untersucht werden damit ausgewählte Mietspiegelkonstellationen, nicht tatsächlich vorgenommene Anpassungen. Für Dirk Salewski, Präsident des BFW Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, folgt daraus eine angebotsorientierte Forderung: „Günstig wird die Miete nur durch mehr Angebot“, lässt er sich zitieren. Ähnlich argumentiert Sebastian Nothacker, Vorstand von Haus & Grund Württemberg, gegen die geplante Verlängerung und Erweiterung der Gebietskulisse in Baden-Württemberg. „Eine Mietpreisbremse baut keine einzige Wohnung. Sie ist Symbolpolitik auf dem Rücken derjenigen, die dringend Wohnraum brauchen“, heißt es in einer Pressemitteilung des Eigentümerverbands.
Wie stark sich einzelne Kostenpositionen langfristig verändert haben, dokumentieren Daten der ARGE Kiel, des Statistischen Bundesamts und der Bundesbank, die in die Empirica-Präsentation eingeflossen sind. Für den Zeitraum 2005 bis 2025 werden beispielsweise folgende Steigerungen ausgewiesen:
- Baukosten: 145 Prozent
- Bauland: 142 Prozent (die zugrunde liegende Reihe ist um ein Jahr zeitversetzt)
- Instandhaltung: 101 Prozent
- Verbraucherpreise: 50 Prozent als Vergleichsmaßstab.
Die Verteuerung des Neubaus wirkt nach Einschätzung der Studienverfasser bis in den Bestand hinein: Wohnungssuchende weichen auf bestehende Gebäude aus, wo die zusätzliche Nachfrage die Knappheit verschärft und die Wiedervermietungsmieten erhöht. Eine Preisbegrenzung beseitige diesen Nachfrageüberhang nicht. Hinzu kämen eine geringere Umzugsbereitschaft und Vorteile für gutverdienende Haushalte. Was das für Investitionen bedeutet, soll eine Modellrechnung für eine Münchner Wohnung des Baujahrs 1935 veranschaulichen. Den Mieteinnahmen stehen neben Instandhaltung und Verwaltung auch Zinsen, Abschreibung, Eigenkapitalverzinsung, Mietausfallwagnis und Tilgung gegenüber. Eine Zinserhöhung ist ausdrücklich nicht unterstellt. Der Maßstab für Wirtschaftlichkeit reicht hier also über die laufende Bewirtschaftung hinaus. Das Institut folgert, die Mietpreisbremse führe zu „zweifelhafter Wirtschaftlichkeit“ und verzögere deshalb Neubau sowie Investitionen, auch energetische.
Unterscheidung zwischen wirtschaftlichem Risiko und nachgewiesener Wirkung
Diese Unterscheidung zwischen wirtschaftlichem Risiko und nachgewiesener Wirkung ist auch Gegenstand eines Beitrags in der Septemberausgabe 2026 des Wirtschaftsdienstes. Ralph Henger und Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft sowie Konstantin Kholodilin vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung untersuchen darin die Folgen für das Mietwohnungsangebot. Die beim IW veröffentlichte Zusammenfassung hält fest, dass es „bislang in der deutschen Forschung an eindeutiger Evidenz mangelt“. Internationale Untersuchungen vergleichbarer Regulierungen stellten dagegen überwiegend negative Angebotseffekte fest. Sie begründen damit Bedenken, liefern aber keinen eindeutigen Nachweis für deren Ausmaß in Deutschland. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) setzt bei der Durchsetzung geltender Regeln an. „Wenn derzeit der Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstößt, muss er nur das zu viel gezahlte Geld dem Mieter zurückerstatten. Das reicht nicht“, sagte sie im September der Funke-Mediengruppe. Verstöße sollen nach ihrem Willen mit Bußgeldern geahndet werden.
Der Deutsche Mieterbund verlangt darüber hinaus einen breiteren Anwendungsbereich. „Angesichts der dramatisch steigenden Wohnkosten braucht es umfassende Reformen, die bestehende Schutzlücken schließen und Umgehungsmöglichkeiten konsequent verhindern“, erklärt Melanie Weber-Moritz, Präsidentin des Deutschen Mieterbundes, immer wieder. Der Verband fordert auch Vermietungen zum vorübergehenden Gebrauch einzubeziehen. Die vorgesehene pauschale Möblierungsvergütung von bis zu zehn Prozent der Nettokaltmiete lehnt er ab.
Dass Handlungsbedarf bei Umgehungen anerkannt werden kann, ohne jede Neuregelung zu befürworten, dokumentiert ein Bundestagsbericht zur Anhörung von Mitte Oktober. Christian Osthus, Geschäftsführer des Immobilienverbands Deutschland, sieht Anlass zum Eingreifen, kritisiert aber starre Fristen und wachsende Komplexität. Der Rechtswissenschaftler Martin Häublein von der Universität Innsbruck bezweifelt, dass die vorgesehenen Vorschriften für möblierte und kurzfristige Vermietungen Wohnungen in den allgemeinen Mietmarkt zurückführen. Damit muss sich die Reform an zwei unterschiedlichen Ergebnissen messen lassen: ob sie überhöhte Mietforderungen wirksamer begrenzt und ob mehr Wohnungen für reguläre Mietverhältnisse verfügbar werden.