Die Investitionen der sozial orientierten Wohnungsunternehmen verschieben sich zunehmend vom Neubau in den Gebäudebestand. Nach Angaben des GdW Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen investierten die Mitgliedsunternehmen 2025 insgesamt 20,8 Milliarden Euro. Davon flossen 12,7 Milliarden Euro in Instandhaltung, Klimaschutz, altersgerechten Umbau und Digitalisierung. Für den Neubau standen 8,1 Milliarden Euro zur Verfügung. Im laufenden Jahr erwartet der GdW einen Rückgang der Neubauinvestitionen um fast 26 Prozent auf rund sechs Milliarden Euro. Die Folgen dieser Entwicklung werden auf dem Wohnungsmarkt immer deutlicher. Bundesweit rechnet der Verband 2026 mit lediglich rund 200.000 fertiggestellten Wohnungen. Benötigt würden nach seinen Berechnungen jedoch rund 320.000 neue Wohnungen pro Jahr. Auch die GdW-Unternehmen werden ihre Bautätigkeit deutlich reduzieren und nach gut 24.000 Wohnungen im vergangenen Jahr voraussichtlich nur noch rund 16.000 Wohnungen fertigstellen.
Für Axel Gedaschko, Präsident des GdW, liegt das Problem nicht in einer mangelnden Investitionsbereitschaft der Wohnungswirtschaft, sondern in den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. „Der Staat stellt erhebliche Mittel für den Wohnungsbau bereit. Entscheidend ist jetzt, dass dieses Geld auch Wirkung entfalten kann. Solange die Baukosten weiter steigen, wird es immer schwieriger, ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Wir müssen deshalb konsequent an einer Senkung der Baukosten arbeiten.“ Nach Angaben des Verbandes sind die Baupreise seit Ende 2019 um rund 51 Prozent gestiegen. Gleichzeitig haben sich die Finanzierungskosten deutlich erhöht, während zusätzliche technische und regulatorische Anforderungen die Projekte weiter verteuern. Die Folge: Selbst genehmigte Wohnungsbauvorhaben werden zunehmend nicht mehr realisiert. Für Axel Gedaschko spricht dennoch vieles dafür, dass der Wohnungsbedarf auch in den kommenden Jahren hoch bleiben wird. „Viele hat überrascht, dass die Bevölkerung in Deutschland zuletzt geschrumpft ist. Daraus den Schluss zu ziehen, der Wohnraumbedarf gehe automatisch zurück, wäre jedoch falsch. Die Zahl der Haushalte wird zunächst weiter steigen – und damit auch der Bedarf an Wohnungen.“
Mit Blick auf die kommenden Jahre plädiert der GdW deshalb für einen differenzierteren Blick auf die Wohnungsmärkte. Nicht überall werde gleichermaßen gebaut werden müssen. „Wir müssen den Wohnungsbau künftig deutlich stärker an der tatsächlichen Nachfrage ausrichten. Es wird wichtiger denn je sein, genau zu prüfen, wo welche Wohnungen gebraucht werden und welche Bauformen wirtschaftlich tragfähig sind“, sagt Axel Gedaschko. Der Verband fordert deshalb eine grundlegende Vereinfachung der Rahmenbedingungen. Schnellere Planungs- und Genehmigungsverfahren, niedrigere Baukosten, verlässliche Förderprogramme sowie ein stärkerer Einsatz serieller und modularer Bauweisen seien notwendig, um den Neubau wieder wirtschaftlich zu machen. Gleichzeitig spricht sich der GdW für einen kosteneffizienten Klimaschutz aus, damit energetische Anforderungen den Bau bezahlbarer Wohnungen nicht weiter verteuern.
Trotz der schwierigen Rahmenbedingungen sieht sich die sozial orientierte Wohnungswirtschaft weiterhin als Stabilitätsfaktor auf dem Mietmarkt. Die durchschnittliche Nettokaltmiete der GdW-Unternehmen lag 2025 bei 6,93 Euro pro Quadratmeter und damit deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt von 7,76 Euro. Zugleich wächst der wirtschaftliche Druck auf die Unternehmen, da Investitionen in den Bestand, steigende Baukosten und höhere Finanzierungskosten die finanziellen Spielräume zunehmend einschränken.
Zusätzlichen Handlungsbedarf sieht der GdW zudem beim Gebäudemodernisierungsgesetz, das derzeit im Bundestag beraten wird. Der Verband kritisiert unter anderem den weiterhin fehlenden Flottenansatz für die energetische Modernisierung ganzer Wohnungsbestände, zusätzliche Dokumentationspflichten sowie neue Kostenbelastungen für Wohnungsunternehmen. Nach Einschätzung von Axel Gedaschko erschweren die vorgesehenen Regelungen Investitionen in den Gebäudebestand, während gleichzeitig die Bundesförderung für effiziente Gebäude gekürzt werde. Das gefährde sowohl die Erreichung der Klimaziele als auch die Bezahlbarkeit des Wohnens.
Kritik übt der GdW auch an den angekündigten Kürzungen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Nach Auffassung des Verbandes würden insbesondere Maßnahmen in Mehrfamilienhäusern deutlich schlechter gestellt, obwohl gerade dort ein großer Teil der energetischen Sanierungen erfolgen müsse. Axel Gedaschko warnt vor den Folgen für Wohnungsunternehmen und Mieter: „Diese Kürzungspläne sind das falsche Signal. Wer jetzt bei der Gebäudeförderung den Rotstift ansetzt, gefährdet nicht nur die Klimaziele, sondern belastet am Ende direkt die Mieterinnen und Mieter. Jeder Euro Förderung entlastet die Mieterhaushalte. Wird hier gestrichen, fehlt diese Unterstützung eins zu eins bei der Finanzierung bezahlbarer Klimaschutzmaßnahmen im Wohnungsbestand.“
Mit Blick auf die Zeit nach 2030 erwartet Axel Gedaschko eine noch stärkere Konzentration auf wirtschaftliche Lösungen. „Ab 2030 werden wir noch stärker auf die Kosten schauen müssen. Bezahlbarer Wohnraum entsteht nicht allein durch Förderprogramme, sondern vor allem dann, wenn wir Planung, Genehmigungen und Bauprozesse so gestalten, dass wirtschaftliches Bauen wieder möglich wird.“