Mit 20 Prozent für die Linke und 19 Prozent für Bündnis 90/Die Grünen führen zwei Parteien die aktuellen Wahlumfragen an, die sich seit Jahren für stärkere Eingriffe in den Wohnungsmarkt einsetzen. Gleichzeitig nennen 30 Prozent der Berlinerinnen und Berliner das Thema Wohnen als wichtigste politische Herausforderung. Die Bedeutung des Themas steht damit außer Frage. Umstritten bleibt allerdings, welche politischen Instrumente geeignet sind, den Wohnungsmangel tatsächlich zu lindern. „Früher war das rechtssicher, heute nicht mehr.“ Mit dieser Einschätzung beschreibt Uwe Bottermann, Rechtsanwalt und Partner der Kanzlei Bottermann::Khorrami, die Stimmung vieler Investoren. Aus seiner Sicht hat sich Deutschland in den vergangenen Jahren von einem besonders verlässlichen Immobilienstandort zu einem Markt entwickelt, dessen regulatorische Entwicklung zunehmend schwer kalkulierbar geworden sei. Internationale Investoren beobachteten dabei nicht einzelne Berliner Gesetzesvorhaben, sondern bewerteten die politische Stabilität des gesamten Standorts Deutschland.
Diese Wahrnehmung greift auch Jacopo Mingazzini, Vorstand der The Grounds Real Estate Development AG, auf. Nach seiner Einschätzung hat insbesondere die jahrelange Diskussion über die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände weit über Berlin hinaus Wirkung entfaltet. Früher habe die Hauptstadt international vor allem für Dynamik und Wachstum gestanden. Heute werde er im Ausland regelmäßig gefragt: „Seid ihr die, die da enteignen?“ Für international tätige Fonds spiele es kaum eine Rolle, ob entsprechende Vorhaben ausschließlich Berlin beträfen. Entscheidend sei vielmehr der Eindruck, dass Eigentumsrechte in Deutschland grundsätzlich zur Disposition stehen könnten.
Genau darin sehen mehrere Marktteilnehmer ein grundlegendes Problem. Investitionsentscheidungen werden über viele Jahre vorbereitet und orientieren sich an langfristigen Erwartungen. Bereits politische Debatten können deshalb wirtschaftliche Auswirkungen entfalten, lange bevor Gesetze beschlossen werden. Nach Auffassung von Jacopo Mingazzini hat die Unsicherheit der vergangenen Jahre dazu beigetragen, dass Investitionen verschoben oder ganz aufgegeben wurden.
Bundesinitiative soll Vertrauen zurückbringen
Vor diesem Hintergrund wird die Initiative der Bundesregierung, Vergesellschaftungen von Wohnraum gesetzlich auszuschließen, in der Branche grundsätzlich begrüßt. Nach Einschätzung von Uwe Bottermann kann der Bund im Bereich der konkurrierenden Gesetzgebung zwar Länderregelungen verdrängen. Ein entsprechendes Gesetz müsse jedoch inhaltlich tragfähig begründet sein und dürfe nicht allein den Zweck verfolgen, landesrechtliche Regelungen auszuschließen. Andernfalls drohten neue verfassungsrechtliche Auseinandersetzungen. Die Debatte werde deshalb auch durch ein Bundesgesetz nicht automatisch beendet sein.
Für Claudius Meyer, Geschäftsführer der CR Investment Management GmbH, reicht die Diskussion allerdings weit über juristische Fragen hinaus. Aus seiner Sicht hat die Enteignungsdebatte dem Investitionsstandort Deutschland insgesamt geschadet. Internationale Kapitalgeber unterschieden nicht zwischen Berlin und anderen deutschen Immobilienmärkten. Wer Investitionen in Wohnimmobilien prüfe, stelle vielmehr grundsätzliche Fragen nach der Verlässlichkeit des deutschen Rechtsrahmens. Deshalb hätte der Bund nach Auffassung von Claudius Meyer deutlich früher eingreifen müssen. Gleichzeitig weist Claudius Meyer darauf hin, dass die Diskussion über Vergesellschaftungen nur deshalb so große Aufmerksamkeit erhalte, weil sie ein reales Problem aufgreife. Steigende Mieten und fehlender Wohnraum seien für viele Berlinerinnen und Berliner längst Alltag. Die vorgeschlagene Lösung halte er jedoch für ungeeignet. „Das Problem wird besetzt – mit einer Lösung, die keinen Sinn macht: Vergesellschaftung“, sagt Claudius Meyer. Der eigentliche Engpass liege im fehlenden Angebot. Deshalb müssten Neubau, Genehmigungen, Sanierungen und Investitionen gestärkt werden, anstatt Eigentumsverhältnisse zu verändern.
Kapital ist vorhanden, investiert wird trotzdem nicht
Dass grundsätzlich ausreichend Kapital vorhanden ist, bestreitet mittlerweile niemand mehr. Entscheidend sei vielmehr, ob Wohnimmobilien im Vergleich zu anderen Anlageformen noch ein attraktives Risiko-Rendite-Verhältnis bieten. Dr. Simon Kempf, Geschäftsführer der Periskop Development GmbH, verweist darauf, dass institutionelle Investoren heute zwischen Wohnimmobilien, Staatsanleihen und zahlreichen anderen Anlageklassen wählen können. Wenn sichere Staatsanleihen inzwischen nahezu vergleichbare Renditen erzielten, Wohnimmobilien gleichzeitig aber mit Projektentwicklungs-, Genehmigungs- und Regulierungsrisiken verbunden seien, falle die Investitionsentscheidung zunehmend gegen den Wohnungsmarkt aus. Deshalb müsse es gelingen, privates Kapital wieder attraktiver in den Wohnungsbau zu lenken. Zusätzliche Förderprogramme allein reichten dafür nicht aus. Vielmehr brauche es verlässlichere Rahmenbedingungen, steuerliche Anreize und Finanzierungsinstrumente wie staatliche Bürgschaften, ohne den Staat dauerhaft zusätzlich zu belasten. Dabei konkurriert der Wohnungsbau längst nicht mehr nur mit anderen Immobilienstandorten. Nach Einschätzung mehrerer Marktteilnehmer fließt Kapital zunehmend in Assetklassen, deren regulatorische Risiken geringer erscheinen. Datencenter, Infrastruktur- oder Spezialimmobilien profitieren damit indirekt von der Unsicherheit auf dem Wohnungsmarkt. Jede Investition, die in diese Bereiche wandert, fehlt letztlich beim dringend benötigten Wohnungsbau.
Dass sich diese Unsicherheit bereits in der Marktaktivität widerspiegelt, beobachtet Philip C. Hetzer, Geschäftsführender Gesellschafter der DAHLER Invest GmbH, seit Längerem. Nach seinen Angaben liegen die Transaktionszahlen bei Mehrfamilienhäusern sowie Wohn- und Geschäftshäusern rund 25 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Zwar hätten die jüngsten Signale aus dem Bund vereinzelt dazu geführt, dass Investoren Berlin wieder vorsichtig prüften. Von einer Trendwende könne jedoch noch keine Rede sein. Nach Beobachtung von Philip C. Hetzer profitieren derzeit vor allem eigenkapitalstarke Berliner Investoren von der Situation. Während zahlreiche nationale und internationale Bestandshalter ihre Investitionsentscheidungen vertagten oder andere Märkte bevorzugten, nutzten lokale Käufer die geringere Konkurrenz, um vereinzelt Mehrfamilienhäuser für ihre Portfolios zu erwerben. Langfristig orientierte Investoren außerhalb Berlins hielten sich dagegen weiterhin deutlich zurück. Diese Entwicklung betrifft nach Einschätzung der Marktteilnehmer nicht nur institutionelle Investoren. Auch private Eigentümer würden zunehmend hinterfragen, ob ein langfristiges Engagement auf dem Berliner Wohnungsmarkt noch wirtschaftlich sinnvoll sei.
Sascha Nöske, Vorstand der Strategis AG, sieht insbesondere private Vermieter unter wachsendem Druck. Sie stellten einen erheblichen Teil des Berliner Mietwohnungsbestandes bereit und erfüllten damit eine Aufgabe, die den Staat kein Steuergeld koste. „Die privaten Investoren kosten kein Steuergeld“, betont Sascha Nöske. Gleichzeitig würden sie jedoch durch immer neue regulatorische Anforderungen und politische Debatten zunehmend verunsichert. Besonders zugespitzt beschreibt Sascha Nöske diese Entwicklung als „Gentrifizierung der privaten Vermieter“. Gemeint sei eine schleichende Verdrängung kleiner und mittlerer Eigentümer aus dem Mietwohnungsmarkt. Viele Investoren verfügten heute über attraktive Alternativen. Wenn Wohnen politisch immer risikoreicher werde, flössen Kapital, Planungsressourcen und unternehmerische Aufmerksamkeit verstärkt in andere Nutzungsarten wie Datencenter oder Infrastrukturprojekte. Das löse jedoch keine einzige zusätzliche Wohnung.
Auch Jacopo Mingazzini sieht darin eine langfristige Gefahr. Eigentümer, die sich heute aus dem Berliner Wohnungsmarkt verabschiedeten, kämen häufig nicht zurück. Damit verliere die Hauptstadt ausgerechnet jene Investoren, die ihre Bestände über Jahrzehnte hielten und kontinuierlich weiterentwickelten. Parallel nehme die Konzentration am Markt zu, weil kleinere Eigentümer ihre Bestände aufgäben oder verkauften.
Mietenkataster: sinnvoll oder nicht?
Unterschiedliche Auffassungen bestehen auch beim geplanten Mietenkataster. Uwe Bottermann unterscheidet klar zwischen einer objektiven Datengrundlage und deren möglicher Nutzung. Ein Mietenkataster könne sinnvoll sein, wenn es dazu beitrage, Bestandsmieten transparent zu erfassen und damit die Grundlage für einen belastbaren Mietspiegel zu schaffen. Problematisch werde es jedoch, wenn die Daten in erster Linie der Verfolgung möglicher Ordnungswidrigkeiten dienten. Dann entstehe die Gefahr einer faktischen Selbstbelastung von Vermietern.
Mehr Transparenz befürwortet grundsätzlich auch Philip C. Hetzer. Voraussetzung sei allerdings, dass die erhobenen Daten tatsächlich zu einer realitätsnäheren Abbildung des Mietmarktes führten. Genau daran hat Jacopo Mingazzini erhebliche Zweifel. Er kritisiert, wissenschaftliche Einwände gegen die Methodik des Berliner Mietspiegels seien aus seiner Sicht nicht ausreichend berücksichtigt worden. Unter diesen Voraussetzungen bestehe die Gefahr, dass das Mietenkataster weniger der Markttransparenz als vielmehr zusätzlichen regulatorischen Eingriffen diene. Neben regulatorischen Fragen beschäftigt die Branche derzeit vor allem die Geschwindigkeit politischer Entscheidungen. Dr. Simon Kempf berichtet, dass zahlreiche Projektentwickler derzeit versuchen, laufende Vorhaben noch vor der Wahl „wahlfest“ zu machen. Gemeint ist, wesentliche Beschlüsse und planungsrechtliche Entscheidungen möglichst noch vor einem möglichen politischen Wechsel abzuschließen. Personelle Veränderungen in Verwaltungen führten regelmäßig zu neuen Abstimmungs- und Einarbeitungsprozessen, die Projekte um Monate zurückwerfen könnten. Gleichzeitig würdigt Dr. Simon Kempf ausdrücklich einzelne Reformen der Berliner Stadtentwicklungspolitik. Das Schneller-Bauen-Gesetz, der Bauturbo sowie Fortschritte bei festgefahrenen Projekten seien wichtige Schritte, reichten allein jedoch nicht aus, um den Wohnungsbau dauerhaft zu beleben.