2025 wurden in den sieben A-Städten rund halb so viele wohnwirtschaftliche Micro-Apartments fertiggestellt wie im Vorjahr. „Die Ursache liegt im Zinsanstieg seit 2022, der mit Verzögerung bei den Fertigstellungen ankommt“, sagt André Adami, Teamlead Consulting bei bulwiengesa. Die erfassten Vorhaben lassen auch für die kommenden Jahre keinen kontinuierlichen Ausbau erwarten. Im Atlas heißt es: „Der Schwerpunkt der Fertigstellungen liegt im Jahr 2028 mit etwa 5.700 Apartments, danach fällt die Kurve steil ab: 2030 sind es unter 1.000.“ Der vorhandene Bestand ist nach Angaben der Initiative Micro-Living im Durchschnitt zu mehr als 94 Prozent ausgelastet. Für die Untersuchung hat bulwiengesa 72.717 wohnwirtschaftliche Apartments in 452 Häusern erfasst, die seit 2010 fertiggestellt beziehungsweise modernisiert wurden. Berücksichtigt sind Neubauten und Konversionen, überwiegend in professionell betriebenen Objekten ab rund 50 Apartments oder Wohnplätzen. Die Erhebung umfasst damit einen abgegrenzten Teilmarkt, nicht sämtliche kleinen möblierten Wohnungen.
Bedarf: Rund 60.000 Einheiten bleiben ungedeckt
Wie wenig die laufenden Entwicklungen am errechneten Fehlbedarf ändern, zeigt die Pipeline: Für die sechs Städte außerhalb Frankfurts am Main setzt der Atlas bis 2030 rund 13.500 zusätzliche Apartments nach Gewichtung an. Berücksichtigt sind Vorhaben im Bau und konkret geplante Projekte, letztere mit einer Realisierungsquote von 70 Prozent. Hinzu kommt die jeweilige Auslastung. Rund 60.000 Einheiten bleiben in dieser Rechnung ungedeckt. Für Entwickler unterscheiden sich die Märkte dabei erheblich. In Hamburg entspricht die gewichtete Pipeline lediglich sieben Prozent der heutigen Angebotslücke. Düsseldorf verfügt zwar über den kleinsten Bestand der sieben Städte, hat aber 1.302 Apartments in konkreter Planung. In Stuttgart befinden sich 783 Einheiten im Bau. Darüber hinaus weist die Erhebung bis 2030 keine weiteren konkret geplanten Vorhaben aus. Das sind unterschiedliche Ausgangslagen für die Bewertung künftiger Konkurrenz.
Rechnerische Angebotslücke nach Städten
- Berlin: rund 30.400 Apartments
- Hamburg: rund 13.200 Apartments
- München: rund 11.700 Apartments
- Köln: rund 8.400 Apartments
- Düsseldorf: rund 6.000 Apartments
- Stuttgart: rund 3.800 Apartments
- Frankfurt am Main: Im Hauptfall der Modellrechnung übersteigt das Angebot den Bedarf um rund 1.300 Apartments. In gut der Hälfte der Rechenvarianten ergibt sich dagegen eine Lücke, meist zwischen 400 und 4.700 Einheiten. Die Stadt ist deshalb nicht in der Gesamtsumme enthalten.
Aus einem knappen Angebot lässt sich allerdings kein beliebiger Mietpreis ableiten. Für Köln verweist die Studie auf die Ausweichmöglichkeiten durch Pendeln im Ballungsraum: „Bewohner zahlen keinen hohen Preis, nur weil es wenige Alternativen gibt.“ In Stuttgart sieht sie wegen des Umbruchs in der Automobilindustrie Zurückhaltung bei Firmenmietern. Dort gerieten „Premiummieten über 1.000 Euro“ schneller unter Druck. Auch bei der Objektgröße bestehen Unterschiede, die für die Übertragung eines Konzepts auf andere Standorte relevant sind. Wohnwirtschaftliche Apartmenthäuser umfassen im untersuchten Bestand einschließlich Pipeline durchschnittlich 165 Einheiten. In Frankfurt am Main sind es 186, in Köln 108. Rund 74 Prozent der Objekte werden als privatwirtschaftlich, 26 Prozent als gefördert eingeordnet. Diese Angebote sprechen unterschiedliche Zielgruppen an und lassen sich hinsichtlich ihrer Miet- und Ausstattungsstruktur nicht ohne Weiteres vergleichen.
Gewerbliche Serviced Apartments untersucht bulwiengesa separat, sie werden nicht zur Deckung des modellierten Wohnbedarfs herangezogen. In diesem Segment gingen die Fertigstellungen 2025 um rund 40 Prozent zurück. Für konkret geplante Projekte kalkuliert das Unternehmen mit einer Realisierungsquote von etwa 50 Prozent. Konversionen haben hier einen wesentlich größeren Anteil: Sie stellen einschließlich Pipeline rund die Hälfte der Häuser, bei wohnwirtschaftlichen Micro-Apartments sind es 27 Prozent. Mit durchschnittlich 116 Einheiten fallen die Serviced-Apartmenthäuser zudem kleiner aus.
Die ausgewiesenen Versorgungslücken bleiben eine Orientierung für die Standortprüfung. Sie beruhen auf dem Zuzug von 2024 und Annahmen dazu, wie viele Menschen möblierten Wohnraum suchen und wie lange sie ihn nutzen. Der Atlas hält ausdrücklich fest: „Die Rechnung ist eine Momentaufnahme mit Datenstand September 2026 und keine Prognose.“ Die Gegenüberstellung mit der Pipeline schreibt die Nachfrage bis 2030 also nicht fort. Wichtig eine Anmerkung, die in jedem Fall gilt, unabhängig von Zahlen: „Aus einer Angebotslücke auf Stadtebene folgt keine Wirtschaftlichkeit im Einzelfall.“